關(guān)于設(shè)立物業(yè)管理公司方案研究

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1、關(guān)于設(shè)立物業(yè)管理公司方案研究統(tǒng)籌與方案研究：XX執(zhí)筆：許XX報(bào)告日期:2005-1-25結(jié)論和建議：一、x公司可以考慮將所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由嘉園公司來(lái)承擔(dān)，這樣x公司可以保持業(yè)務(wù)格局清晰、直接控參股公司的數(shù)量和規(guī)模適當(dāng)、管理層次明晰、財(cái)務(wù)及投資結(jié)構(gòu)合理，同時(shí)也有利于各產(chǎn)業(yè)方向的控參股公司向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展、獲得充分的發(fā)展空間。二、物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以考慮如下的兩步走策略：a）第一步、以高管系統(tǒng)物業(yè)和嘉園開(kāi)發(fā)的物業(yè)為服務(wù)對(duì)象的內(nèi)部服務(wù)階段或奠基階段。在這個(gè)階段建議由嘉園公司獨(dú)資或絕對(duì)控股方式成立一家物業(yè)管理公司。如果要成立股份公司，我們建

2、議，x公司在物業(yè)管理公司中不直接持有股份，考慮到有限責(zé)任公司的設(shè)立，可以由昌桎、昌泰參股，但參股比例為象征性股份，不宜超過(guò)各5%，保持嘉園公司的房地產(chǎn)核心企業(yè)地位和責(zé)任，同時(shí)為物業(yè)公司發(fā)展成具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的專(zhuān)業(yè)公司、為今后引入品牌物業(yè)管理公司股東奠定基礎(chǔ)。b）第二步、參與江西省物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展階段。在物業(yè)公司積累了一定的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)管理面積達(dá)到一定的規(guī)模，取得了相應(yīng)的資質(zhì)，具備進(jìn)入外部市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的基本條件后，為了擴(kuò)大市場(chǎng)分額，使物業(yè)管理發(fā)展成為支持整個(gè)房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)發(fā)展的重要支持和利潤(rùn)來(lái)源，應(yīng)當(dāng)適時(shí)的引入具備一級(jí)

3、物業(yè)管理資質(zhì)、一流管理水準(zhǔn)、一流物業(yè)管理品牌的戰(zhàn)略合作股東。c）在物業(yè)公司發(fā)展的第一階段，管理機(jī)構(gòu)宜盡量保持簡(jiǎn)單，建議不設(shè)副總級(jí)職位，部門(mén)合理合并，盡量在物業(yè)公司建立初期就明確成本競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)緊密結(jié)合的策略。一、南昌市物業(yè)管理市場(chǎng)現(xiàn)狀概述伴隨南昌市房地產(chǎn)的快速發(fā)展，南昌市物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)近兩年的運(yùn)行、完善、提高，已走上相對(duì)規(guī)范、迅速擴(kuò)張的道路，制約物業(yè)管理發(fā)展深層次的矛盾正逐步得到解決。作為建設(shè)中的區(qū)域性中心城市，南昌已出現(xiàn)一大批設(shè)計(jì)新穎、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，南昌市每年需新增城市人口15萬(wàn)，加上各種

4、因素，增加的住宅需求量每年將達(dá)180萬(wàn)-200萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前兩年新建的10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)即達(dá)40多個(gè)。這些新建項(xiàng)目的前期物業(yè)管理率已達(dá)90%以上。同時(shí)，在2004年，南昌居民改善住房條件的愿望將趨于強(qiáng)烈。截至目前，南昌市已售公房達(dá)28萬(wàn)多套。據(jù)抽樣調(diào)查，其中60%以上的居民有進(jìn)一步改善居住環(huán)境和居住面積的愿望，南昌市政府出臺(tái)的一系列優(yōu)惠政策措施也將進(jìn)一步刺激消費(fèi)。居民改善居住環(huán)境和居住面積的迫切需求，將使物業(yè)管理市場(chǎng)有一種蓄發(fā)之勢(shì)。再則，高新、教育、服務(wù)業(yè)等作為城市發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)，日益受到政府重視，而這些全新概念產(chǎn)業(yè)的發(fā)

5、展也將對(duì)物業(yè)管理提出更高的要求，以寫(xiě)字樓為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、工作場(chǎng)所的各類(lèi)高新企業(yè)和城市服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展必將對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生較大的需求。由此可以預(yù)見(jiàn)，2005年，南昌市物業(yè)管理市場(chǎng)仍將面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇。但是，目前南昌市物業(yè)管理市場(chǎng)仍然存在一定的問(wèn)題，我公司進(jìn)行物業(yè)管理投資之時(shí)必須予以足夠的認(rèn)識(shí)：1、物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻較低根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)于最低資質(zhì)的三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的要求如下：(1)注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；(2)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱(chēng)的人員不少

6、于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)；(3)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)(4)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。2、近期進(jìn)入江西省物業(yè)管理市場(chǎng)企業(yè)數(shù)量眾多，據(jù)我省建設(shè)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，省內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到175家，具體地域分布見(jiàn)表一。具體到南昌物業(yè)管理市場(chǎng)而言，已經(jīng)容納了52家企業(yè)，新近進(jìn)入的企業(yè)數(shù)量達(dá)到15家。表一：江西省物業(yè)管理企業(yè)概況表資質(zhì)等級(jí)南昌景德鎮(zhèn)萍鄉(xiāng)九江新余鷹潭鞍州吉安宜春撫州上饒國(guó)家一級(jí)000000訂10000地方一級(jí)0

7、0000200000地方二級(jí)142134750413地方三級(jí)193113793p~01地方四級(jí)4慫07!，■3門(mén)1329110「暫無(wú)1501070門(mén)00100二、公司設(shè)立物業(yè)管理公司的意圖關(guān)于朝陽(yáng)嘉園項(xiàng)目成立物業(yè)管理企業(yè)，公司必須在設(shè)立公司的準(zhǔn)備階段確立該物業(yè)管理公司的發(fā)展方向：若單純考慮為解決X集團(tuán)內(nèi)部的物業(yè)管理需求，則只需根據(jù)相關(guān)政策注冊(cè)一家物業(yè)管理公司，參照目前南昌市物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)行管理方法，由嘉園公司利用自身資源運(yùn)作經(jīng)營(yíng)即可滿足相關(guān)需求；若公司對(duì)此出發(fā)點(diǎn)為完善嘉園公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍，整合其房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)資源，構(gòu)建其較為完整的

8、產(chǎn)業(yè)鏈，建議物業(yè)管理公司在創(chuàng)立之初，宜吸收外部經(jīng)營(yíng)較為成熟的品牌物業(yè)管理公司來(lái)參股合作，以學(xué)習(xí)他們的先進(jìn)的市場(chǎng)運(yùn)作和企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，培育我物業(yè)管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使之做大做強(qiáng)，融入本地物業(yè)管理市場(chǎng)，從而增強(qiáng)嘉園公司乃至