淺談待建新公墓前期市場(chǎng)調(diào)查要點(diǎn)

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1、淺談待建公墓前期市場(chǎng)調(diào)查要點(diǎn)近年來(lái)，公墓投資越來(lái)越白熱化和市場(chǎng)化，絕大多數(shù)投資人是沖著“中國(guó)老齡化人口”這個(gè)熱點(diǎn)紛至沓來(lái)。他們中，在此之前幾乎都是沒(méi)有做過(guò)公墓開(kāi)發(fā)/投資亦毫無(wú)公墓管理/經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。本人長(zhǎng)期接到許多公墓老板致電，要求我們派人過(guò)去考察項(xiàng)目洽談合作，其實(shí)有些老板連自己正在審批和應(yīng)該審批的手續(xù)都不清楚、公墓性質(zhì)亦不清楚、各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)和規(guī)劃毫無(wú)頭緒……憑心而論，綿綿認(rèn)為你們此刻的投資是冒險(xiǎn)度極高的，是投機(jī)大于投資可能性的。于是，便有了這篇待建公墓前期市場(chǎng)調(diào)查要點(diǎn)淺談，以下內(nèi)容也僅是本人從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的

2、部分總結(jié)，開(kāi)篇目的是為了讓各位公墓投資者少走彎路、快速成長(zhǎng)、僅供參考。一、項(xiàng)目立項(xiàng)1.立項(xiàng)切入點(diǎn)：對(duì)當(dāng)?shù)匾延泄宫F(xiàn)狀的數(shù)據(jù)分析需要透徹（其它園區(qū)的剩余穴位、待開(kāi)發(fā)地塊儲(chǔ)量、公墓性質(zhì)等等）。2.宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：對(duì)當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)、死亡率、消費(fèi)水平、常態(tài)消費(fèi)習(xí)慣、當(dāng)?shù)厝宋拿袼椎葞讉€(gè)方面進(jìn)行摸底調(diào)查。二、項(xiàng)目選址1.交通條件：高速路/快速路下道后的國(guó)道/省道距離、鄉(xiāng)村道路、機(jī)耕道的距離以及道路寬度、單/雙向行駛規(guī)劃等等這些都需要提前明確。在此特別說(shuō)明一點(diǎn)，因本公司常年在全國(guó)代理項(xiàng)目，對(duì)于有些地方ZF便于交通的承諾

3、和保證亦見(jiàn)慣不少誆術(shù)畫(huà)餅，甚至有項(xiàng)目的硬傷根本就是交通。1.土地性質(zhì)：公益性質(zhì)直接決定了土地性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)性公墓毫無(wú)疑問(wèn)幾乎都是出讓地，而公益性公墓除建筑物（接待大廳、治喪靈堂等）外幾乎都是劃撥地或租用地；土地性質(zhì)權(quán)屬不一樣這對(duì)于公墓項(xiàng)目今后的借貸、融資、評(píng)估等等都會(huì)受到系列影響。2.用地情況：有些地方ZF為了便于地塊管理，將成片的地圈征進(jìn)來(lái)，而這些地在我們懂行的人看來(lái)，是毫無(wú)用處而且還隨時(shí)有可能成為一個(gè)定時(shí)炸彈。耕地農(nóng)田國(guó)有林等對(duì)于公墓開(kāi)發(fā)是不利的，這種圈征進(jìn)來(lái)的地塊里如大量包含這類(lèi)性質(zhì)，哪怕再便宜都需

4、慎而行之；另外還有些懸崖峭壁無(wú)法施工和修建墓區(qū)的地拿來(lái)還要給做護(hù)坡做安全隱患處理，其實(shí)也是包袱。所以，本人長(zhǎng)期給投資人的意見(jiàn)是：能夠點(diǎn)征的情況下絕不要圈征。3.拆遷環(huán)境：碰到很多之前是做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資人現(xiàn)投投公墓，一個(gè)公墓項(xiàng)目里面最多的有72家拆遷戶(hù)，當(dāng)我知曉這個(gè)事情時(shí)，只好勸投資人直接轉(zhuǎn)讓手續(xù)吧還可以換點(diǎn)錢(qián)，別開(kāi)發(fā)了。在做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資人看來(lái)，72家拆遷戶(hù)算什么？樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前就可以預(yù)售可以造勢(shì)可以預(yù)熱開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就會(huì)如何……公墓與樓盤(pán)雖都是固定資產(chǎn)投資，但更多的時(shí)候我個(gè)人認(rèn)為其特性可能更傾向于細(xì)水長(zhǎng)流和滾

