農(nóng)村買賣合同是合法與農(nóng)村五保集中供養(yǎng)協(xié)議書(shū)匯編

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1、農(nóng)村買賣合同是合法與農(nóng)村五保集中供養(yǎng)協(xié)議書(shū)匯編農(nóng)村買賣合同是合法問(wèn)題提出：隨著城市化進(jìn)程加快，拆遷力度加大，補(bǔ)償數(shù)額巨大，農(nóng)村房屋買賣合同引起的利益糾紛不斷突顯出來(lái)。有些是幾年前發(fā)生的買賣行為，有些甚至是十幾、幾十年前的買賣行為；購(gòu)買者中有本村或外村村民，也有的是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民；出賣方中有的仍在農(nóng)村生活，有的本身也已經(jīng)成為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。農(nóng)村房屋買賣合同是否有效，如何解決“過(guò)戶手續(xù)”“房地不一致”等問(wèn)題，尚無(wú)統(tǒng)一、具體的法律可以引用，而《土地管理法》、國(guó)家政策與《合同法》及相關(guān)司法解釋又規(guī)定不一，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中判決千差萬(wàn)別。此類案件的處理必將產(chǎn)生導(dǎo)向

2、作用，不論判決是否有效，必將會(huì)導(dǎo)致大量的訴訟。簡(jiǎn)要案情：20**年6月，楊某（原始取得宅基地）與鄭某（城鎮(zhèn)戶口）簽訂《買賣房屋協(xié)議書(shū)》，約定：楊某將自己名下房屋獨(dú)院一座賣給鄭某，房?jī)r(jià)8萬(wàn)元，鄭某一次性付清，雙方一手交錢，一手交宅基使用證（地號(hào)02-03-0156）o合同簽訂后，鄭某于20**年6月12日將房款交于楊某，楊某將該房屋交付鄭某，雙方已實(shí)際履行。20**年11月7日鄭某與其妻張某（農(nóng)村戶口）將戶口遷至現(xiàn)住址。20**年楊某訴至法院，以農(nóng)村房屋不能買賣為由，主張《買賣房屋協(xié)議書(shū)》無(wú)效。爭(zhēng)議焦點(diǎn)：農(nóng)村房屋買賣是否有效？分歧意見(jiàn)：由于涉及農(nóng)村房屋買賣合同是

3、否有效，如何解決“過(guò)戶手續(xù)”“房地不一致”等問(wèn)題，尚無(wú)統(tǒng)一、具體的法律可以引用，而《土地管理法》、國(guó)家政策與《合同法》及相關(guān)司法解釋又規(guī)定不一，現(xiàn)有的法律法規(guī)及決定、通知主要有:1999年第二次修正的土地管理法：第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予以批準(zhǔn)”；第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”o1999年5月6日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售。20**年12月24日國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的

4、決定》中強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！?0**年12月31日中共中央、國(guó)務(wù)院聯(lián)合發(fā)布的《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》中再次重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?！蹦壳霸谵r(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定上存在以下情形：1、同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋有效。其理由及依據(jù)：一是憲法和法律確認(rèn)私人對(duì)其所有的房屋享有所有權(quán)，依法可以轉(zhuǎn)讓其權(quán)利；二是現(xiàn)行法律并沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓；三是現(xiàn)行國(guó)家政策沒(méi)有限制集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員之間買賣農(nóng)村房屋；四是地方性法規(guī)和規(guī)章肯定集體

5、經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員之間的農(nóng)村房屋買賣。2、不同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋未形成統(tǒng)一的意見(jiàn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為有效，一種意見(jiàn)認(rèn)為無(wú)效。多數(shù)傾向有效。其理由：一是憲法、法律和國(guó)家政策均沒(méi)有限制農(nóng)民異地購(gòu)買農(nóng)村房屋，國(guó)家政策僅禁止城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)村房屋；二是法律并未限制農(nóng)民購(gòu)買房屋所有權(quán)的同時(shí)受讓取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，即并不適用“房地一致”的原則；三是允許不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間基于其生活、生產(chǎn)購(gòu)買當(dāng)?shù)剞r(nóng)村房屋，不僅不會(huì)影響農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，而且有利于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋原則上無(wú)效，例外有效。無(wú)效理由主要是依據(jù)國(guó)家政策，禁止買賣。傾向特殊情形有

6、效是指：一是出賣人出賣房屋前或同時(shí)，該房屋所占宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，原出賣人身份為農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；二是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，經(jīng)過(guò)村委會(huì)同意且辦理了相關(guān)審批手續(xù)；三是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請(qǐng)加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份；四是城鎮(zhèn)居民買受人的配偶為當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織成員等情形。就本案而言，就合同效力問(wèn)題存在較大爭(zhēng)議。第一種意見(jiàn)：該協(xié)議雖然是雙方的真實(shí)意思表示，但由于雙方買賣的是農(nóng)村房屋，對(duì)于農(nóng)村房屋的買賣，國(guó)家雖然沒(méi)有明確的法律調(diào)整，但是據(jù)于農(nóng)村房屋占用的是宅基地，宅基地是集體組織內(nèi)部擁有所有權(quán)，對(duì)農(nóng)村房屋的買賣，目前國(guó)家

7、政策規(guī)定明確，城鎮(zhèn)居民嚴(yán)禁購(gòu)買農(nóng)村的房屋。當(dāng)時(shí)簽訂協(xié)議時(shí)，鄭某是城鎮(zhèn)居民，不符合購(gòu)買農(nóng)村房屋的條件，雖然鄭某夫妻于20**年將戶口遷入當(dāng)?shù)卮迩f，但未改變其城鎮(zhèn)居民的性質(zhì)，根據(jù)《土地管理法》第六十二條、第六十三條規(guī)定及國(guó)務(wù)院政策，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同應(yīng)屬無(wú)效。故本案雙方所簽的買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。在確定合同無(wú)效的損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)，避免因比例嚴(yán)重失調(diào)導(dǎo)致當(dāng)事人利益的顯失平衡。如類似案例北京法院審理的畫(huà)家村一宋莊李玉蘭與馬海濤房屋買賣合同糾紛。第二種意見(jiàn)：該協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不存在脅迫、欺詐的事由，且雙方已實(shí)際履行各自的義務(wù)；簽協(xié)議時(shí)

8、楊某、鄭某是城鎮(zhèn)居民，但鄭某的妻子張某