城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整若干問題探討.pdf

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1、2015年9月建材與裝飾地質(zhì)·勘察·測(cè)繪城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整若干問題探討韓娜娜（焦作市中地測(cè)繪有限公司河南焦作454000）摘要：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是我國(guó)國(guó)土資源管理工作中一項(xiàng)重要的組織部分，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)更新，可以有效地與土地級(jí)別更新進(jìn)行相應(yīng)的銜接。對(duì)于地價(jià)的完善以及地產(chǎn)管理政策的體現(xiàn)都有著非常明顯的促進(jìn)作用。關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)土地；基準(zhǔn)地價(jià)；更新調(diào)整中圖分類號(hào)：F293.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1673-0038（2015）37-0291-02我國(guó)的土地有償使用制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，發(fā)展越來越由于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)條件的限制，城鎮(zhèn)土地管理工作還呈現(xiàn)出較為迅猛。隨之而來出現(xiàn)

2、了土地的稀缺性以及需求性的問題，從而造陳舊的管理理念。雖然有的城鎮(zhèn)已經(jīng)開始意識(shí)到規(guī)劃的重要性，成了土地價(jià)格不斷地在發(fā)生在變化。我們應(yīng)該了解地價(jià)變化的但是在實(shí)際工作中存在著許多的問題。有的城鎮(zhèn)逐漸開始了城原因與規(guī)律，通過科學(xué)合理的調(diào)控來對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行有效地指市性的規(guī)劃，也對(duì)土地功能性進(jìn)行合理的安排，但是落實(shí)到更詳導(dǎo)。因此，對(duì)于土地基準(zhǔn)地價(jià)要及時(shí)地進(jìn)行更新。但是在一些城細(xì)地工作時(shí)，就出現(xiàn)了盲目用地的問題。比如：建筑密度、規(guī)劃與鎮(zhèn)發(fā)展過程中，由于市場(chǎng)機(jī)制與大城市相比存在著一定的問題，用途、開發(fā)用途等規(guī)定。而且地方政府片面地追求政績(jī)，只要有導(dǎo)致土地管理工作不能滿足市場(chǎng)

3、發(fā)展的需求。項(xiàng)目就開始盲目地進(jìn)行土地使用，而且一些投資者為了獲得更1城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新現(xiàn)狀分析大的經(jīng)濟(jì)利益，把土地用途進(jìn)行了更改等等。1.1城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)發(fā)展緩慢，存在不規(guī)范交易現(xiàn)象2城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新方法體系對(duì)于我國(guó)許多的城鎮(zhèn)而言，占地面積都不會(huì)過大，而且常駐2.1按土地級(jí)別進(jìn)行更新方法的選擇人口也并不多。在這類型的城鎮(zhèn)中，只會(huì)配備一個(gè)商業(yè)服務(wù)中按照國(guó)家相關(guān)的規(guī)定，我國(guó)的基準(zhǔn)地價(jià)需要三年進(jìn)行一次一心。因此，許多的商家為了獲得更多的利益，會(huì)針對(duì)商業(yè)服務(wù)中時(shí)更新。通過更新的新基準(zhǔn)來對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行新的評(píng)估。在基準(zhǔn)心周邊的土地進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。這也就造成了城鎮(zhèn)中心的商業(yè)用地結(jié)地價(jià)

4、更新工作開展過程中，一定會(huì)涉及到土地級(jí)別更新。但是如構(gòu)分布通常都是在街道兩側(cè)，并沒有形成單純的商業(yè)用地。而且果還是以傳統(tǒng)的更新方式來進(jìn)行，那么將會(huì)浪費(fèi)大量的資源。從在城鎮(zhèn)中，許多的商鋪價(jià)值只會(huì)體現(xiàn)于一層鋪面，并且在進(jìn)行轉(zhuǎn)本質(zhì)上來講，也與現(xiàn)代化的基準(zhǔn)地價(jià)更新原則產(chǎn)生了矛盾。因讓或者出讓時(shí)，許多的交易都不會(huì)按照正規(guī)的商業(yè)用地規(guī)定來此，在進(jìn)行城鎮(zhèn)土地級(jí)別更新時(shí)，可以采用級(jí)別界線修訂的方進(jìn)行，通常都是以70年的住宅用途來進(jìn)行交易。這樣的因素存法。這里需要提醒的是，這種方法存在一定的隨意性，為了能夠在，就導(dǎo)致城鎮(zhèn)商業(yè)用地也是以住宅用地進(jìn)行土地登記。但是，更好地完成城鎮(zhèn)土

