城市新區(qū)發(fā)展專題研究.ppt

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1、政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究1作為新城模式的政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律總結(jié)作為起步階段的取地需要依托哪些規(guī)律？成熟階段特征：新城與老城逐漸融合，新城的價(jià)值開(kāi)始依托其商務(wù)和商業(yè)價(jià)值；住宅開(kāi)發(fā)價(jià)值開(kāi)始走向平穩(wěn)，商業(yè)和商務(wù)價(jià)值開(kāi)始提升加速。查漏補(bǔ)缺式發(fā)展成熟階段發(fā)展階段特征：政務(wù)類設(shè)施進(jìn)駐，形成城市另一極；圍繞這一級(jí)依托政務(wù)資源周邊的地塊逐漸啟動(dòng)，住宅仍為主要發(fā)力點(diǎn)，其價(jià)值在此階段提升速度最快。極核式發(fā)展發(fā)展階段起步階段特征起爆點(diǎn)均為距離老城區(qū)最近的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，依托高性價(jià)比、以及老城區(qū)的自然發(fā)展來(lái)帶動(dòng)單點(diǎn)引爆起步階段在政務(wù)新區(qū)起步階段取地需要把握的基本原則：此時(shí)土地

2、價(jià)值在于跟老城區(qū)之間的關(guān)聯(lián)性，距離老城區(qū)近的土地?fù)碛懈玫拈_(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)和更高的地塊價(jià)值；住宅用地起步開(kāi)發(fā)最有利，商業(yè)用地只能留待成熟階段開(kāi)發(fā)；梳理地塊價(jià)值的額外依托點(diǎn)，在起步階段住宅首先關(guān)注的是其自然資源類地塊。附：政務(wù)新區(qū)地塊的額外依托點(diǎn)有：1、自然資源類：山、水、湖、河流、溫泉等；2、政務(wù)類：市/省政辦公大樓、市/省委領(lǐng)導(dǎo)班子，市/省委集資宿舍等；3、市政配套類：市民廣場(chǎng)、政府接待酒店、圖書(shū)館等4、交通類：路網(wǎng)等級(jí)和路網(wǎng)密集程度；2揭秘二線省會(huì)城市政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律及其起步區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式案例借鑒合肥政務(wù)新區(qū)鄭州鄭東新區(qū)貴陽(yáng)政務(wù)新區(qū)長(zhǎng)沙政務(wù)新區(qū)案例研究的目

3、的——案例選取標(biāo)準(zhǔn)：選取二線省會(huì)城市政務(wù)新區(qū)；結(jié)合國(guó)內(nèi)政務(wù)新區(qū)發(fā)展的一般規(guī)律，研究項(xiàng)目與新區(qū)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，指導(dǎo)本案的取地方向和開(kāi)發(fā)思路，從而實(shí)現(xiàn)資本綜合運(yùn)作的利益最大化；作為政務(wù)新區(qū)起步區(qū)的發(fā)展，都有哪些模式，這些模式之間適用條件又是什么樣的？房地產(chǎn)在這其中所依托的價(jià)值點(diǎn)是什么？3合肥政務(wù)文化新區(qū)依托老城區(qū)延伸，憑借高品質(zhì)項(xiàng)目起爆，逐漸形成合肥新的一極國(guó)際花都國(guó)際花都坐鎮(zhèn)新區(qū)核心，正對(duì)1000畝天鵝湖，左臨市政大樓，與規(guī)劃中的商務(wù)中心接壤，近攬?zhí)禊Z湖風(fēng)景區(qū)、政務(wù)文化廣場(chǎng)、藝術(shù)公園。大劇院市政大廈綜合藝術(shù)館合肥政務(wù)新區(qū)的發(fā)展歷程：在起步階段，依托綠地國(guó)

4、際花都中高品質(zhì)項(xiàng)目入市，借助與老城區(qū)的關(guān)系進(jìn)行延伸式發(fā)展；在發(fā)展階段，當(dāng)市政大樓、大劇院等進(jìn)駐后，直接帶動(dòng)了天鵝湖北側(cè)的、市府周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；在此基礎(chǔ)上政務(wù)新區(qū)向縱深延伸，逐漸開(kāi)發(fā)天鵝湖南側(cè)地塊；同時(shí)政務(wù)新區(qū)的寫(xiě)字樓商務(wù)辦公需求開(kāi)始出現(xiàn)；未來(lái)政務(wù)新區(qū)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)仍在商務(wù)和商業(yè)需求上面。目前政府的發(fā)展重點(diǎn)在濱湖新區(qū)，政府的喜新厭舊使得政務(wù)新區(qū)由原先的寵兒陷入了了尷尬境地。4鄭東新區(qū)的發(fā)展受到政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)，高起點(diǎn)規(guī)劃，完善配套投入，鄭州未來(lái)城市新中心區(qū)域政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)規(guī)劃：鄭東新區(qū)發(fā)展是政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)下進(jìn)行的，規(guī)劃面積約150平方公里，人口260萬(wàn)，在20

