我國城市住宅享樂價格研究

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1、■■■???Hi我國城市住宅享樂價格研究?中圖分類號：F120文獻標識碼：A內(nèi)容摘要：本文運用住宅享樂價格分析法，結(jié)合動態(tài)計量經(jīng)濟學建模理論，建立起瞭城市住宅享樂價格模型。通過對我國35個主要城市的實證分析，證明瞭城市舒適性能夠解釋住宅的價格水平；同時，文章還指出當前影響城市住宅價格的三個主要舒適性因素：城市的區(qū)位和自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境；最後，指出瞭除城市舒適性屬性因素之外，構(gòu)成住宅價格的非均衡屬性因素，並結(jié)合這兩種屬性因素，最終得出瞭偏離實際值較小的住宅享樂價格誤差修正模型，為相關(guān)部門準確判斷、預測城市住宅價格，提供瞭科學、可操作的方法關(guān)鍵詞：享樂價格理論動態(tài)計量經(jīng)濟學建模理論城市住

2、宅享樂價格模型誤差修正模型伴隨著房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，住宅及房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一個國傢的支柱產(chǎn)業(yè)，同時，城市住宅價格也在持續(xù)增長，其增長速度已經(jīng)遠高於居民收入的增長速度，這樣極易引發(fā)一系列社會問題。因此，如何準確把握城市住宅的合理價格和有效預測住宅價格走勢已成為解決上述問題的重要關(guān)鍵在這樣的背景之下，本文基於動態(tài)計量經(jīng)濟學建模理論，結(jié)合享樂價格分析法，建立起城市住宅享樂價格模型，準確地分析構(gòu)成住宅價格的主要“舒適”因素，通過建立起的住宅享樂價格模型，掌握住宅合理價格。本文的研究結(jié)論不僅有助於政府把握住宅實際價格的變動情況，以便通過政策的調(diào)整來保障住宅市場的穩(wěn)定發(fā)展，同時也能夠幫助開發(fā)商有效地預測

3、住宅價格的發(fā)展趨勢，為其提供一些有益的參考理論基礎(chǔ)（一）住宅享樂價格理論享樂價格理論認為商品擁有一系列的特征，這些特征結(jié)合在一起，形成影響效用的特征包，商品是作為內(nèi)在特征的集合來出售的。這樣可以采用一系列價格來對應(yīng)產(chǎn)品的品質(zhì)或者說它所包含的特征，我們把它稱為享樂價格（特征價格）近十幾年來，國外運用享樂價格分析法來研究住宅價格的學者越來越多，從起初僅僅關(guān)註住宅的微觀特征如建築特征、區(qū)位特征、鄰裡特征，到近些年來考慮城市住宅的整體外部環(huán)境特征:城市舒適性。在這些新的宏觀特征的基礎(chǔ)上，學者們運用享樂價格的分析辦法，開展瞭一些關(guān)於城市住宅價格的實證研究（周京奎，2009）,並最終得出結(jié)論認為城市舒適性

4、可以解釋住宅的價格水平，舒適型越高的城市，其住宅價格越高然而上述學者在實證研究過程中，選取的模型計算結(jié)果與實際值誤差較大，無法起到真正的實證檢驗的目的（二）動態(tài)計量經(jīng)濟學建模理論該理論最早是由著名經(jīng)濟學傢Hendry提出，他認為建模的過程應(yīng)該首先對模型中包含的變量進行單整和協(xié)整檢驗，逐步回歸，剔除明顯不顯著的變量，得到簡化模型，將其寫成誤差修正模型形式，得到包含變量間長期均衡關(guān)系和短期變動影響的簡單的模型（趙春艷，2005）可以看出，動態(tài)計量經(jīng)濟學建模理論能夠有效地剔除其中與因變量無關(guān)聯(lián)或是關(guān)聯(lián)不大的自變量，減小瞭模型計算的誤差值，從而保證瞭模型的實際經(jīng)濟意義綜上所述，本文在運用住宅享樂價格理

5、論，建立住宅享樂價格模型時，應(yīng)嘗試參照動態(tài)計量經(jīng)濟學的建模理論，以進一步縮小模型計算結(jié)果與實際值的誤差，保證所建立模型的經(jīng)濟意義實證分析綜上，本文通過動態(tài)計量經(jīng)濟學的建模方法，建立較精確的城市住宅享樂價格模型（一）舒適性屬性變量的選擇在舒適性屬性的選取上，依據(jù)城市住宅物質(zhì)舒適性、人文舒適性和生態(tài)舒適性的一般舒適屬性，結(jié)合我國實際情況，選擇區(qū)位及自然環(huán)境（Q）、經(jīng)濟環(huán)境（J）、市場環(huán)境（S）、人力資源環(huán)境（R）、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境（0、社會服務(wù)環(huán)境（F）和社會安全環(huán)境（A）作為本次衡量城市舒適性的基本屬性變量（如表1所示）（二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)結(jié)合上述的評價指標騁系，本文選取瞭我國35個主要城市的數(shù)據(jù)資料，作

6、為本次建模的面板數(shù)據(jù)，具體的指標計算過程及結(jié)果此處省略。數(shù)據(jù)來源於《中國統(tǒng)計年鑒》，以及中國統(tǒng)計局等權(quán)威數(shù)據(jù)頒佈機構(gòu)模型的構(gòu)建(-)構(gòu)建城市住宅享樂價格模型考慮到住宅價格的單調(diào)性和誤差的控制，構(gòu)建半對數(shù)線性計量經(jīng)濟學模型如下：Ln(P)t=30+81Q+62J+83S+84R+85C+86F+87A+et其中：et：~N(0,82)(%1)變量的單整檢驗根據(jù)協(xié)整理論，隻有當變量之間存在一個穩(wěn)定的比例關(guān)系時，模型中的隨機誤差項才可以忽略，即所估計的各項參數(shù)才有真正的經(jīng)濟意義。這就需要進行多重協(xié)整檢驗，而多重協(xié)整檢驗的前提是單整檢驗運用ADF檢驗對模型的變量進行單整檢驗，結(jié)果如表2所示由表2可知，

7、進入模型的變量單整序列為同階單整，說明變量之間可能存在著協(xié)整關(guān)系，也就是說有可能存在著均衡的線性回歸關(guān)系，符合多重協(xié)整檢驗條件(%1)多重協(xié)整檢驗采用JJ檢驗法中的最大特征值檢驗進行多重協(xié)整檢驗，具體過程在此不詳細贅述，結(jié)果表明：模型變量存在多重協(xié)整關(guān)系(%1)估計均衡方程在上述檢驗中，證明變量間存在多重協(xié)整關(guān)系，因此，它們之間存在著均衡的因果關(guān)系，也就是說城市舒適性屬性因素變量能夠解釋住宅的價格