最具借鑒熱銷商場(chǎng)全程立體策劃流程_(可排版)

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1、最具借鑒熱銷商場(chǎng)全程立體策劃流程廣州某熱銷大型商場(chǎng)策劃流程操作步驟1:商場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析操作步驟2：項(xiàng)目條件分析操作步驟3：項(xiàng)目定位策略操作步驟7>4：商場(chǎng)建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)操作步驟5：營(yíng)銷推廣投資冋?qǐng)?bào)分析操作步驟6：廣告推廣策略操作步驟7：關(guān)于旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)建議操作步聚商場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析商品房大量空置，有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)查，沒(méi)冇掌握到足夠的商場(chǎng)信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不發(fā)

2、。如位于武漢市江岸區(qū)某大廈，從它的規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)備，到付款方式,這個(gè)項(xiàng)目在同一區(qū)位中應(yīng)屬佼佼者，但建成以來(lái)，出租和出售比率都很低，發(fā)展商難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。究其原因，主耍是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘III,常堵車，人氣雖旺，但大量是外來(lái)人口，收入不高，周邊多家大型國(guó)營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)也不甚景氣且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環(huán)境屮,發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等，顯然是不適合的，是不經(jīng)深入市場(chǎng)調(diào)查作出的不準(zhǔn)確決策。商場(chǎng)物業(yè)成功開(kāi)發(fā)的前提是做好市場(chǎng)調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)屮獲勝。但很遺

3、憾，不少開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有i套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)口開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查方案，每每接到一個(gè)項(xiàng)目，總是憑國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和兒個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告?？茖W(xué)性、準(zhǔn)確性不高。1、商業(yè)物業(yè)調(diào)研需要了解的內(nèi)容：13>.l.l對(duì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的政治、經(jīng)汛金融、教育和治安、社會(huì)發(fā)展等因素息息相關(guān)。這些因素將直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)和銷售情況。要制定正確的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商Z所以紛紛投資發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，很重要原因是

4、他們看到了改革開(kāi)放后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷向麗發(fā)展，政局和社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，投資收益率高，廣大人民群眾冇迫切改善改善住房條件的需求和能力，事實(shí)也正是如此。1.1.2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析對(duì)木地區(qū)、木省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)）以至全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解。這樣才能克服投資的盲目性，冇助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。前幾年，武漢市有些發(fā)展商看到寫字樓有利可圖，回報(bào)率高,紛紛投資興建。由于未對(duì)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)和未來(lái)兒年寫字樓需求情況進(jìn)行深入了解和預(yù)測(cè)，以致肓目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實(shí)。這方面需要

5、了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)然，也包括銀行開(kāi)展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢(shì)等。1.1.3對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府規(guī)劃措施近期，有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多，除了購(gòu)房者法律意識(shí)有所加強(qiáng)外，更重要一點(diǎn)是不少發(fā)展商沒(méi)嚴(yán)格按章辦事，岀現(xiàn)了商品房交易屮常見(jiàn)的短斤缺兩、貨不對(duì)板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問(wèn)題。所以開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉冇關(guān)政策法規(guī)，遵章守法。否則，稍冇差錯(cuò)便會(huì)直

6、接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常順利進(jìn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開(kāi)發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶I」制度，尤其對(duì)商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對(duì)銷售“放心房”的要求等等，更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。掌握上述各冇關(guān)政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息，就能及吋調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)口的成功。1.1.

7、4對(duì)項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查無(wú)論哪一類物業(yè)，要做到帀場(chǎng)定位準(zhǔn)確，都必須深入了解居民，尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及未來(lái)住房的期望，可接受的價(jià)格，對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等。然后再冇針對(duì)性的根據(jù)這些資料來(lái)確定將來(lái)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。比如，有的項(xiàng)目所在環(huán)境居住情況比較復(fù)雜，各類居民朵居，外來(lái)人員不少，如果把市場(chǎng)定位為大套型的中高檔住宅，將冇可能導(dǎo)致挫敗，因中高收入人群一般不愿到這類地段購(gòu)房居住。1.1.5對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查了解對(duì)周邊同類樓盤的

8、調(diào)查了解，有利于在制定項(xiàng)口營(yíng)銷策略吋做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，在今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于較為有利的位置，制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策。這方面了解的內(nèi)容主要冇：樓盤所處位置、銷售而積、銷售價(jià)格、銷售手法（包括宣傳口號(hào)、賣點(diǎn)和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購(gòu)房對(duì)象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工