物業(yè)管理物業(yè)設施品質(zhì)管理

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1、物業(yè)管理物業(yè)設施品質(zhì)管理一、物業(yè)設備設施管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢一般意義上的物業(yè)設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調(diào)和建筑電氣，傳統(tǒng)的物業(yè)設備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理，主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養(yǎng)，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備，具有“維持”的特點、但隨著網(wǎng)絡技術的運用和建筑智能化建設的推進，信息化的現(xiàn)代建筑設備更快地進入各種建筑，使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設備設施形成龐大而復雜的系統(tǒng)，各項傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務也由于結合了信息技術而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設備設施營運過程中的成本花費占物業(yè)管理成本的比重越來越

2、大，“維持”水平上的管理已不適應物業(yè)管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今述有相當一部分物管人員認為，大樓或小區(qū)建成后，招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設備運轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題：諸如能耗高、自控不能實現(xiàn)、設備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化（典型如空氣品質(zhì)）等等。據(jù)報道,武漢5座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統(tǒng)，但系統(tǒng)運行情況差異很大。運行正常且在物業(yè)設備管理中起到重要作用的僅占20%,運行不止常但尚可使用的只有45%,另有35%左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即

3、發(fā)生故障無人修復。導致國內(nèi)物業(yè)設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié)；建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節(jié)約和便利，而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資，如何節(jié)省自己的吋間和精力。且在安裝設備的過程中，較少考慮各項設備集成后的協(xié)調(diào)和匹配，而在建筑物設備的施工、調(diào)試與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預先的系統(tǒng)的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統(tǒng)運行尚不

4、穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業(yè),往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用O其次，是部分物管企業(yè)服務的觀念還沒樹立起來,在工程交付使用后，相當數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業(yè)培訓，顛倒與業(yè)主的關系，動輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區(qū)，就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了，這就是物業(yè)設備設施管理的全部工作內(nèi)容，這個認識在不少物管公司具有普遍

5、性，這就導致許多大樓空調(diào)過冷過熱、電梯時開吋停、管道跑冒滴漏現(xiàn)象普遍。這種觀念并沒有認識到物業(yè)設備管理的服務對象是人，沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境胡質(zhì)（即各種物業(yè)設備設施的運行效果）才是物業(yè)設備管理的最高工作目標。另外，國內(nèi)物業(yè)設備管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經(jīng)驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內(nèi)物業(yè)設備管理的主流，國內(nèi)各種層次的培訓，但無論是內(nèi)容還是對象都還沒能完全跟上物業(yè)設備管理的發(fā)展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區(qū)。各種自

6、控、網(wǎng)絡及通訊、視頻設備等進入物業(yè)設備的管理范疇后,系統(tǒng)集成工作越來越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中的獨立性越來越突出，因而國外在80年代末90年代初將其從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍內(nèi)脫離出來，將其視為新興行業(yè)，將其稱Z為物業(yè)設施管理(FacilityMangagement稱為FM)。將其定義為從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對所有的設施與環(huán)境進行規(guī)劃、管理的經(jīng)營活動。認為這一經(jīng)營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報并不斷地得

7、到資產(chǎn)升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所并為環(huán)境保護做出貢獻。現(xiàn)代化的物業(yè)由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務、財務、設備的信息從經(jīng)營戰(zhàn)略的高度進行設施管理，因而與傳統(tǒng)的設備設施管理有很大區(qū)別。管理的特征從現(xiàn)場管理上升到經(jīng)營戰(zhàn)略，主要工作目標從維持保養(yǎng)上升到尋找服務品質(zhì)與服務成本的最優(yōu)化，管理的著眼點從發(fā)生問題的設備到全部固定資產(chǎn)，管理對象的時間從當前擴大到物管范圍全生命周期內(nèi)及耒來的更新設施，管理所需的知識與技術從單純的建筑物本身的水暖電設備相關延展到與建筑、設備、不動產(chǎn)、經(jīng)

8、營、財務、心理、環(huán)境、信息等相關，承擔FM工作的部門也從單一的設施運行維護部門發(fā)展到需由多部門交叉、協(xié)調(diào)，進行復合管理。二、物業(yè)設備設施的LCC分析現(xiàn)代建筑從規(guī)劃階段開始就應考慮今后物業(yè)管理的需要。價值工程中有一個LCC(LifeCycleCost