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《我國保障性住房建設(shè)融資渠道拓展探究》由會員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、我國保障性住房建設(shè)融資渠道拓展探究摘要:隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,住房問題特別是城鎮(zhèn)低收入群體的保障性住房問題愈來愈受到社會各界的高度關(guān)注。雖然近年來我國政府通過完善財(cái)政投入、土地供應(yīng)、稅費(fèi)減免等政策,有力推進(jìn)了保障性住房建設(shè),但是日益增長的保障性住房需求與捉襟見肘的資金供給之間的矛盾日益凸顯,難以調(diào)和。通過總結(jié)目前我國保障性住房融資的現(xiàn)狀,分析問題及形成動因,繼而結(jié)合國際相關(guān)經(jīng)驗(yàn),嘗試采取拓展融資渠道的方式,部分解決當(dāng)前我國保障性住房建設(shè)資金短缺問題。關(guān)鍵詞:保障性住房融資國際經(jīng)驗(yàn)融資渠道拓展一、引言作為一項(xiàng)人類基本的生存權(quán)利和需要,住房問題近年來愈來愈受到社會各方的高度關(guān)注
2、。自1998年我國住房改革,正式提出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”以來,我國城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境得到了巨大改善。然而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐步深入,市場并沒有滿足社會各個(gè)階層的住房需要,許多城市的單位房價(jià)遠(yuǎn)高于廣大工薪階層的收入水平,日益增長的保障性住房需求與微不足道的資金供給之間的矛盾日益凸顯。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指出,保障性住房,簡稱'‘保障房”,是指針對中、低收入的家庭,政府實(shí)行分類保障,所提供的限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn),具有社會保障性質(zhì)的住房。目前我國住房保障體系主要包括四個(gè)部分一一經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和政策性公共租賃房
3、。在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》中強(qiáng)調(diào),保障房的建設(shè)對于完善住房供應(yīng)和保障體系、引導(dǎo)合理住房消費(fèi),緩解群眾住房困難、提高中低階層居民生活質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)人才和勞動力有序流動,促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展具有十分重要的意義。2007年以來,我國保障性住房建設(shè)進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期,當(dāng)年保障性住房支出達(dá)77億元,超過歷年累計(jì)資金總和,之后中央對保障房的支出逐年增多,到2010年已達(dá)到802億元,整個(gè)“十一五”期間中央對保障性住房的累計(jì)支出高達(dá)1336億元,全國1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題得到解決o2011年我國“十二五”規(guī)劃明確指出:未來五
4、年建設(shè)保障性住房3600萬套,其中2011年開工建設(shè)1000萬套,中央財(cái)政安排資金1526億,超過“十一五”的總和。2012年中央財(cái)政預(yù)算中,保障性住房支出為2117億元?!笔濉币?guī)劃的保障房建設(shè)目標(biāo)是“十一五”期間的兩倍多,所需總投資額約5萬億元。如此巨額支出,過去形式單一的保障房融資模式已不能滿足未來保障房的建設(shè)需求。因此,吸引商業(yè)資本進(jìn)入保障房建設(shè),拓寬融資渠道已成為保障房建設(shè)的必然趨勢。二、關(guān)于保障房融資渠道拓展的文獻(xiàn)綜述(%1)國外研究綜述國外的住房保障制度起步較早,特別是西方發(fā)達(dá)國家,經(jīng)過多年的理論探索和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),已經(jīng)形成一套較為系統(tǒng)的社會保障體系及融資渠道,為解
5、決中低收入家庭住房困難制定了專業(yè)的住房發(fā)展計(jì)劃及相關(guān)住房政策。Kraft和Edgar.Olsen(1975)明確提出了住房保障的實(shí)行策略,認(rèn)為通過貨幣補(bǔ)貼的形式滿足中低收入家庭住房困難,在有效擴(kuò)大社會保障范圍的同時(shí)還能起到穩(wěn)定普通商品房的市場價(jià)格,從而避免出現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)市場的波動。KathHusle(1976)通過對澳洲保障房供應(yīng)體系進(jìn)行實(shí)地研究,通過發(fā)放住房補(bǔ)貼為中低收入家庭提供公共租賃住房。Arias(1997)通過典型芝加哥住房市場模型,較為真實(shí)的反應(yīng)了住宅的生命周期和房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律,研究了財(cái)產(chǎn)稅、住房補(bǔ)貼等實(shí)際作用,為不同收入結(jié)構(gòu)選擇不同需求的住房模式提供了重要理
6、論依據(jù)。(%1)國內(nèi)研究綜述我國保障性住房建設(shè)起步較晚,資金來源渠道單一,財(cái)政撥款、住房公積金超額收益、土地出讓凈收益是目前我國保障房建設(shè)的主要資金來源,且國內(nèi)相關(guān)研究基本上是在借鑒國外經(jīng)驗(yàn)、結(jié)合我國具體現(xiàn)狀衍生而來。成楠、梅旳(2010)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)引入類似于公路、鐵路、港口等大型公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的融資方式,比如PPPCPublicPrivatePartnerships)融資方式和BOT(BuildOperateTransfer)融資方式。PPP即政府公共部門與私人合作方以某一公共事業(yè)項(xiàng)目為對象進(jìn)行合作,參與各方共同承擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目責(zé)任,由私人合作方來操作、運(yùn)營公共項(xiàng)目,利用規(guī)
7、模效應(yīng)來有效降低成本,在一定期限內(nèi)獲得利潤并最終將項(xiàng)目移交政府公共部門的融資方式。BOT即特許權(quán)融資方式,指私人投資企業(yè)通過與政府簽訂的特許權(quán)協(xié)議,進(jìn)行公共基礎(chǔ)項(xiàng)目的融資、建設(shè)和運(yùn)營。這兩種融資方式的模式基本相同。巴曙松、王淼、張旭(2006)則提出在保障性住房建設(shè)中通過房地產(chǎn)證券化來融資。其認(rèn)為就目前我國而言,保障性住房作為公共福利產(chǎn)品,租金收益以國家財(cái)政支出為主,穩(wěn)定性強(qiáng)。加之保障性住房的投資回收期較長,租金持續(xù)性也獲得保證,正符合了資產(chǎn)證券化的要求。穩(wěn)定、持續(xù)的證券產(chǎn)品收益可以為收益滯