公共租賃住房成本租金與定價(jià)研究

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1、公共租賃住房成本租金與定價(jià)研究虞曉芬李星浙江工業(yè)大學(xué)摘要:完善公共租賃住房定價(jià)機(jī)制是保持公共租賃住房建設(shè)與管理可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容。本文在實(shí)地調(diào)研杭州、湖艸I、嘉興、紹興、臺(tái)州、麗水等地區(qū)公共租賃住房開(kāi)發(fā)成本狀況的基礎(chǔ)上，選取了較有代表性的幾個(gè)地區(qū)，對(duì)公共租賃住房的成本租金進(jìn)行了測(cè)算，并通過(guò)比較公共租賃住房租金定價(jià)的國(guó)陰經(jīng)驗(yàn),對(duì)浙江省公共租賃住房的租金定價(jià)提出了建議。關(guān)鍵詞：公共租賃住房，租金測(cè)算’租金定價(jià)文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B收稿日2011-04-20中圖分類號(hào)：F287.8文章編號(hào)：1001-9138-(2011)09-0035-402

2、010年6月12FI,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》；2011年3月溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》屮又提出’重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房：由此，公共租賃住房在我國(guó)住房保障體系中的地位正式確立，各地也掀起了大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)公共租賃住房的高潮。2010年全國(guó)開(kāi)工建設(shè)公共租賃住房40多萬(wàn)套,2011年將新開(kāi)工建設(shè)公共租賃住房近220萬(wàn)套。重慶從2010年起，3年內(nèi)將建設(shè)3000萬(wàn)平方米公共租賃住房，解決50多萬(wàn)戶中低收入群眾住房困難；2011年，上海計(jì)劃建設(shè)和籌措保障性住房1500萬(wàn)平方米，其中公共租賃住房20

3、0萬(wàn)平方米。與此同吋,理論界也開(kāi)始關(guān)注公共租賃住房。陳杰(2010)探討了發(fā)展公共租賃住房的難點(diǎn)與對(duì)策；陳高巖(2010)研究了公共租賃住房的運(yùn)作模式；王慧琳(2010)介紹了我國(guó)公共租賃住房的管理模式；成立(2009)針對(duì)公共租賃住房發(fā)展中的問(wèn)題，從制度建設(shè)角度提出政策建議；劉超奇(2008)、高福生(2010)、方和榮(2010)、劉玲(2010)等人結(jié)合中國(guó)城市實(shí)例，介紹了各地公共租賃住啟的實(shí)踐情況，并針對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行研究。但這些研究偏重于公共租賃住房的政策、制度以及公共租賃住房與其他保障性住房的比較等方面,對(duì)公共租賃住房的租

4、金如何定價(jià)鮮有涉及，而租金定價(jià)問(wèn)題是公共租賃住房投資與管理屮直接面對(duì)的核心問(wèn)題之一。本文基于此背景，以浙江省公共租賃住房的租金定價(jià)為研究對(duì)象，對(duì)其進(jìn)行有針對(duì)性的系統(tǒng)研究，并比較相關(guān)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，以期對(duì)公共租賃住房的租金定價(jià)有所啟發(fā)。201L97半月刊?學(xué)術(shù)版35表1：七地完全無(wú)償使用情況下的公共租賃住房成木租金地區(qū)名稱建設(shè)成木（元/平方米）折舊費(fèi)（元/平方米?月）利息（元/平方米?月）維修費(fèi)（元/平方米?月）成本租金（元/平方米?月）杭州市區(qū)28004.679.931.0015.60嘉興地區(qū)22003.677.801.0012.47海

5、鹽縣17002.836.031.009.86表2：土地行政劃撥、缶支付征地成本和基礎(chǔ)設(shè)施投資下的公共租賃住房成本租金地區(qū)名稱建設(shè)成本（元/平方米）折舊費(fèi)（元/平方米?月）利息（元/平方米?月）維修費(fèi)（元/平方米?月）成本租金（元/平方米?月）杭州市區(qū)41644.6714.771.0020.44嘉興地區(qū)25003.678.871.0013.54海鹽縣22002.837.801.0011.63注:綜合成木為建設(shè)成本和樓面地價(jià)之和。一、浙江省住房保障概況近年來(lái)，浙江省加大力度致力于完善住房保障體系建設(shè)。2010年，浙江省已全而實(shí)現(xiàn)低保標(biāo)準(zhǔn)

6、2倍以下城市低收入住房因難家庭廉租住房“應(yīng)保盡保'；新增廉租住房受益家庭1.42萬(wàn)戶；已基本滿足家庭人均收入在平均收入60%以下的家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的需要;新開(kāi)工廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房411.46萬(wàn)平方米,新開(kāi)工公共租賃住房137.91萬(wàn)平方米，新開(kāi)工限價(jià)商品房574.04萬(wàn)平方米，完成城市舊住宅區(qū)改造472.91萬(wàn)平方米。根據(jù)＜2011年浙江省政府工作報(bào)告＞,2011年浙江省將新增廉租住房受益家庭1萬(wàn)戶以上，新開(kāi)工建設(shè)各類保障性住房8萬(wàn)套、500萬(wàn)平方米以上，其小公共租賃住房5萬(wàn)套、300萬(wàn)平方米以上；完成農(nóng)村住房改造建

7、設(shè)30萬(wàn)戶，其中農(nóng)村困難家庭危房改造4.2萬(wàn)戶。住房保障建設(shè)力度加大。浙江部分城市公共租賃住房開(kāi)發(fā)成本了杭州、嘉興地區(qū)、海鹽縣三地的數(shù)據(jù)進(jìn)行公共租賃住房成本租金測(cè)算。（一）用地成本用地成本是指通過(guò)舊城拆遷或征收農(nóng)民土地后得到的凈地成本。由于舊城拆遷成本過(guò)高，目前集屮建設(shè)的公共租賃住房用地來(lái)源是新增建設(shè)托地。杭州丁橋區(qū)塊公共租賃住房用地成本為20（萬(wàn)元/畝,平均容積率為2.2,據(jù)此測(cè)得樓面地價(jià)為1364元/平方米;嘉興城區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部公共租賃住房用地成本約為30萬(wàn)元/畝,平均容積率為1.5,據(jù)此測(cè)得樓面地價(jià)約為300元/平方米;淘鹽縣公

8、共租賃住房用地成本為40萬(wàn)元/畝，平坡容積率為1.2,據(jù)此測(cè)得樓面地價(jià)約為500元/平方米。（二）建設(shè)成本建設(shè)成本是指將一塊凈地建設(shè)成為可供入住的住房所需的所有成木，包括：建筑安裝成木、@c套設(shè)施投入費(fèi)、綠化費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)利息以及