萬(wàn)科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)

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1、萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)——(1-5)1?目的：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2?范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。3?職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成木管理的要求，正確組織成木核算工作，建立成木核算責(zé)任制，完善成木核算基礎(chǔ)工作,改進(jìn)成木核算辦法，合理確定成木計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成木及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成木核算資料，并及吋發(fā)現(xiàn)成木管理屮存在的問(wèn)題，不斷尋

2、求降低成木的途徑，同吋對(duì)在木規(guī)范實(shí)施過(guò)程屮發(fā)生的問(wèn)題及吋向總部財(cái)務(wù)管理部反饋。4.方法和過(guò)程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。4.1.2設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用。4.1.3按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4.1.4將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。4.1.5編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。4.1.6正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)

3、成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。4.1.7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門(mén)劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。4.1.8編制成木報(bào)表，根據(jù)成木核算和管理要求，總括反映各成木核算對(duì)象的成本情況。4.2成本核算對(duì)象的確定4.2.1成木核算對(duì)象的確定原則4.2.1.1滿足成木計(jì)算的需要；4.2.1.2便于成木費(fèi)用的歸集；4.2.1.3利于成木的及時(shí)結(jié)算；4.2.1.4適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。4.2.2成木核算對(duì)象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定貝體成本核

4、算對(duì)彖。4.2.2.1成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期（區(qū)）為成本核算對(duì)象。4.2.2.2同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。4.2.2.3同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。4.2.2.4根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接

5、計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。4.3成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容4.3.1成木費(fèi)用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成木核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成木法設(shè)置成木項(xiàng)目o成木項(xiàng)目一般包扌舌下列八項(xiàng)：4.3.1.1土地獲得價(jià)款4.3.1.2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)4.3.1.3主體建筑工程費(fèi)4.3.1.4主體安裝工程費(fèi)4.3.1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4.3.1.6園林環(huán)境工程費(fèi)4.3.1.7配套設(shè)施費(fèi)4.3.1.8開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4.3.2各成木項(xiàng)目的核算內(nèi)容4.3.2.1土地獲得價(jià)款指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容:A、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向

6、政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)口建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：冇關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支岀，安置及動(dòng)遷支岀，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。4.3.2.2開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi):指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(1)勘測(cè)丈量費(fèi)

7、：包括初勘、詳勘等。主要冇：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，H照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑而積丈量費(fèi)等。(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。(3)建筑研究用房費(fèi):包括材料及施工費(fèi)B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)(1)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易屮心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑而積丈量費(fèi)、路

8、口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或屮小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招