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《經(jīng)濟適用房投融資制度創(chuàng)新的探討》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、經(jīng)濟適用房投融資制度創(chuàng)新的探討摘要：隨著市場競爭的加劇，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商深切體會到資金已是一個嚴重制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。作為資金密集型的行業(yè)，解決好房地產(chǎn)投融資問題已經(jīng)迫在眉睫，文章分析瞭經(jīng)濟適用房投融資存在的問題，並提出瞭相應(yīng)的解決對策關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房；投融資制度；創(chuàng)新一、經(jīng)濟適用房投融資制度的問題（一）政府的“磚頭補貼”模式容易造成補貼效率的缺失在磚頭補貼中，財政補貼直接作用於生產(chǎn)者，在銷售得以實現(xiàn)的前提下，通過生產(chǎn)者的供給行為間接地傳遞給消費者?？v觀世界各國的住房政策經(jīng)驗，“磚頭補貼”的適用前提是住房極度短缺
2、，而在目前商品房大量空置的情況下，使用磚頭補貼是不適宜的，而且磚頭補貼會造成效率的缺失。（見1)1中，X軸代表消費住房商品的數(shù)量，Y軸代表消費其他商品的數(shù)量。在政府未實施經(jīng)濟適用房補貼的情況下，消費者預(yù)算線為AB,U為與其相切的無差異曲線，切點為E,其對應(yīng)的住房消費量為0X1,對應(yīng)的其他商品消費量為0Y2。當政府實行“磚頭補貼”政策後，消費者預(yù)算線變?yōu)锳B〃，與其相切的無差異曲線為IT,切點為E‘o即由於磚頭補貼導(dǎo)致瞭住房價格的下降，從而使消費者的住房消費增加瞭X1X3,其消費量變?yōu)?X3,而其他商品消費量保持不變，仍為
3、0Y2。如果用其他商品數(shù)量表示住宅消費數(shù)量，那麼在E/點，其他商品消費量為0Y2,住宅消費數(shù)量就為0A-0Y2,即為AY2。假使我們在政府實行補貼政策之前，也就是AB這條預(yù)算線上也要實現(xiàn)0X3的住房消費量,那麼其對應(yīng)的其他商品消費量僅為0Y1,也就是說用其他商品數(shù)量表示的住宅消費數(shù)量為AY1。我們比較補貼前後可以發(fā)現(xiàn)，政府對於住房消費的補貼用其他商品數(shù)量表示則為AY1-AY2=Y1Y2=E/G（G為E‘X3與AB線的交點）如果現(xiàn)在我們換一種補貼方式，用對消費者的直接補貼代替對房屋供給方的補貼，這種方式我們通常稱為“人頭補
4、貼”方式。在這種方式下，要想達到與“磚頭補貼”同樣的效果，則需要AB線平行上升至A'B'，與IT這條無差異曲線切於E'點,這時政府對於住房的補貼用其他商品數(shù)量表示則為0A‘-0A=AAz=FG（F為E‘X3與A'B,線的交點）。顯然，在產(chǎn)生同樣效用（無差異曲線均為ir）的情況下，“人頭補貼”方式與“磚頭補貼”方式相比，用其他商品數(shù)量代表的住房補貼數(shù)量FG〈E'Go可見，“磚頭補貼”方式存在補貼效用的缺失（二）銀行對經(jīng)濟適用住房的信貸投入不夠，中低收入傢庭貸款購房困難資金問題是住宅建設(shè)的核心問題。經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)需要金
5、融信貸以及預(yù)售款項、住房抵押貸款的及時投入，資金到位與否對項目成敗至關(guān)重要，其中銀行信貸的支持更是重中之重。經(jīng)濟適用房的購買者絕大多數(shù)為中低收入傢庭，其收入較少，要一次性付清購房款項有一定困難，隻有向銀行貸款。所以，經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)、銷售與銀行信貸的支持可以說是密切相關(guān)，兩者相輔相成。然而盡管經(jīng)濟適用住房有政策上的優(yōu)惠，但是這也不能保證所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。這是因為：從銀行的角度看，由於國傢並沒有對經(jīng)濟適用住房貸款實行指令性計劃的約束，銀行作為獨立自主、自負盈虧的經(jīng)濟實體，從自身盈利與風(fēng)險角度
6、考慮，隻有在絕對安全的情況下才會提供貸款；從消費信貸角度講，經(jīng)濟適用住房的建築用地為行政劃撥，是不完全產(chǎn)權(quán)，銀行要求借款人必須提供第三方擔保，否則不予抵押貸款，而對於大多數(shù)中低收入者來說，他們本身的還貸能力相對較弱、違約風(fēng)險較大，提供第三方擔保也並不是一件容易的事。從目前的情況來看，制約銀行對經(jīng)濟適用房信貸投入的原因還包括，經(jīng)濟適用住房位置偏遠與公共設(shè)施的不配套，使中低收入傢庭購房後難以解決其交通問題，一定程度上使經(jīng)濟適用房很難確保銷路，因此，銀行不願給予貸款；住房貨幣化的補貼（如住房公積金）發(fā)放不能一次到位；中低收入傢
7、庭本身購房支付能力低、缺口大，也使得銀行不願進行信貸投入；一些地方政府對經(jīng)濟適用住房的行政幹預(yù)過多，違背市場規(guī)律進行開發(fā)，造成其難以銷售，也影響瞭銀行對經(jīng)濟適用住房貸款的發(fā)放二、經(jīng)濟適用房投融資制度創(chuàng)新（一）經(jīng)濟適用房開發(fā)投資的制度創(chuàng)新1、政策力度不宜過大，應(yīng)實現(xiàn)調(diào)控目標的同時，兼收培育市場之功效。我國房地産業(yè)經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，粗具規(guī)模，雖存在過熱問題，但是並未到泡沫將破的地步，還存在調(diào)控治理的空間，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的一個新增長點，對於國民經(jīng)濟增長發(fā)揮著重要的帶動作用，如果政策的調(diào)控力度過大，有可能引起連鎖反應(yīng)，
8、抑制經(jīng)濟增長。因此政策力度選擇應(yīng)適當。此外,我國房地産投資的公平競爭環(huán)境問題一直比較突出，因此，在調(diào)控規(guī)模與結(jié)構(gòu)的同時，改善市場環(huán)境更具有長遠價值2、設(shè)立經(jīng)濟適用房投資基金。(1)定向招募啟動資金，編制詳細的基金投資計劃及管理計劃，初步建立基金運作的機制?？上葟慕⒌貐^(qū)性的投資基金入手；(2)在政府許可的前提下，向投
