第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

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1、第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立一、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的界定(-)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的界定(掌握)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，是指依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以設(shè)立分支機構(gòu)。目前在我國，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)主要是從事新建商品房銷售代理和存量房租售屈間、代理活動。長期以來，大多數(shù)企業(yè)在這兩類業(yè)務(wù)中專攻其一，只有少數(shù)大型企業(yè)同時從事新建商品房經(jīng)紀和存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù)，還有極少數(shù)特大型企業(yè)還兼營房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)廣告、傳媒業(yè)務(wù)。從總體來看，目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)就是主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)經(jīng)

2、紀的企業(yè)。(-)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的特點(掌握)1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是企業(yè)性質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是輕資產(chǎn)類型企業(yè)3.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的企業(yè)規(guī)模具有口人的可選擇范圍二、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立的條件和程序(熟悉)(-)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立的條件房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立應(yīng)符合中華人民共和國公司法、合伙金業(yè)法、個人獨資企業(yè)法、小外合作經(jīng)營企業(yè)法、中外合資經(jīng)營企業(yè)法、外商獨資經(jīng)營企業(yè)法等法律法規(guī)及其實施細則和工商登記管理的規(guī)定。此外，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當具備足夠的專業(yè)人員:1.以公司形式設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的

3、，應(yīng)當有3名以上持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證帖》的專職人員和3名以上持有《屮華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的專職人員；2.以合伙企業(yè)形式設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的，應(yīng)當有2名以上持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》的專職人員和2名以上持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的專職人員；3.以個人獨資企業(yè)形式設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的，應(yīng)當有1名以上持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》的專職人員和1名以上持有《屮華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》

4、的專職人員。1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的分支機構(gòu)應(yīng)當具有1名以上持有《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證朽》的專職人員和1名以上持有《屮華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的專職人員。(-)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立的程序設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，首先rti當?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門對其人員條件進行審查，再向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T巾請辦理工商登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照后的一個川內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C構(gòu)所在地房地產(chǎn)行政管理部門或其委托的機構(gòu)備案。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的注銷，標志著其主體資格的終

5、止。注銷吋尚未完成的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應(yīng)與委托當事人協(xié)商處理，可以轉(zhuǎn)由他人代為完成，可以終止合同并賠償損失，在符合法律規(guī)定的前提下，經(jīng)當事人約定，也可以用其他方法。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的備案證書被撤消后，應(yīng)當在規(guī)定的期限內(nèi)向所在地的工商行政管理部門辦理注俏登記。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的權(quán)利與義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有以下6大權(quán)利：1.享有工商行政管理部門核準的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)利，依法開展各項經(jīng)營活動，并按規(guī)定標準收取傭金；2.按照國家有關(guān)規(guī)定制訂各項規(guī)章制度，并以此約束在本機構(gòu)中執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人員的執(zhí)業(yè)行為；3.委托人

6、隱瞞與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的重要事項、提供不實信息或者要求提供違法服務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有權(quán)屮止經(jīng)紀業(yè)務(wù)；4.由于委托人的原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的經(jīng)濟損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求；5.可向房地產(chǎn)管理部門提出實施專業(yè)培訓(xùn)的耍求和建議；6.法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有以下7大義務(wù)：1.依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動；2.認真履行房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀人員認真開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)；3.維護委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密；4.嚴格按照規(guī)定標準收費；5.

7、接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督和檢查；6.依法繳納各項稅金和行政管理費；7.法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的基本類型一、不同企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)(1)公司制房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司是指在中國境內(nèi)設(shè)立的經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的有限責任公司和股份有限公司。有限責任公司和股份有限公司都是機構(gòu)法人。在資金來源于國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)屮，按其資金組成形式不同，還可把房地產(chǎn)經(jīng)紀公司分為屮外合資房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、屮外合作房地產(chǎn)經(jīng)紀公司和外商獨資房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。(2)合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合伙制房

8、地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是指依照《中華人民共和國合伙機構(gòu)法》和有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的部門規(guī)章在屮國境內(nèi)設(shè)立的由各合伙人訂立合伙協(xié)議，共同岀資、合伙經(jīng)營、共享收益、共擔風險，并對合伙機構(gòu)債務(wù)承擔無限連帶責任的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的營利性組織。合伙人可以用貨幣、.實物、-土地使用權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)或者其他財產(chǎn)權(quán)利出資；對貨幣以外的出資需耍評估作價的，可以rti全體合伙人協(xié)商確定，也可以由全體合伙人委托法定評佔機構(gòu)進行評佔。經(jīng)全體合伙人協(xié)商一致，合伙人也可以甩勞愛出資，其評估辦法由全休合伙人協(xié)商確定。合伙機構(gòu)存續(xù)期間，合伙