廉租房實(shí)物配租租金定價(jià)探析

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1、廉租房實(shí)物配租租金定價(jià)探析摘要：廉租房建設(shè)是構(gòu)建和諧社會(huì)、穩(wěn)定社會(huì)秩序、縮小貧富差距的重要舉措。該措滋自實(shí)施以來，取得瞭良好的社會(huì)效應(yīng)。然而廉租房建設(shè)無前例可循，許多城市的廉租房建設(shè)遇到瞭許多困難。如何制定實(shí)物配租模式中的租金標(biāo)準(zhǔn)就是亟需解決的問題。文章主要從級(jí)差地租的角度運(yùn)用李嘉圖租金模型對(duì)這一問題進(jìn)行分析探討，最後結(jié)合政策為廉租房建設(shè)中的租金定價(jià)問題提供一種思路關(guān)鍵詞：實(shí)物配租；租金定價(jià)；二次分配；李嘉圖租金模型廉租房制度是我國(guó)住房供應(yīng)體系的一個(gè)重要組成部分，也是我國(guó)住房保障的重要制度安排，是有效解決我國(guó)城鎮(zhèn)

2、低收入者住房問題的重要途徑。在當(dāng)前構(gòu)建和諧社會(huì)的大背景下，如何保障我國(guó)龐大的弱勢(shì)群體的居住權(quán)利，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。貨幣補(bǔ)貼是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難傢庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房。實(shí)物配租是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難傢庭提供住房，並按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。本文將針對(duì)實(shí)物配租這一保障方式中涉及到的租金定價(jià)問題進(jìn)行分析一、我國(guó)廉租房實(shí)物配租實(shí)施過程中存在的問題分析《廉租住房保障

3、辦法規(guī)定》：廉租住房緊缺的城市，應(yīng)當(dāng)通過新建和收購(gòu)等方式，增加廉租住房實(shí)物配租的房源。實(shí)物配租的住房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)。實(shí)物配租住房的租金，按照配租面積和市、縣人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。有條件的地區(qū)，對(duì)城市居民最低生活保障傢庭，可以免收實(shí)物配租住房中住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金我國(guó)目前絕大多數(shù)實(shí)物配租都是通過新建住房來解決房源緊缺的問題，廉租房實(shí)物配租租金通常都是由政府統(tǒng)一定價(jià)，原則上按照維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素確定，以後隨著最低收入傢庭收入水平的提髙而適當(dāng)提髙，即在同一城市的不同地區(qū)廉租房的租金都是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)施

4、過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下問題：城市中心區(qū)的廉租房需求異?；鸨?，申請(qǐng)人數(shù)大大高於政府手中的房源數(shù)，政府很難分配；而離市中心較遠(yuǎn)地區(qū)建設(shè)的廉租房則相對(duì)冷淡，即使勉強(qiáng)入住，也常出現(xiàn)住戶交通成本過高的問題。而產(chǎn)生以上問題的一個(gè)主要原因就在於全市統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)的方式不能體現(xiàn)廉租房的位置差別，從而使得市中心廉租住戶相對(duì)於居住於偏遠(yuǎn)區(qū)域的廉租住戶更多地享受瞭社會(huì)福利城市的住房租金符合李嘉圖租金模型，李嘉圖租金模型認(rèn)為，城市住宅租金包括農(nóng)地租金：將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市用地所必需的農(nóng)業(yè)用地租金；建築租金：由建築成本折算年金計(jì)算出的單位建築租

5、金；位置租金：由於位置不同所造成的單位面積的交通費(fèi)用的節(jié)省額，可以定義為位置租金，也就是級(jí)差地租假定城市為以0為圓心，以b為半徑的圓形區(qū)域，城市住宅和廉租房在建築結(jié)構(gòu)上無差異且都是均勻分佈於城市各個(gè)區(qū)域(本假定適用於全文)，政府統(tǒng)一設(shè)定的廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)為rg。取單位面積的住宅(城市住宅和廉租房)為計(jì)算對(duì)象。則城市住房租金李嘉圖模型如1所示中rl為農(nóng)地租金；r2為建築租金；r3為城市中心o處住宅位置租金；x為住宅X離城市中心的交通距離；b為城市半徑,即中心到城市邊緣的距離。則有城市住房租金函數(shù):R(x)=rl+r2

6、+(b~x)r3/b從上式可以看出，X處的位置租金為r3(b-x)/b,隨x變化而變化，農(nóng)用地和建築租金在任何位置都是固定不變，恒為rl+r2則X處廉租住戶間接享受的財(cái)政轉(zhuǎn)移為：F(x)=R(x)-rg=rl+r2+(b-x)r3/b-rg由上式可以看出F(x)是x的減函數(shù)，也就是說在全市廉租房統(tǒng)一定價(jià)的情況下，廉租戶間接享受的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付因位置不同而不同，距離城市中心越遠(yuǎn)，所享受到的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付越少。這就違背瞭二次分配註重公平的原則，同時(shí)也影響瞭廉租住房分配工作的順利開展二、實(shí)物配租租金定價(jià)方式的提出要做到社會(huì)

7、福利公平分配，保證廉租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，可以嘗試在廉租房實(shí)物配租租金定價(jià)的過程中考慮位置租金(級(jí)差地租)的因素進(jìn)行區(qū)別定價(jià)(-)模型建立假定政府確定的廉租房平均租金標(biāo)準(zhǔn)為rg情況1不考慮位置租金因素，則廉租住房租金函數(shù)為FO(x)=rg(如圖2所示)情況2考慮位置租金因素，取城市住房租金函數(shù)R(x)=rl+r2+(b-x)r3/b斜率-r3/b作為廉租住房函數(shù)的斜率,可以定義廉租房租金函數(shù)為F(x)=a-xr3/b(如圖3所示)。式中a為城市中心o處的廉租房租金；r3為城市中心的位置租金；b為城市半徑；x為X處

8、廉租住戶到城市中心的距離。其中比與b可通過實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)處理後得出，是已知常量，a是未知常量，隻要確定瞭a就可以確定廉租房租金函數(shù)在政府確定瞭廉租住房單位面積標(biāo)準(zhǔn)rg後，在不考慮位置租金因素和考慮位置租金因素的兩種情況下，政府收取廉租房租金總量是一樣的。則有下面的等式：f0b2nxFO(x)dx=f0b2nxF(x)dx即f0b2jixrgdx=/0b2nx(a~r3x/b