【推薦】淺談房地產(chǎn)營銷策略-可編輯

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1、淺談房地產(chǎn)營銷策略姓名:學(xué)號：—200925130009學(xué)院：專業(yè)：班級：指導(dǎo)教師：王文麗［摘要］隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)屮所占的比例有了較大提高，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場中商品房空置現(xiàn)象仍然存在而且還比較嚴(yán)重，這不僅僅會制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)活動的持續(xù)性，同時(shí)也形成了大量銀行不良貸款，影響了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國當(dāng)前房地產(chǎn)營銷的水平還比較低，營銷操作和理論研究還不成熟。分析我國房地產(chǎn)營銷的實(shí)際操作和理論研究成果入手，剖析了當(dāng)前房地產(chǎn)營銷中存在的問題。市場定位的思想已經(jīng)得到了業(yè)內(nèi)的重視，具體的操作還比較薄弱。特別是項(xiàng)目開

2、發(fā)中投資決策所依據(jù)的信息不夠充分和準(zhǔn)確,這是造成房地產(chǎn)開發(fā)投資決策失誤進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)后期項(xiàng)目銷售不暢的主要原因。本文針對市場定位中出現(xiàn)的問題進(jìn)行研究，研究圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)中所必須解決的問題展開。為了能夠比較完整系統(tǒng)的了解房地產(chǎn)市場定位，［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)營銷稅收近年來，稅收手段在政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施中一直發(fā)揮著積極的作用。政府通過利用稅收優(yōu)惠，高稅率等多種途徑對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，并對不法房地產(chǎn)商的投機(jī)行為予以打擊，對低收入購房者予以優(yōu)惠或補(bǔ)貼，從而平衡房地產(chǎn)市場的供求矛盾。然而，現(xiàn)行產(chǎn)稅制不合理是形成商品房價(jià)格過高的重要原因之一，房地產(chǎn)稅制改革對降低過高的房價(jià)有一定作用，但能否成為

3、現(xiàn)實(shí)，還取決于土地供給制度、房地產(chǎn)需求狀況、建材價(jià)格、金融政策、各種稅費(fèi)等因索的影響。運(yùn)用房地產(chǎn)課稅抑制房價(jià)需準(zhǔn)確定位其作用，并對其可能產(chǎn)生的負(fù)作用進(jìn)行科學(xué)的估計(jì)。一、房地產(chǎn)營銷分析的組合（一）房地產(chǎn)稅收1、產(chǎn)品的稅收稅費(fèi)最終是被政府收取的，現(xiàn)在的房地產(chǎn)利潤有三分Z—是稅費(fèi)，現(xiàn)在的市政建設(shè)多數(shù)錢是來口房地產(chǎn)稅收，所以銷售價(jià)格越高，政府的稅費(fèi)就越多！這才是房地產(chǎn)價(jià)格高的跟木原因，是政府不希望價(jià)格下降！這是惡性循環(huán)，政府收的多，成本就高，房價(jià)就會更高！比如北京四環(huán)的回龍觀房價(jià)組成，建筑安裝費(fèi)1200左右，前期費(fèi)用260,土地價(jià)格不等，銷售價(jià)格在7000?8000左右，其中銷售價(jià)格的35%交稅

4、，大多數(shù)樓盤成本大概占三分之一，稅費(fèi)三分之一，利潤三分之一。2、房地產(chǎn)商品更符合市場需求，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競爭更趨激烈房地產(chǎn)業(yè)及其和關(guān)行業(yè)，包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)將全面引入國外同行的全方位競爭。房地產(chǎn)的投資開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑和服務(wù)水平均有提高，房地產(chǎn)商品更符合市場的需求。同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了強(qiáng)勁的國外競爭對手，新增的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能。對國內(nèi)同行來說，競爭壓力增加，但優(yōu)勢企業(yè)、優(yōu)勢項(xiàng)目將更易獲得國外金融資本的支持，優(yōu)勢將增強(qiáng)；而作為弱勢金業(yè)、弱勢項(xiàng)目來說，對手的強(qiáng)大和增多，將使具更顯

5、弱勢，市場優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行。3、房價(jià)構(gòu)成有所變化，對房價(jià)中長期促升作用明顯由于關(guān)稅的下降和國外競爭對手的進(jìn)入，在短期內(nèi)均會使房地產(chǎn)建造成木明顯下降，如進(jìn)口建材、建筑物設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的百分Z三十降至百分Z十兒，但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地的價(jià)格上升，兩種因素在短期內(nèi)對房價(jià)有一定抵沖作用，但房價(jià)的構(gòu)成中，地價(jià)的比重增加，建筑費(fèi)用的比重將減少。短期內(nèi)，對房價(jià)及房價(jià)構(gòu)成的影響，應(yīng)根據(jù)不同情況而定。對于中小城市，由于土地供應(yīng)和對充足，土地價(jià)格不易上升，而建筑費(fèi)用降低，短期內(nèi)對房價(jià)有下降動力；而對于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來說，土地和對稀缺，在建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格將

6、上升，房價(jià)構(gòu)成變動較明顯，而短期內(nèi)房價(jià)上升下降因素和互抵沖；中長期看，建筑費(fèi)用不會持續(xù)下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長遠(yuǎn)的，它是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長遠(yuǎn)向好的一個(gè)重要內(nèi)在動力因素，但這需要政府適當(dāng)?shù)耐恋卣吲浜稀７康禺a(chǎn)價(jià)格中長期向好的受益者，更多的將是土地和房地產(chǎn)開發(fā)成木較低、市場定位準(zhǔn)確的企業(yè)。4、增加競爭意識和市場意識要學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的觀念、技術(shù)和管理，熟知變化的市場狀況（包括競爭對手狀況），減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲日性，降低房地產(chǎn)開發(fā)成木，注重市場定位的準(zhǔn)確性。而臨即將進(jìn)入的強(qiáng)勁競爭對手，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快制定并實(shí)施相應(yīng)行動方案，盡快解決建設(shè)成木過高且無升值潛力或落伍于市

7、場而空置的商品房，運(yùn)用各種資木運(yùn)營手段，增加自身競爭力。（-）房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格分析1、房地產(chǎn)定價(jià)方法目前在房地產(chǎn)業(yè)普遍運(yùn)用的定價(jià)方法為市場比較法、成本法、收益法等，具體來說:⑴市場比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，對形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場價(jià)。（2）成本法。以開發(fā)或建造估計(jì)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。（