中山皇爵規(guī)劃草案

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1、中山皇爵假日廣場(chǎng)規(guī)劃草案第一部分可行性研究一、可行性研究分析【判定原則】商業(yè)中心的形成是一個(gè)自發(fā)的過程，它需要時(shí)間和歷史的積累和延續(xù)，是一個(gè)城市商業(yè)沉淀的結(jié)晶。而在一個(gè)沒有任何商業(yè)基礎(chǔ)的規(guī)劃地塊上，進(jìn)行全新的商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，相當(dāng)于用開發(fā)企業(yè)自身的力量和資金，在短時(shí)間內(nèi)完成原本社會(huì)和歷史需要長時(shí)間才能完成的工作，其難度和風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。因此，新建商業(yè)中心，要具備成功的基礎(chǔ)，具備市場(chǎng)可行性，必須從以下三個(gè)方面進(jìn)行判定：商業(yè)中心可行性判定項(xiàng)目選址企業(yè)決心及能力政府規(guī)劃及投入（一）、項(xiàng)目選址可行性1、重要意義（1）、正確的選址意味著80％的成功?！耙粋€(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，在選定了地點(diǎn)的那一刻就已經(jīng)確定，

2、地點(diǎn)選得好，該項(xiàng)目就成功了80％，反之，我們只有20％的把握?！保?）、選址是購物中心經(jīng)濟(jì)命脈的重要因素。商業(yè)中心選址是否合理直接影響到商業(yè)中心經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商開發(fā)商業(yè)中心時(shí)選擇合理位置，就意味著其共享有優(yōu)越的“地利”優(yōu)勢(shì)。在同行業(yè)商業(yè)中心之間，如果規(guī)模得當(dāng)，商品構(gòu)成、經(jīng)營服務(wù)水平基本相當(dāng)?shù)那闆r下，必然享有更好的經(jīng)濟(jì)效益。所以，商業(yè)中心在分析經(jīng)濟(jì)效益過程中，選址是決定其成功與否的重要命脈線，它將直接影響到購物中心的生死存亡。2、指導(dǎo)原則（1）、最短時(shí)間原則指商業(yè)中心應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購物者的活動(dòng)范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物

3、者行為的主要因素，而更多地要考慮購物過程所花費(fèi)的行車時(shí)間。（2）、區(qū)位易達(dá)性原則指用地一般應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。易達(dá)性取決于交通工具和道路狀況。（3）、聚集原則商業(yè)活動(dòng)都具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。城市人流，物流和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。（4）、接近購買力原則指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。3、判定內(nèi)容鑒于商業(yè)中心的功能特點(diǎn)，其選址應(yīng)從用地區(qū)位和交通人口狀況、用地物理狀況、規(guī)劃超前性分析三個(gè)方面來研究判定。選址可行性判定用地區(qū)位和交通人口狀況用地物理狀況規(guī)劃超前性4、用地區(qū)位和交通人口狀況可行性判定判定用

4、地區(qū)位和交通人口狀況是否可行，需要通過以下五個(gè)分析因素進(jìn)行：消費(fèi)力分析交通易達(dá)性分析區(qū)位分析用地選擇用地社會(huì)效益分析用地區(qū)位及交通人口狀況分析要素（1）、消費(fèi)力分析目前皇爵商業(yè)業(yè)態(tài)的主要輻射區(qū)域?yàn)樘怪蕖⑷l(xiāng)、神灣、珠海等地，因此，消費(fèi)量基本可以保證。另一方面，年生產(chǎn)總值為萬元，比年約增長%，增長速度較快，在整體經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動(dòng)下，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖雽⒉粩嘞鄳?yīng)較快地增長，提升購買力；同時(shí)，流動(dòng)人口綜合而言，本項(xiàng)目區(qū)位的消費(fèi)力分析可行。（2）、交通易達(dá)性分析交通易達(dá)性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點(diǎn)（一般是家里）到購物所花費(fèi)的時(shí)間。特別需要指出的是，空間距離和時(shí)間距離是有區(qū)別的，易達(dá)性分析

5、確定的距離更重要的指標(biāo)是時(shí)間距離。從坦洲鎮(zhèn)區(qū)——本項(xiàng)目的核心商圈至本項(xiàng)目步行約15-20min，車行時(shí)間約5min，極為便利；從次級(jí)商圈至本項(xiàng)目車行也僅為30-40min左右，因此，本項(xiàng)目的交通便捷程度較好，交通易達(dá)性可行。（3）、區(qū)位分析不同區(qū)位的人口狀況和交通易達(dá)性也處在不斷變化之中。本項(xiàng)目位于南坦城的新區(qū)，根據(jù)坦洲鎮(zhèn)的城市規(guī)劃，本區(qū)將發(fā)展成為坦洲新的政務(wù)中心、居住中心，目前政府公務(wù)部門和學(xué)校都已經(jīng)入駐其中，道路已基本開通，市政配套也不斷得到完善，隨著新區(qū)的發(fā)展，必將助推本項(xiàng)目成新的商業(yè)中心，本項(xiàng)目的區(qū)位分析可行。（4）、用地選擇除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮自身的特點(diǎn)。商業(yè)

6、中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積相對(duì)較大。并且，商業(yè)中心對(duì)于車輛的依賴性也較強(qiáng)，要求有相對(duì)較大的停車場(chǎng)面積，而“皇爵假日”項(xiàng)目總占地面積萬平方米，總建筑面積13萬平方米，為商業(yè)開發(fā)，因此本商業(yè)項(xiàng)目的用地方面比較寬松，用地選擇性可滿足可行性要求。（5）、用地社會(huì)效益分析從坦洲鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)而言，較為原始和凌亂，且營業(yè)環(huán)境較差，因此，本項(xiàng)目的出現(xiàn)可以為坦洲鎮(zhèn)樹立商業(yè)標(biāo)桿，為消費(fèi)者提供更優(yōu)質(zhì)、更便捷、更豐富的商業(yè)購物娛樂環(huán)境，同時(shí)也滿足了新區(qū)商業(yè)配套不足的缺陷，社會(huì)效益顯著、可行。（6）、消極因素分析本項(xiàng)目在區(qū)位方面最不利的因素在于居民對(duì)新區(qū)的認(rèn)可程度尚且不高，雖然從長遠(yuǎn)規(guī)劃看，新區(qū)的發(fā)展是

7、政府行為下的必然，但就目前而言，縣城居民仍持有老城區(qū)購物、娛樂甚至外出消費(fèi)的心態(tài)，因此，本項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)要加強(qiáng)對(duì)于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者心態(tài)的引導(dǎo)，以合理、優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和商業(yè)業(yè)態(tài)配置消除這一消極因素的影響。小結(jié)：依據(jù)以上幾個(gè)方面的判定，雖然具有一定的消極因素影響，但本項(xiàng)目的用地區(qū)位和交通人口狀況基本可行。5、用地物理狀況可行性判定在完成區(qū)位和交通人口情況分析之后，還需要對(duì)用地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)用地的規(guī)模、形