合作建房投入產(chǎn)出研究報告

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1、***棚改區(qū)改造項目三號棟（安置樓）投入產(chǎn)出分析項目初步成果匯報***?接受貴單位委托，我公司對位于***的一棟安置樓建造成本、未來將產(chǎn)生的利潤和利潤分配方式進行了調(diào)研，現(xiàn)已形成初步成果，總的結論是。?！，F(xiàn)將具體分析過程匯報如下：1.1地理位置略1.2項目背景和*棚戶區(qū)改造有限公司（以下簡稱為甲方）與***公司（以下簡稱為乙方）擬合作開發(fā)位于上述位置的一棟安置樓，特委托我公司對其建造成本、開發(fā)利潤以及雙方的利潤分配方案提供咨詢意見。1.3標的物簡介根據(jù)委托方提供的設計圖紙，該棟安置樓相關經(jīng)濟技術

2、指標如下:項目單位數(shù)量備注凈用地面積m24883.9建筑總占地面積m21393.2總建筑面積m240119.97地上建筑面積（計容積率面積）rtf34315.17地下建筑而積m25804.8其中住宅建筑面積m231816.37含屋頂機房179.7m2商業(yè)建筑面積m21098.8社區(qū)用房建筑血積m2700物竹用房建筑面積m2700容積率/7.02建筑密度%2&5綠化率%30.2該項冃地上擬建34層（其中：一層為商鋪，二?三十四層為住宅），地下二層，用于地下停車使用，預計總工期720天（其中基礎部分

3、110天，正負零以上610天）。政府需安置拆遷戶共280多戶，需安置房面積為23000m2,商鋪面積700m2；余下的地下室（5804.8m2）.商鋪（39&8冊）和住宅（10216.37m2）作為商品房對外銷售。2、項目假設與限制條件%1基準日為7月25日；%1本次測算假定土地出讓方式為協(xié)議出讓；%1未考慮甲方在土地轉讓過程中應支付的相關稅費（需提供原土地取得成本的相關資料）;3、成本測算3.1土地成本測算該部分土地成本主要指在基準R的土地價格。3.1.1土地面積分攤標的物總建筑面積為4011

4、9.97平方米，凈用地面積為4883.9平方米（合7.326畝），其屮有23000平方米建筑面積為安置房面積。按建筑面積進行分攤，安置房與商品房實際應分攤的土地面積如下表：類型分攤的土地面積（打）備注安置房3273.47商品房1610.43包含住宅與商業(yè)用房而積，不含地下室而積小計4883.93.1.2土地取得成本測算主要采取基準地價系數(shù)修止法與市場比較法?！鶞实貎r系數(shù)修正法公式：卩住=(P°—KJxK”K”KpXKsXKM(1+刀KJ其中：P。一均質(zhì)區(qū)域基準地價匚一基準日修正系數(shù)；K-±地使

5、用年期修正系數(shù)；K、’一容積率修正系數(shù)；Ks—面積與形狀修正系數(shù)；K「,一宗地偏離度修正系數(shù)；Kr一宗地開發(fā)程度修正系數(shù)；工匚一影響地價的區(qū)域因素與個別因素修正系數(shù)之和。修正過程詳見下表:PoKtKnKvKsKPKcKfEKi評估值(元/畝)16101.60811.619411.11+150.3573422※市場比較法所選取的案例如下:案例A：[2010]網(wǎng)掛032號。位置：略；出讓面積：3909.99m2；規(guī)劃用途:住宅；出讓年限:70年；容積率:<5.5；建筑密度:<30%；交地標準：宗地紅

6、線范圍外通路、通電、供水、排水、通訊；宗地紅線范圍內(nèi)完成房屋拆遷和人員安置補償，于2010年8刀17口拍賣成功，成交價為4613萬元，單價為787萬元/畝。其成交價中已包含35%的土地出讓金。案例B：[2009]網(wǎng)掛051號。位置:略；出讓面積:1790.16m2；規(guī)劃用途：商業(yè)、辦公；出讓年限：商業(yè)40年、辦公50年；容積率:3.25；交地標準：宗地紅線范圍外通路、通電、供水、排水、通訊。于2010年1月19FI拍賣成功，成交價為2207萬元，合822萬元/畝。案例C：[2008]網(wǎng)掛029號

7、。位置：略；出讓面積:3626.67m2；規(guī)劃用途：商業(yè)、辦公；出讓年限：商業(yè)40年、辦公50年；容積率:6.2；交地標準：宗地紅線范圍外通路、通電、供水、排水、通訊。于2009年1月19日拍賣成功，成交價為879萬元，合469萬元/畝。將以上案例進行區(qū)位、期日、容積率、用途等相關修正，其修正過程如下表：案例容積率修止區(qū)位修正期口修正用途修正修正后的價格（萬元/宙）權值比準價格（萬元/畝）A1.151.111822.80.2671B1.351.11.021.1935.40.2C1.080.91.

8、041.1532.10.6注：上述各項修止說明如下：%1容積率修正：根據(jù)有關法規(guī)規(guī)定，容積率每上升0.1%,商業(yè)和住宅地的調(diào)整系數(shù)見下表:—-二三四五六商業(yè)0.01060.01180.01240.01390.01450.0152住宅0.01010.01050.01080.0110.01140.0116%1土地用途修正：待佔宗地為住宅用地，比較案例B、C均為綜合用地，修止10%；%1土地期日修正：參照2008-2010年長沙市各類型土地實際增長率確定，如下表:近三年土地增長率表（環(huán)比增長）時間綜合