物業(yè)公司管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算.doc

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1、第九章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及測(cè)算概述：基于對(duì)香格里拉城市花園住宅、商業(yè)的入住率達(dá)85%之全面分析和測(cè)算，得出物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)年支出為人民幣3,995,132.74元。通過對(duì)資源占用分析和全面平衡，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為多層住宅0.8元/㎡·月；小高層住宅1.0元/㎡·月；商業(yè)1.5元/㎡·月，停車位使用費(fèi)：260元/輛.月；年收入為人民幣4,884,931.98元。第一節(jié)經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則及說明一、測(cè)算的依據(jù)(一)國(guó)家相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)；(二)售房時(shí)的物業(yè)收費(fèi)約定；(三)十堰市物價(jià)局住宅小區(qū)停車管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；二、經(jīng)費(fèi)測(cè)算的原則(一)遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)。客觀、準(zhǔn)確

2、、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境，達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。(一)服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價(jià)相符”的市場(chǎng)特點(diǎn)，準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平，準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。(二)物業(yè)管理分項(xiàng)服務(wù)分項(xiàng)收費(fèi)的原則按照不同的物業(yè)所占用的資源比例，在統(tǒng)一運(yùn)作的原則基礎(chǔ)上，不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。一、測(cè)算的有關(guān)說明(一)按香格里拉城市花園小區(qū)業(yè)主入住率85%、商業(yè)部分營(yíng)業(yè)率85%、物業(yè)公司各部門人員基本配備齊全，公司運(yùn)轉(zhuǎn)正常測(cè)算。其中，未含為業(yè)主提供增值附加服務(wù)如：小區(qū)飲用水奶制品的供應(yīng)、報(bào)刊雜志

3、訂閱，商業(yè)街的臨時(shí)門面出租、廣告及按照有關(guān)規(guī)定及行業(yè)慣例在裝修期間可向業(yè)主收取的裝修管理費(fèi)等收入。(二)物業(yè)管理費(fèi)支出包括人工費(fèi)支出、辦公費(fèi)用、公共水電費(fèi)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅金。1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場(chǎng)化原則，參照行業(yè)工資水平，結(jié)合十堰市的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)特點(diǎn)，制定人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下：職務(wù)月薪年薪序號(hào)3客戶服務(wù)中心主管1,76021,1204安全事務(wù)部主管1,76021,1205工程維修部主管1,76021,1206環(huán)境管理部主管1,76021,1207強(qiáng)電工程師1,60019,2008智能化工程師1,60019,2009客戶服務(wù)助理1,30015,

4、60010財(cái)務(wù)收款文員1,00012,00012寫字樓客戶管理服務(wù)員1,30015,60013住宅管家1,00012,00014商業(yè)管理服務(wù)員1,00012,00015安全領(lǐng)班90010,80016安全員7509,00017運(yùn)行值班/維護(hù)工90010,80018技工1,30015,60019清潔工5006,00020綠化工8009,6001、不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例，不可預(yù)見費(fèi)提取率為物業(yè)管理成本支出的3.5%。1、不包含住宅專用維修基金。第二節(jié)經(jīng)費(fèi)測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)月薪時(shí)間計(jì)算方法費(fèi)用1客戶服務(wù)主管1176012人數(shù)x月薪x時(shí)間21,120.002行政人事主管1176012人數(shù)x月薪

5、x時(shí)間21,120.003安全事務(wù)主管1176012人數(shù)x月薪x時(shí)間21,120.004工程維修主管1176012人數(shù)x月薪x時(shí)間21,120.005環(huán)境管理主管1176012人數(shù)x月薪x時(shí)間21,120.006強(qiáng)電工程師1160012人數(shù)x月薪x時(shí)間19,200.007智能化工程師1160012人數(shù)x月薪x時(shí)間19,200.008客戶服務(wù)助理10130012人數(shù)x月薪x時(shí)間156,000.009辦公室文員2120012人數(shù)x月薪x時(shí)間28,800.0010財(cái)務(wù)收款員1100012人數(shù)x月薪x時(shí)間12,000.0011客戶管理服務(wù)員8120012人數(shù)x月薪x時(shí)間115,200.0012商業(yè)

6、管理服務(wù)員2120012人數(shù)x月薪x時(shí)間28,800.0013保安領(lǐng)班390012人數(shù)x月薪x時(shí)間32,400.0014保安員5175012人數(shù)x月薪x時(shí)間459,000.0015運(yùn)行值班/電工390012人數(shù)x月薪x時(shí)間32,400.0016電梯技工1130012人數(shù)x月薪x時(shí)間15,600.0017值班水、電維修1090012人數(shù)x月薪x時(shí)間108,000.0018水、電維修工490012人數(shù)x月薪x時(shí)間43,200.0019清潔領(lǐng)班390012人數(shù)x月薪x時(shí)間32,400.0020清潔工2750012人數(shù)x月薪x時(shí)間162,000.0021綠化領(lǐng)班190012人數(shù)x月薪x時(shí)間10,8

7、00.0022綠化工870012人數(shù)x月薪x時(shí)間67,200.00　小計(jì)140　　　1,447,800.002三費(fèi)一金141　　　　-1職工福利費(fèi)　　　工資總額x12%173,736.00-2工會(huì)費(fèi)　　　工資總額x2%28,956.00-3社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)　　　工資總額x24%347,472.00-4教育基金　　　工資總額x1.5%21,717.00-5醫(yī)療保險(xiǎn)　　　工資總額x5%72,390.00　小計(jì)　　　　644,271