房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本管理流程

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1、目標(biāo)成本管理流程編制日期審核日期審核日期審批日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人審批人一、目的提高公司成本管理水平，建立先進(jìn)合理的目標(biāo)成本管理體系。二、范圍本實(shí)施細(xì)則適用于****地產(chǎn)所屬各項(xiàng)目公司。為公司所屬各項(xiàng)目公司制訂目標(biāo)成本和實(shí)施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。三、職責(zé)（一）*****地產(chǎn)成本合約部與企管部負(fù)責(zé)本實(shí)施細(xì)則的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實(shí)，公司成本合約部負(fù)責(zé)有關(guān)具體對接事宜。（二）*****公司負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施。四、方法與過程控制（一）目標(biāo)成本釋義1、目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并

2、結(jié)合公司的經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)公司“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。2、目標(biāo)成本文件分為三個部分：《目標(biāo)成本測算表》、《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》、《動態(tài)成本月評估》。3、《目標(biāo)成本測算表》是反應(yīng)項(xiàng)目的總目標(biāo)成本和分項(xiàng)目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項(xiàng)目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項(xiàng)目成本的控制線，由各分項(xiàng)目標(biāo)成本組成。各分項(xiàng)目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價(jià)指標(biāo)及各種費(fèi)用指標(biāo)。4、《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》是對各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)

3、的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。5、《動態(tài)成本月評估報(bào)告》反映各成本項(xiàng)目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。（二）目標(biāo)成本管理原則1、市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。2、準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項(xiàng)來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。3、事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。4、動態(tài)管理原則：建設(shè)項(xiàng)目的動態(tài)成本要及時與目

4、標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。（三）目標(biāo)成本科目的分類：詳附件《目標(biāo)成本科目分類》（四）目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時間要求1、項(xiàng)目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計(jì)階段，根據(jù)可行性研究報(bào)告，以及開發(fā)、營銷、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項(xiàng)目定位，完成“項(xiàng)目定位階段的全成本測算”。確定各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)劃金額，包括設(shè)計(jì)、報(bào)建、環(huán)境配套、營銷、財(cái)務(wù)等費(fèi)用，并向各費(fèi)用的負(fù)責(zé)部門交底達(dá)成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。主體建安費(fèi)以設(shè)計(jì)部編制的《建設(shè)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》為依據(jù)，在十個

5、工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計(jì)階段的成本控制建議》，以此指導(dǎo)實(shí)施方案的造價(jià)控制。2、實(shí)施方案階段：實(shí)施方案確定后十個工作日內(nèi)，對《項(xiàng)目成本測算表》進(jìn)行細(xì)化和修訂。根據(jù)各相關(guān)部門的工作現(xiàn)狀和計(jì)劃，對設(shè)計(jì)、報(bào)建、營銷等費(fèi)用進(jìn)行分析或修正。建安費(fèi)的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。結(jié)合設(shè)計(jì)院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等），形成《施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計(jì)任務(wù)指導(dǎo)書》的一部分發(fā)給設(shè)計(jì)院作

6、為施工圖設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的依據(jù)。3、施工圖預(yù)算階段：施工圖完成后三十個工作日內(nèi)，對《目標(biāo)成本測算表》全面進(jìn)行細(xì)化和修訂，作為最終的目標(biāo)成本。并按已完工程的經(jīng)驗(yàn)和“公司責(zé)任成本體系”的要求，編制正式的《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費(fèi)用使用與管理。4、各階段的成本測算的相關(guān)資料（成本測算表、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書）在定稿后即時上報(bào)公司成本合約部，相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理表格。（五）目標(biāo)成本測算表的編制1、目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用公司統(tǒng)一測算表格，并體現(xiàn)量價(jià)分離的原則。2、目標(biāo)成本的制訂以

7、項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測算表必須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及部品標(biāo)準(zhǔn)（施工圖預(yù)算階段）說明書。3、成本測算表中各成本項(xiàng)目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預(yù)算完成后《成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實(shí)際計(jì)算的結(jié)果。4、成本測算表中的單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)、市場行情計(jì)算得出，如是參照

8、已結(jié)算工程的單價(jià)，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。5、產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個互動的決策過程，需要設(shè)計(jì)、營銷、工程、成本反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價(jià)比最大化”。在本過程中可使用價(jià)值功能分析法得到最優(yōu)的方案。6、施工圖預(yù)算完成后《目標(biāo)成本測算表》中的材料設(shè)備，對其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確的描述，且應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)，能提供品牌和圖片說明為最佳。7、投資分析和實(shí)施方案階段的成本測算的量價(jià)分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，