房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分

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1、第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查第二節(jié)房地產(chǎn)市場細分第三節(jié)房地產(chǎn)目標市場的確定第三章房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序三、房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法四、調(diào)查問卷設(shè)計與范例五、調(diào)查結(jié)果的整理與分析一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測,并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。不斷循環(huán)往復(fù)單個樓盤區(qū)域市場宏觀環(huán)境回復(fù)到單個樓盤、區(qū)域市場第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查由于

2、土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。房地產(chǎn)市場調(diào)查宏觀市場調(diào)研區(qū)域市場調(diào)研第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查項目相關(guān)情況調(diào)研（見范例）宏觀環(huán)境調(diào)研法律環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境人口環(huán)境社會文化技術(shù)環(huán)境市政基礎(chǔ)設(shè)施自然環(huán)境第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查宏觀市場調(diào)研法律環(huán)境全國人大頒布的法律國務(wù)院頒布的條例建設(shè)部等部委頒布的辦法憲法省、自治區(qū)、直轄市人大頒布的規(guī)定、條例第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查經(jīng)濟環(huán)境居民收入情況、居民存款額、居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查項目所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、速度

3、及其趨勢國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況財政政策貨幣政策產(chǎn)業(yè)政策宏觀經(jīng)濟政策宏觀經(jīng)濟環(huán)境第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查(二)區(qū)域市場調(diào)研1.房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與前景2.房地產(chǎn)市場供求3.市場競爭對手的情況4.與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的單位情況2.房地產(chǎn)市場供求（１）需求方面的調(diào)研消費者購買房屋的動機及其心理活動消費者對房屋設(shè)計、地理位置、配套設(shè)施、房屋質(zhì)量、戶型、價格、物業(yè)管理等要求消費者的經(jīng)濟來源和經(jīng)濟收入情況消費者的支付能力整個房地產(chǎn)市場對某類商品房的總需求量和飽和點第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查（２）供給方面的調(diào)研現(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)

4、量（存量）使用中建筑物的物理狀況新開發(fā)房地產(chǎn)數(shù)量（計劃、新開工、正在施工、竣工）拆除或改變用途數(shù)量可供開發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求等方面的信息第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查3．市場競爭對手的情況（１）競爭對手的數(shù)量、規(guī)模、資質(zhì)等級、人員素質(zhì)、技術(shù)水平、機械裝備等情況（２）競爭對手的分布情況（３）競爭對手的專業(yè)化程度、品牌知名度、銷售渠道與方式、房屋的質(zhì)量、成本、價格、廣告策略、服務(wù)水平等等（4）潛在競爭者名稱、數(shù)量及情況分析和估計第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查4、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的單位情況土地管理部門設(shè)計部門施工部門咨

5、詢公司監(jiān)理部門主管部門等等第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序目標的確定市場調(diào)查計劃的確定初步調(diào)查正式調(diào)查調(diào)查資料的收集、整理和分析完成房地產(chǎn)市場調(diào)查報告第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查（一）市場調(diào)查目標的確定１．確定目標的操作應(yīng)分三個層次（1）構(gòu)思新的營銷策劃（2）對已制定的營銷策劃中可能產(chǎn)生的被忽略的問題進行調(diào)查（3）對運作中的房地產(chǎn)營銷計劃過程中發(fā)現(xiàn)的新問題和動態(tài)進行調(diào)研第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查２．房地產(chǎn)企業(yè)在確定調(diào)查目標時應(yīng)注意以下問題：（1）該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展整體水平評估及歷年、尤其是去年、今年

6、房地產(chǎn)發(fā)展情況比較（2）周邊同類競爭對手狀況（3）該地塊未來幾年的發(fā)展規(guī)劃（4）該地區(qū)文脈狀況文脈是城市文明的漸進延續(xù)，是城市歷史與文化的積淀。文脈與城市社會生活和歷史環(huán)境息息相關(guān)，折射出城市歷史時代的風貌。文脈訴說著城市的滄桑，反映了城市的個性特征。第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查（二）市場調(diào)查計劃的確定——整個調(diào)查工作的總體框架１．調(diào)查的目的和內(nèi)容２．調(diào)查方法３．調(diào)查程序４．質(zhì)量控制措施５．經(jīng)費預(yù)算第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查（三）初步調(diào)查——自由訪問調(diào)查（四）正式調(diào)查１．確定資料來源第一手資料和第二手資料的調(diào)

7、查兼而有之２．確定調(diào)查方法常用的是問卷調(diào)查法，一般要定點調(diào)查３．擬定調(diào)查問卷４．抽樣調(diào)查第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查概率抽樣單純隨機抽樣分層隨機抽樣分群隨機抽樣系統(tǒng)抽樣特點可以判斷誤差不省錢不省時不方便非概率抽樣任意抽樣判斷抽樣配額抽樣特點不能判斷誤差省錢、省時方便第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查５．調(diào)查程序、日程安排及經(jīng)費預(yù)算調(diào)查過程可安排如下：第一周準備第二周試調(diào)查第三周具體實施調(diào)查第四周數(shù)據(jù)處理第五周撰寫報告第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查６．試調(diào)查７．實地調(diào)查與質(zhì)量控制（五）調(diào)查資料的收集、整理和分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)

8、查（六）完成房地產(chǎn)市場調(diào)查報告內(nèi)容應(yīng)包括：題目目錄表調(diào)查結(jié)果有關(guān)建議的概要本文（主題部分）結(jié)論和建議附件第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分三、房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法(一）按調(diào)查對象分全面普查重點調(diào)查隨機抽樣非隨機抽樣（二）按照調(diào)查的方式分訪問法：設(shè)計調(diào)查表和個人訪問答卷法：集中答卷、面對面談話、電話調(diào)查觀察法(三）按調(diào)查內(nèi)容環(huán)境調(diào)查周邊調(diào)查小區(qū)調(diào)查四、調(diào)查問卷設(shè)計與范例五、調(diào)查結(jié)果的整理與分析（一）資料分析（二）擬訂再調(diào)查報告（三）擬寫調(diào)查報告（四）儲存第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分房地產(chǎn)