網(wǎng)載房地產(chǎn)項(xiàng)目全案整合策劃推廣方案

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1、第一部分、項(xiàng)目研究背景第二部分、市場(chǎng)概況了解第三部分、區(qū)域市場(chǎng)分析第四部分、地塊SWOT分析第五部分、價(jià)格定位第六部分、產(chǎn)品定位第七部分、產(chǎn)品規(guī)劃建議第八部分、營(yíng)銷(xiāo)推廣建議第九部分、廣告推廣建議第十部分、銷(xiāo)售及合作方式建議第一部分.項(xiàng)目研究背景為準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，我們對(duì)屮冠家園項(xiàng)口進(jìn)行了前期的市場(chǎng)調(diào)研。根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪(fǎng)談相結(jié)合的方式,依托北京商品住宅市場(chǎng)（主要為西部市場(chǎng)）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過(guò)程并形成結(jié)論，以期達(dá)到如下目標(biāo)：1、了解北京市地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況及變動(dòng)趨勢(shì)；2、了解北京市住宅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)；3、了解各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)

2、的分布現(xiàn)狀及客戶(hù)群體構(gòu)成情況；4、掌握屮冠家園項(xiàng)口所處地塊的基木特征；5、掌握中冠家園項(xiàng)目周邊房產(chǎn)山場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的基本特征；6、明確屮冠家園項(xiàng)1=1與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)所在；7、掌握冃標(biāo)消費(fèi)群體及業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)項(xiàng)冃的初步認(rèn)知；8、明確中冠家園項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及企業(yè)機(jī)會(huì)；9、提出屮冠家園項(xiàng)口的市場(chǎng)定位（包括項(xiàng)口定位、目標(biāo)客戶(hù)定位等）的若干思路；10、提出中冠家園項(xiàng)忖在后期產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)中的若干思路和建議；11、提出屮冠家園項(xiàng)日營(yíng)銷(xiāo)建議積推廣思路；第二部分、市場(chǎng)概況了解1、北京住宅市場(chǎng)趨向成熟?北京房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)

3、發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，2003年，我市房地產(chǎn)投資完成1202.5億元，比2002年增長(zhǎng)18.9%,低于全國(guó)增長(zhǎng)水平(29.7%)；開(kāi)復(fù)T.9070萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%,其中住宅6353萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.7%；當(dāng)年竣工而積2594萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%,其中住宅2081萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%。?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，成為固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量a、整體上保持持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)2003年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1202.5億元，比上年增長(zhǎng)21.5%,高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率。b、占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重過(guò)半2003年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占

4、全社會(huì)固定資產(chǎn)的比重為55.7%,比上年增加1.2個(gè)白分點(diǎn)。?房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟a、商品住宅成為住宅供應(yīng)的主渠道，個(gè)人購(gòu)房成為商品住宅消費(fèi)主體。2000年個(gè)人購(gòu)房達(dá)到86.0%,2001和2002年更是高達(dá)93.1%和97.1%。b、商品房空置面積趨于合理，空置率不斷下降。1999年以來(lái)，我市商品房空置總量雖有所增加，但空置率逐年下降，由1999年的22.8%下降到2003年上半年的14.3%,2003年底略有回升(22.2%)。?商品住宅價(jià)格近五年呈下降趨勢(shì)，目前平均銷(xiāo)售價(jià)格低于深圳和上海1998年以前北京市商品住宅價(jià)格一直在全國(guó)位居前列。1997年達(dá)到54

5、78元/平方米的歷史最高點(diǎn)，比全國(guó)商品住宅平均價(jià)格高3688元，比上海市商品住宅價(jià)格高2587元，比深圳市商品住宅價(jià)格高70元。1998年以來(lái)保持了平穩(wěn)冋落狀態(tài)。2003年商品房住宅價(jià)格回落到4456元/平方米。同期上海商品房住宅銷(xiāo)售價(jià)格為4989元/平方米。2、市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析—應(yīng)量持續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2003年年底到今年的1、2、3刀份，北京新樓盤(pán)集屮放量，堪稱(chēng)一天一個(gè)新盤(pán)，數(shù)量竟超過(guò)以往同一時(shí)期的三倍。2003年12月全市共有26個(gè)新盤(pán)入市，總規(guī)模為510萬(wàn)平方米，較上月增長(zhǎng)170%,其中住宅項(xiàng)冃為15個(gè)。在去年12月中旬以后到今年3月初開(kāi)始推出、還沒(méi)有拿

6、到預(yù)售許可證的新盤(pán)約有20多個(gè)左右，如遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)、遠(yuǎn)洋新犬地、湯泉逸墅、經(jīng)濟(jì)適用住房百子灣1號(hào)；CBD總部公寓；風(fēng)林綠洲三期一一風(fēng)林西奧屮心、上東三角洲、水色時(shí)光、鳳凰城二期、萬(wàn)科星園四期、國(guó)興.觀湖國(guó)際、北京新界——柏陽(yáng)景園、觀筑公寓、溫鍍.空間、本家潤(rùn)園、駿城、上城、陽(yáng)光星期八、保利欣苑、御墅臨風(fēng)等。今年投放市場(chǎng)樓盤(pán)特點(diǎn)今年的新樓盤(pán)無(wú)論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶(hù)型園林還是科技含量、服務(wù)品質(zhì)上都比以往的新盤(pán)更勝一籌，在產(chǎn)品創(chuàng)新、人性化設(shè)計(jì)等方面可以說(shuō)用了不少心思。在客戶(hù)需求的引導(dǎo)下，打著“舒適、健康”旗幟的項(xiàng)冃口漸增多，板樓成為市場(chǎng)主流。從冃前已審批的項(xiàng)目來(lái)看，未來(lái)1至

7、2年內(nèi)，北京將有5000至7000套新增高檔別墅進(jìn)入市場(chǎng)。新樓盤(pán)主要有以下特點(diǎn)：?中小規(guī)模為主。雖然有三百多萬(wàn)平方米的萬(wàn)象新天、上百萬(wàn)平方米的遠(yuǎn)洋山水等人規(guī)模的社區(qū)，但總的來(lái)看，30萬(wàn)以下的中小規(guī)模項(xiàng)H在數(shù)量上仍然占主流。?增加“文化附加值”。許多項(xiàng)目都開(kāi)始關(guān)注社區(qū)文化。如將于3月份開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科青青家園用法國(guó)成人哲理童話(huà)《小王了》作為推廣主題來(lái)寄托客戶(hù)對(duì)青青生活、萬(wàn)科生活的珍視；春節(jié)后開(kāi)盤(pán)的依蓮軒二期“格調(diào)”從log。到售樓人員的著裝、售樓處的布置以及樓盤(pán)的外立面、社區(qū)規(guī)劃、H標(biāo)客戶(hù)群的設(shè)定都圍繞著“文化地產(chǎn)”做文章。?板樓為主、健康舒適的設(shè)計(jì)理念居主流。新項(xiàng)目

8、中，板式、板塔結(jié)合、新式塔樓將充斥樓市