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《以產(chǎn)業(yè)鏈整合視角探析旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、以產(chǎn)業(yè)鏈整合視角探析旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲，住宅用地調(diào)控從緊的政策背景下，旅游地產(chǎn)逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資新熱點(diǎn)。近年來(lái)我國(guó)旅游業(yè)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的趨勢(shì)，在旅游經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)資本雙重驅(qū)動(dòng)下，中國(guó)旅游地產(chǎn)擁有廣闊的發(fā)展空間。然而，我國(guó)旅游地產(chǎn)仍是新興行業(yè)，H前仍存在一些問(wèn)題，例如地產(chǎn)的短期收益與旅游開(kāi)發(fā)的屮長(zhǎng)期收益的平衡，地產(chǎn)和旅游復(fù)合開(kāi)發(fā)模式的選擇，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商肓目建設(shè)、浪費(fèi)稀缺的旅游資源等。本文從產(chǎn)業(yè)鏈整合視角出發(fā)，試圖通過(guò)華僑城集團(tuán)“旅游+地產(chǎn)+文化”產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈延伸的路徑，探
2、析其整合的經(jīng)濟(jì)后果、面臨的風(fēng)險(xiǎn)，以及我國(guó)旅游地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向。一、華僑城的轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑——產(chǎn)業(yè)鏈整合視介旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)锹糜萎a(chǎn)業(yè)鏈與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的融合，企業(yè)通過(guò)旅游資源和旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、推廣和經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取豐富的資金并且提升土地價(jià)值和品牌形象，然后再依靠旅游產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的完善的配套設(shè)施進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)與服務(wù)。華僑城集團(tuán)的“旅游+地產(chǎn)”的運(yùn)營(yíng)模式就是先從旅游起步，讓旅游帶靚環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，從而促進(jìn)地產(chǎn)的全面發(fā)展，如圖1所示。然而，面對(duì)各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)
3、環(huán)境，華僑城集團(tuán)再次關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，將自身“旅游+地產(chǎn)”的運(yùn)營(yíng)模式提升到成為“以文化為核心、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”的產(chǎn)業(yè)升級(jí)道路上來(lái)，其實(shí)質(zhì)就是対產(chǎn)業(yè)鏈的豐富和完善，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)（如圖2所示）。華僑城集I才I的集I才I品牌、業(yè)務(wù)品牌、產(chǎn)品品牌依據(jù)特定的協(xié)作關(guān)系和布局形成密切的聯(lián)系來(lái)滿足顧客的需求。根據(jù)集團(tuán)“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展戰(zhàn)略，其產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈縱向地向上下游逐漸延伸，橫向拓展至娛樂(lè)、商業(yè)、文化、教育等領(lǐng)域。現(xiàn)在華僑城旗下已經(jīng)有菩提賓舍、茵特拉根華僑城酒店、深圳威尼斯酒店等
4、十余個(gè)主題精品酒店，華僑城旅行社也籌劃在全國(guó)的區(qū)域布局來(lái)整合華僑城的旅游產(chǎn)品。除了擁有和管理多個(gè)文化主題公園和文化主題酒店外，華僑城還擁有和管理何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心、OCT當(dāng)代藝術(shù)中心、華?美術(shù)館、華僑城創(chuàng)意文化園等多個(gè)文化藝術(shù)場(chǎng)所，并在全國(guó)范I韋I內(nèi)建設(shè)了13個(gè)大型文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范基地，這些都為集團(tuán)打造文化產(chǎn)業(yè)提供了契機(jī)。由于產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的不斷延伸，使得更多的企業(yè)加入到華僑城集I才啲產(chǎn)業(yè)鏈條中，分工愈來(lái)愈細(xì)化，價(jià)值創(chuàng)造也更加細(xì)化。集團(tuán)不斷強(qiáng)力打造文化品牌，獨(dú)特的文化內(nèi)涵構(gòu)成了華僑城主題公園的核
5、心競(jìng)爭(zhēng)能力。在創(chuàng)新方面，華僑城是“旅游+地產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)模式的首創(chuàng)者，其為擴(kuò)大融資規(guī)模，還進(jìn)行了旅游資產(chǎn)證券化，為加快向外擴(kuò)張的步伐還在北京、武漢、成都、上海等地區(qū)進(jìn)行戰(zhàn)略布局。經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)分工與協(xié)作、產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的延伸、價(jià)值創(chuàng)造細(xì)化的一系列過(guò)程，華僑城集團(tuán)形成了規(guī)模效應(yīng)、品牌效應(yīng)，不斷提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的目標(biāo)。二、華僑城轉(zhuǎn)型升級(jí)的經(jīng)濟(jì)后果在2012年上半年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)共接待游客1094萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)2.50%,實(shí)現(xiàn)旅游綜合業(yè)務(wù)收入27.41億元，同比增長(zhǎng)32.22%。對(duì)于
6、華僑城至關(guān)重要的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，則在上半年收入為35.56億元，同比增長(zhǎng)5.27%,雖然較上年同期的50.41%和2010年的116.31%而言明顯放緩，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入高于旅游綜合業(yè)務(wù)。根據(jù)華僑城A的財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)（如表1所示），我們可以看到從2011年6月底至2012年9月底莫主營(yíng)業(yè)務(wù)成木率都稍微高于主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率，因此集團(tuán)應(yīng)該努力完善成本管理制度，降低自身的營(yíng)業(yè)成本。成功的華僑城模式已經(jīng)復(fù)制到北京、上海等一線城市以及武漢、昆明等二三線城市。但華僑城集團(tuán)也受到行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的沖擊。在2012年10月華僑城
7、集團(tuán)先后與深圳大鵬新區(qū)投資控股有限公司和福州市政府簽訂合作協(xié)議的同時(shí)，招商地產(chǎn)與恒大地產(chǎn)也在深圳、福州與華僑城集團(tuán)火熱對(duì)壘。面對(duì)頗具實(shí)力的恒大地產(chǎn)，華僑城集團(tuán)應(yīng)該更加關(guān)注資金問(wèn)題。從2011年第二季度到2012年第三季度華僑城集I才I的資產(chǎn)負(fù)債率水平（如表2所示）可以看到，集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率兩年里都處在70%以上的水平，超過(guò)了國(guó)資委對(duì)央企負(fù)債率劃定的“紅線”（70%）。對(duì)此，2012年以來(lái)華僑城集團(tuán)融資品種不斷創(chuàng)新，形成多元化融資，其中包括私募債的發(fā)行、短融、旅游資產(chǎn)證券化（設(shè)立歡樂(lè)谷主題公園入園憑證
8、專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃）。另外，華僑城集團(tuán)的資產(chǎn)報(bào)酬率（如表3所示）從2011年12月底的12.17%大幅降到2012年9月底的2.46%,這說(shuō)明集團(tuán)資產(chǎn)利用效率較低，而華僑城A的金融創(chuàng)新對(duì)盤(pán)活旅游產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)無(wú)疑是一種全新的嘗試。華僑城集團(tuán)的轉(zhuǎn)型升級(jí)讓其在國(guó)內(nèi)獲得各種不同的殊榮。在中國(guó)旅游研究院與中國(guó)旅游協(xié)會(huì)此間聯(lián)合發(fā)布的“2012中國(guó)旅游集團(tuán)20強(qiáng)名單”中，華僑城集團(tuán)位居第四位；華僑城大酒店、深圳威尼斯酒店、深圳海景奧思廷酒店、華僑城主題酒店的官方微博入圍深圳酒店微博百?gòu)?qiáng)榜