5、地級(jí)別更新工作，筆者建議要堅(jiān)持節(jié)省資源由于城市規(guī)模較小，商業(yè)中心較為集中，在地價(jià)上則體現(xiàn)出了商以及能夠?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)提供幫助兩個(gè)原則。基于這兩點(diǎn)需求，應(yīng)該業(yè)用地的價(jià)格。造成這些問題的原因，我們可以從城市土地市場(chǎng)選擇計(jì)算機(jī)定級(jí)與級(jí)別界線的修訂為主要的更新方法。除了能來進(jìn)行分析。首先由于土地市場(chǎng)的發(fā)展不好，在土地交易過程中夠?yàn)橄乱淮蔚耐恋丶?jí)別更新提供支持外，還可以在進(jìn)行定級(jí)過存在著大量的隱形土地交易。而且城鎮(zhèn)土地管理機(jī)構(gòu)所掌握的程中，對(duì)一些定級(jí)的因素進(jìn)行及時(shí)地調(diào)整。但是這種方法需要有交易信息又比較少，這樣就造成了地價(jià)樣本數(shù)量對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)一定的資金支持，一些不經(jīng)濟(jì)條件不

6、允許的城鎮(zhèn)，應(yīng)該選擇更適價(jià)不足的問題。雖然對(duì)于一些臨街的商鋪以及城鎮(zhèn)中鋪面可以合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的修訂方法。進(jìn)行地價(jià)收集，但是主要還是以商業(yè)用地樣本為主，對(duì)于一些住2.2基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估宅用地等方面的樣本的收集非常困難。由于缺少相應(yīng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)（1）要針對(duì)商業(yè)路線區(qū)段價(jià)進(jìn)行評(píng)估。我們?cè)谶M(jìn)行這方面的計(jì)，加之我國(guó)許多的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不高，導(dǎo)致了地價(jià)評(píng)估評(píng)估時(shí)，應(yīng)該通過幾個(gè)步驟來進(jìn)行：淤需要對(duì)城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)進(jìn)行劃管理工作的滯后。雖然有時(shí)會(huì)聘請(qǐng)一些專業(yè)人士進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，分；于制定調(diào)查資料；盂制定相應(yīng)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；榆對(duì)商業(yè)區(qū)段價(jià)但是在進(jìn)行過程中，由于對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r的不了解，無法對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)

7、進(jìn)行評(píng)估。在進(jìn)行商業(yè)區(qū)劃分時(shí)，需要針對(duì)不同的街道制定不同確的評(píng)估，從而造成了地價(jià)評(píng)估的失真。的路線價(jià)，不允許出現(xiàn)路線區(qū)段跨級(jí)別。在商業(yè)服務(wù)較為發(fā)達(dá)的1.2城鎮(zhèn)土地規(guī)劃不完善，缺少專業(yè)度街道進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，可以把整條街道進(jìn)行多段劃分，并且按照劃分我國(guó)城鎮(zhèn)用地?zé)o論從專業(yè)化還是功能性，都無法與大城市進(jìn)出來的區(qū)段來進(jìn)行估價(jià)。針對(duì)城鎮(zhèn)街道評(píng)估時(shí)，商業(yè)路線價(jià)的評(píng)行相比。許多城鎮(zhèn)并沒有明確地對(duì)用地進(jìn)行區(qū)分，這樣的問題主估途徑需要以地價(jià)樣本直接測(cè)算與因素比較測(cè)算兩者進(jìn)行綜合要是由于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展低下，管理人員的思想意識(shí)并沒有達(dá)到測(cè)算，通過分析測(cè)算出來的結(jié)果再以市場(chǎng)交易樣本測(cè)算結(jié)果為

8、相應(yīng)的專業(yè)化。由于存在的這些問題，導(dǎo)致