東方塞納策劃報1

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1、東方塞納策劃報告冃策劃背景：本案地理位置分析本案位于北京路，順外路、洪都南大道、上海路之間，北京路、順外路有28路、215路、231路、7路、216路，洪都大道有16路、28路，上海路有11路等。各條道路公交車通達本案現(xiàn)場，出入十分方便。南昌市競爭各案的總體分析各案基本特征2002上半年推出樓盤主要以低于總建筑面積10萬平方米的規(guī)模為主，如金邊瑞香苑5.6萬平方米、遠東國際花園8萬平方米、廬山花園11.8萬平方米、怡蘭苑8.78萬平方米等。而到了2002年下半年，新推出的樓盤，除市屮心、朝陽洲由于受到政

2、府出讓土地限制樓盤規(guī)模較小，但仍有總建筑面積超過50萬平方米的人盤出現(xiàn)，其余板塊的樓盤規(guī)模都在總建筑面積15萬平方米以上。如紅谷灘的濱江豪園,鹿景名居總建筑面積為24萬平方米，象湖源的總建筑面積40萬平方米。樓盤晶質不斷提升，一些全國知名房地產企業(yè)，大連萬達，上海綠地,深圳萬科紛紛進駐南昌，帶來先進的樓盤規(guī)劃設計理念，一流的居住理念依仗物業(yè)管理，使得本地房產開發(fā)商不得不跳出原有的操作模式向更高的標準，更新的理念對產品進行規(guī)劃和建設。隨著土地價格的提升住宅開發(fā)從以多層的市場向以高層，小高層為主的形態(tài)轉變，

3、比如：瀕臨贛江的紅谷灘板塊，坐擁贛江撫河的朝陽洲板塊、環(huán)青山湖、象湖區(qū)域亦如此。多層只是零星散布于市中心，朝陽洲、京東。據市場調查，目前市場銷售較好的仍是多層，如青山路的"錦和嘉園各案分布格局特征板塊分布：目前南昌市樓盤的主要分布于七大板塊內，紅谷灘板塊、京東板塊、市屮心板塊，青山湖板塊、朝陽洲板塊、以及現(xiàn)在步形成的城北板塊和城南板塊，其中紅谷灘板塊、朝陽洲板塊目前最為密集，也將是2003年房產市場最為激烈的區(qū)域。環(huán)湖、沿江分布。目前南昌樓市以水景住宅開發(fā)為主流熱點，因而形成一系統(tǒng)形環(huán)湖、沿江、沿河的水

4、景住宅樓盤。沿贛江系列：鹿景名居，濱江豪園等，紅谷灘板塊，臨江花園，撫河系列：千禧頤和園、星加坡花園、維多利亞華庭、中山佳苑；環(huán)湖泉湖系列：泉湖源，泉湖，威尼斯形環(huán)湖青山湖系：江中花園，口金瀚水景藝墅，環(huán)艾溪湖系列：萬科、青春家園等樓盤。各案市場銷售特征從各板塊銷售特征來看，京東樓盤由于總體定位于中、低檔、正如符合南昌市民的普遍承受范圍內，銷售狀況良好，萬科四季花城一、二期已售磬。紅谷灘樓盤，總體定位于中、高檔、高起點規(guī)劃，水岸豪宅理念，目前由于公共配套設施詢未完善，人氣相對不足，而且價位過高，使得共銷

5、售率一般。朝陽洲樓盤，地理位置I?分優(yōu)越，生活配套設施齊全，小高層，高層居多，定價較高，銷售優(yōu)惠取決于項目自身品質以及產品定位是否準確。市場需求特征、發(fā)展態(tài)勢市中心的多層物業(yè)成為暢銷主導，從樓盤供應即可以看出，小高層、高層建筑類型充斥市場，多層建筑類型物業(yè)供應相對較少，全多層樓盤“錦和嘉園”的熱銷說明發(fā)展多層物業(yè)符合消費者心理，由于價格上漲過快，產品需求上向小面積發(fā)展，二房從2000年約105平方米降至90平方米作為主導產品，三房從150平方米降至125平方米。合理面積二房、三房市場消化平穩(wěn)，大面積物業(yè)

6、全面滯銷。周邊已建個案的情況根據我們的調查，本項目周邊已建個案基本全部消化，比如遠點的江中花園銷售率己達70%以上，廬山花園銷售率已達80%左右（不包括商住樓）金邊瑞香苑銷售已達90%。近一點，如御錦城、曙光小區(qū)、洪都新村在前幾年銷售完畢，目前這些樓盤的出租率都很高。區(qū)域潛在競爭個案分析潛在項目1、項目概況：位于解放路298號（原江西南光儀表有限公司廠區(qū)用地），占地面積:415畝；規(guī)劃用途：居住、商業(yè)金融、綠地；綠地率$40%;容積率：住宅W2?4（含高層）；商業(yè)W2.8；建筑密度：住宅W25%,商業(yè)W

7、35%；住宅、商業(yè)金融、公共綠地按45%：40%：15%規(guī)劃;該地塊拍賣低價為90萬元/畝，保留家100萬元/畝。潛在項目2、項口概況：位于解放西路與洪都大道交叉東北角（原江西國藥廠生產用地）；占地面積：98.201畝；規(guī)劃用途：居住商業(yè)金融、綠地；容積率：住宅W2.5；建筑密度：W28%；綠地率：$35%；住宅、商業(yè)、金融用地按60%：40%的控制；排漬道兩側各10米綠化帶無償提供為城市綠地；底價：110萬元/畝，成交價：218萬元/畝；開發(fā)商：臺洲市洪冠房地產開發(fā)公司潛在項目3、項冃概況：項目位于洪

8、都大道以東，北京路以北；面積:158畝，（其屮公建45畝，住宅112.5畝）；成交價:168萬元/畝；高新能源公司扌H得。本項目目前處于項目規(guī)劃、設計、定位階段。潛在項目4、項冃概況：項目位于三波電機廠；面積：70畝左右；由江西三星房地產開發(fā)公司開發(fā)；本項口現(xiàn)在處在洽談階段。4）項目競爭對比分析a.產品對比分析。該區(qū)域內主要未建個案以多層為主小高層，高層為附、別墅酒店式公寓為補充的綜合性競爭市場。競爭面比較復雜，個性化產品特征將使本案成為市