5、~30年建完；由六大功能組團(tuán)組成，CBD和副中心充當(dāng)了商務(wù)和高檔居住的價(jià)值；規(guī)劃起點(diǎn)高，政府實(shí)施強(qiáng)勢(shì)，未來(lái)鄭東新區(qū)將會(huì)取代老城區(qū)成為城市價(jià)值最高的區(qū)域。鄭東新區(qū)起步區(qū)仍然是依托與老城區(qū)最近的區(qū)域撬動(dòng)；鄭東新區(qū)是依托高質(zhì)量大盤(pán)低密度群來(lái)啟動(dòng)：開(kāi)發(fā)水平高；價(jià)格提升快；產(chǎn)品形式多樣。綠地“老街”3順馳“第一大街”1綠城“百合公寓”23412聯(lián)盟新城4鄭東規(guī)劃龍湖·CBD副中心龍子湖高校區(qū)鄭東CBD5貴陽(yáng)政務(wù)新區(qū)受到地理?xiàng)l件的限制，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，其發(fā)展采用低價(jià)聚人氣策略金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)使貴陽(yáng)城市建設(shè)跳出了“山間壩子”的局限，跳出了“攤餅式”的傳統(tǒng)城市發(fā)展思維；基

6、礎(chǔ)建設(shè)：基礎(chǔ)道路等市政基本完成；今后5年內(nèi)，將投資400億元，重點(diǎn)實(shí)施“三大工程”、建設(shè)“八大城市功能板塊”；政府文教機(jī)構(gòu)：市級(jí)行政中心已投入使用，貴陽(yáng)一中已經(jīng)入駐，將投資24個(gè)億建大學(xué)城；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：已推出總建面將近250萬(wàn)平米的經(jīng)濟(jì)適用房，目前正在建設(shè)商業(yè)中心，未來(lái)將有大面積土地出讓。貴陽(yáng)政務(wù)新區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀：政策引導(dǎo)下，片區(qū)大面積開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，希望通過(guò)片區(qū)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)區(qū)域人氣；生活配套不全，銷售好但入住率低；未來(lái)有大量土地供應(yīng)，物業(yè)檔次及品質(zhì)將全面升級(jí)；土地出讓價(jià)格逐年攀升區(qū)域前景看好。6長(zhǎng)沙政務(wù)新區(qū)呈現(xiàn)雙子星態(tài)勢(shì)，市府板塊為老城擴(kuò)充模式，發(fā)展重點(diǎn)為

7、省府板塊的新城模式長(zhǎng)沙市規(guī)劃“一主、兩翼、四組團(tuán)”的“多中心、分散組團(tuán)式”城市空間結(jié)構(gòu)；“東拓、西進(jìn)、南融、北上”開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)近年發(fā)生階段性轉(zhuǎn)移，但城市發(fā)展大方向保持——向南（城南板塊）長(zhǎng)株潭一體化；長(zhǎng)沙規(guī)劃了兩個(gè)政務(wù)新區(qū)，但是其各自特定不同：河西板塊腹地較小，且之前已經(jīng)為建成區(qū)，目前依托市府帶動(dòng)其價(jià)值升值，但仍然為老城區(qū)擴(kuò)充的部分；省府板塊借勢(shì)長(zhǎng)株潭一體化，且有較廣闊腹地，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市政配套設(shè)施建設(shè)來(lái)看均為南區(qū)的發(fā)展為新城模式。開(kāi)福區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)天心區(qū)省政府市政府長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)沙縣城市規(guī)劃發(fā)展方向傳統(tǒng)中心區(qū)河西板塊南城板塊土地供應(yīng)向南，城市發(fā)

8、展向南，河西土地逐漸減少；中心區(qū)土地稀缺，可供基本為舊改，且地價(jià)奇高，此情況加速了城市核心南移