5、動(dòng)開(kāi)發(fā)。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)1.配套建筑：多數(shù)有過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的公墓投資人是不屑于找一家專(zhuān)門(mén)做公墓陵園景觀設(shè)計(jì)的公司，在他們看來(lái)，公墓的規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)于地產(chǎn)來(lái)說(shuō)太過(guò)于簡(jiǎn)單了。就配套建筑而言，他們能看到的也許就是接待用房、管理用房、停車(chē)場(chǎng)……但事實(shí)上并不然，配套建筑作為一個(gè)公墓來(lái)說(shuō)基本上建好了就要用一輩子的地方，規(guī)劃設(shè)計(jì)相當(dāng)重要，不僅僅是要考慮到現(xiàn)目前的使用還要考慮到若干年后的使用及可變性。就拿接待大廳來(lái)說(shuō)我們按功能分區(qū)一般為：普客接待、VIP接待、財(cái)務(wù)室、設(shè)計(jì)室、附屬品展示區(qū)、廁所、備用房、餐廳等等這些都很重要

6、；還有管理用房中的辦公區(qū)域、骨灰存放室、宿舍、石材加工區(qū)域等等功能性和便利性如果不是專(zhuān)業(yè)做公墓陵園規(guī)劃設(shè)計(jì)的公司來(lái)做，可能也就僅僅是幾間空房子而已。1.園區(qū)文化：本人見(jiàn)過(guò)許多對(duì)園區(qū)文化并無(wú)概念的公墓投資人，他們所認(rèn)為的園區(qū)文化可能就是造點(diǎn)景觀（山景、水景、植被、雕塑小品）甚至立尊觀音、地藏王菩薩就是景觀。錢(qián)沒(méi)少花，但真正能夠表達(dá)出來(lái)的意義卻讓人難以理解。在專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，園區(qū)景觀的打造主要就是突顯園區(qū)文化，這個(gè)園區(qū)想闡述的是“中庸文化”、“傳統(tǒng)文化”、“孝道文化”、“宗教文化”、“地方文化”？這些文化能

7、夠講的故事在哪里，能夠提煉的賣(mài)點(diǎn)在哪里？都是需要經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)客戶(hù)及其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手摸底才能夠決定的。2.墓區(qū)分區(qū)：墓區(qū)分區(qū)是直接對(duì)銷(xiāo)售有影響的決定；有些投資人在憑個(gè)人喜好認(rèn)為這塊地朝向好風(fēng)水好大規(guī)模修建高檔墓區(qū)自由墓區(qū)卻忽視了銷(xiāo)售本身——市場(chǎng)需求。墓區(qū)分區(qū)是件很?chē)?yán)謹(jǐn)和瑣碎的事情，分區(qū)的本身意義在外行看來(lái)可能就是便于管理，但內(nèi)行看來(lái)不僅僅于此，更多的是明確墓與墓之間的差異化，在制造這個(gè)差異化的時(shí)候，我們要從很多方面進(jìn)行考慮，每個(gè)墓區(qū)的朝向、風(fēng)水、地塊面積、墓位標(biāo)準(zhǔn)、墓道標(biāo)準(zhǔn)、石材標(biāo)準(zhǔn)、植物配置……既要符

8、合市場(chǎng)需求又要迎合消費(fèi)等等都是需要綜合評(píng)定而得出最終結(jié)論的。未完待續(xù)，看心情續(xù)不續(xù)。下篇預(yù)告《淺談在建公墓前期運(yùn)及管理》