產權物業(yè)開發(fā)模式及深圳案例實證分析(經典)

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1、產權式物業(yè)開發(fā)模式及深圳案例實證分析摘要本文首先介紹了產權式物業(yè)基本理論，結合深圳特區(qū)兩個案例詳細分析了產權式酒店存在問題，圍繞旭飛好時光休閑投資公寓提出10點完善建議。一、產權式物業(yè)定義與種類產權式酒店是房地產與旅游項目嫁接后的產物，即酒店將每間客房的產權獨立，分別出售予投資者，投資者在購買了產權式酒店的產權后，可將手中的產權進行轉讓和自由買賣，也可以確定自己每年使用酒店的天數(shù)，其他時間則交由酒店管理公司統(tǒng)一出租、經營、投資者收取一定比例的返租（經營）收入，以實現(xiàn)保值增值。這與傳統(tǒng)的住酒店以及傳統(tǒng)的房地產投資有著本質的區(qū)別。（一）投資者享有權利投

2、資者購買產權酒店后，可擁有以下的權利：1、擁有的產權可自由買賣；2、每年可確定自己的使用天數(shù)；3、其他時間則交由酒店管理公司統(tǒng)一出租（經營），從中收取一定比例的返租（經營）收入，實現(xiàn)保值增。（二）產權酒店分類　　產權酒店主要分三類：時權酒店、退休自用酒店和有限自用投資型酒店　　1、時權式酒店向游客出售在一定時期內使用酒店客房和娛樂設施的權利，該權利可以上市轉售、轉讓或交換?！　?、退休自用酒店是投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報，到退休時作為養(yǎng)老的住所。3、有限自用投資型酒店的客戶６０％是中產家庭

3、，４０％是企業(yè)集團，家庭投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；集團購買一方面用于投資，另一方面可用于員工度假或公司年會專用。11早期產權式酒店的運營缺乏靈活性，消費者想到不同地方度假，引進可交換概念(vacationexchange)滿足旅游者到不同目的地旅游的需要勢在必形，1974年首家分時度假交換公司RCI成立以后，新的交換服務方式越來越多。人們不僅可以交換固定檔次的住宿時間與娛樂服務，而且可以選擇不同檔次的娛樂時間和產品。點數(shù)制（point）與點數(shù)制網絡是最新發(fā)展起來的分時度假體制。90年代出現(xiàn)點數(shù)制1990年，進入分時度假領域的迪斯尼公司率先

4、推出了點數(shù)制（又稱為分數(shù)制）。即顧客購買的已經不是某處房產一段時間的使用權，而是購買一定的點數(shù)，以所購買的點數(shù)來選擇消費標價已經折合成點數(shù)的住宿和娛樂產品。歐美公司與南非公司也采用了點數(shù)制。90年代末期出現(xiàn)點數(shù)制俱樂部和全球點數(shù)制網絡點數(shù)制俱樂部一般擁有幾處度假房地產，不同房產有面積、檔次等差異。在點數(shù)制俱樂部普及以后，通過計算機網絡技術將各地的點數(shù)制俱樂部聯(lián)網交換，使消費者具有更大的選擇性。RCI歐洲分公司于1999年5月完成點數(shù)制網絡檢測，并于2001年將點數(shù)制網絡推向全球。（三）產權式酒店在深圳的發(fā)展1、深圳特區(qū)產權式物業(yè)實例表1深圳特區(qū)產權

5、式物業(yè)分類實例深圳雅蘭酒店位于深圳鹽田區(qū)大梅沙海濱，屬于旅游度假酒店，是深圳第一個產權式酒店，192間標準客房，2001年4月23日試業(yè)。發(fā)展商：雅蘭置業(yè)(深圳)有限公司屬于典型的產權式酒店旭飛高時光休閑投資公寓介于酒店與住宅之間的投資品種。例如旭飛好時光投資休閑型公寓就屬于此類。旭飛華達園位于翠竹北路豪宅區(qū)，繁華的翠竹北路商業(yè)街是家庭聚會和商務居住的理想之選；投資計劃：11“首付1成，坐享其成，20年自動回收使用權”“首付2成，坐享其成，13年自動回收使用權”“首付4成，坐享其成，7年自動回收使用權”深圳中港城購物廣場產權式商場作為一個建筑面積達

6、4萬多平米的超級商城，中港城設有16部自動扶梯和豪華觀光電梯，400多個車位，同時還擁有4000多平方米的休閑廣場。產權式商城等于對傳統(tǒng)商場出租柜臺方式進行革新，可以通俗理解為擁有產權的柜臺或鋪位，例如深圳中港城就推出這種投資模式。投資伍萬元60年收益為62.8萬元深圳市鉅華投資發(fā)展有限公司推出的中港城購物廣場屬于產權式商場2、產權式酒店靈活性單獨的度假房產房屋面積可變時間長短可變購房期限可交換可交換永久或定期圖1比較靈活的產權式酒店二、產權式物業(yè)運營及其優(yōu)缺點分析11消費者在購買分時度假產品時，越來越多地關注其可交換性，所以加入一個交換公司就成為

7、許多分時度假開發(fā)商的迫切愿望。（一）產權式酒店典型模式產權式酒店典型模式如下：開發(fā)商銷售代理商會員交換公司會員圖2.典型的分時度假運營機制國外最大的分時度假交換公司是RCI,國內首批成立的交換公司是華夏之旅。計算機網絡與信息處理技術為分時度假的可交換提供了技術基礎，象RCI能夠為十萬以上會員提供服務，兩者對比分析如下：（二）產權式酒店投資價值表2國內外典型分式度假交換公司經營比較11比較項目RCI公司華夏之旅股東及創(chuàng)辦人美國christel與johnDehaan于1974年組建2000碾月由海南第一投資集團投資華夏之旅公司總經理雷馳主要優(yōu)勢1.創(chuàng)新

8、優(yōu)勢。它在世界上率先提出分時度假交換的概念，其創(chuàng)新設計的交換機制滿足了度假地和會員的需要。2.RCI的品牌優(yōu)勢。3.先進的