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1、關(guān)于安聯(lián)·藍水晶項目的策劃演示20060407出品第一部分·區(qū)域分析 第二部分·定位演繹 第三部分·項目發(fā)展理念及包裝定位 第四部分·推廣思路目錄第一部分·區(qū)域分析一、宏觀經(jīng)濟關(guān)于石家莊石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行，資源豐富，交通便利，是河北省省會；全省的政治、經(jīng)濟、科技、金融、文化和信息中心，是國務(wù)院批準實行沿海開放政策和金融對外開放的城市。 現(xiàn)轄6個區(qū)、12個縣、5個縣級市和1個國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積1.58萬平方公里，其中市區(qū)面積455.8平方公里,2005年末全市常住人
2、口927.3萬人，市區(qū)224.1萬人。 石家莊依托自身優(yōu)勢，正在全力打造“中國藥都”、“全國紡織基地”、“華北重要商埠”、“北方特色農(nóng)業(yè)區(qū)”和區(qū)域性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心為主導的支柱產(chǎn)業(yè)。目前石家莊已成為經(jīng)濟特色鮮明、主導產(chǎn)業(yè)突出、人民生活富裕、發(fā)展前景廣闊的中國北方重要中心城市之一。石家莊GDP增長連續(xù)多年保持在10％以上，經(jīng)濟的高速增長為城市積累了財富，城市面貌也發(fā)生巨大變化。2005年石家莊市居民儲蓄存款余額， 繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定增長， 可以說石家莊市住宅的消費能力十分可觀2005年人均可支配收入首次突破萬余。
3、 隨著可支配收入的增加， 表明石家莊市市民用于住房方面的支出能力增強。二、石家莊房地產(chǎn)情況石市2005年市場面積配比情況2005年市場所供應(yīng)的產(chǎn)品，以80～120㎡的產(chǎn)品為主，而且市場消化情況良好，說明市場對該產(chǎn)品需求量較大； 而項目所在區(qū)域該類產(chǎn)品供應(yīng)量極小。石市2005年市場價格分段情況單位：元/平方米八成以上產(chǎn)品單價在3000元/平方米以下；3500元/平方米以上產(chǎn)品市場接受度略呈疲憊。2005年三級市場成交分面積段情況80～120平方米的產(chǎn)品放出較小，而需求量較大；80㎡、簡裝、帶家電的兩房可以租到1
4、500元/月。三、區(qū)域環(huán)境區(qū)域職能：中山路為軸心——中心商業(yè)商務(wù)區(qū)；自強路為中心——金融中心區(qū)；省博物館為核心——文化中心區(qū)；而本案位于這幾大中心的包圍中，大區(qū)域環(huán)境較好供應(yīng)量與均價項目周邊在售樓盤物業(yè)名稱建筑面積（萬平方米）均價（元/平方米）土地性質(zhì)新休門964100城中村仁和嘉園83300舊城改造香榭里三期83200舊城改造華城綠洲423150城中村花香維也納173700城中村聯(lián)邦名都c座不詳3400城中村尚乘源183300舊城改造君澤苑不詳3100舊城改造總計189---------------城中村改
5、造、舊城改造是該區(qū)域土地供應(yīng)的主要來源高檔樓盤數(shù)量較多、市場供應(yīng)較為充足各項目單價基本在3000～3500元/平方米間物業(yè)名稱建筑形式戶型面積新休門板式高層一室44%，兩室18%，其他38%仁和嘉園板加塔式高層主力戶型為三室香榭里三期板式高層主力戶型為三室華城綠洲板式高層、小高層、多層主力戶型為三室花香維也納多層、板式高層主力戶型為三室，以兩室和四室為輔聯(lián)邦名都c座塔式高層兩室50%，三室17%，四室33%尚乘源蝶式高層一室9%，兩室40%，三室49%，四室2%君澤苑板式高層主力戶型為兩室，三室為輔在戶型方面
6、， 以三室的大戶型為主，兩室和四室為輔， 一室的市場供應(yīng)量最少。產(chǎn)品戶型客戶群項目主要客群新休門私營業(yè)主、青年置業(yè)者及投資者仁和嘉園私營業(yè)主、高級白領(lǐng)及機關(guān)公務(wù)高收入者香榭里三期行業(yè)單位職工、高級白領(lǐng)及二次置業(yè)人群華城綠洲私營業(yè)主、高級白領(lǐng)及二次置業(yè)人群花香維也納私營業(yè)主、高級白領(lǐng)及二次置業(yè)人群聯(lián)邦名都c座私營業(yè)主、高級白領(lǐng)、二次置業(yè)人群和投資者尚乘源投資者、項目周邊單位職工君澤苑青年置業(yè)者及附近單位職工從客戶群體來看，在售項目的目標客群多為 私營業(yè)主、高級白領(lǐng)和機關(guān)單位高收入人群， 客群較為單一。結(jié)論面積小
7、、總價低的產(chǎn)品片區(qū)市場需求量較大；區(qū)域市場中偏小戶型供應(yīng)量較?。凰?、項目分析地塊名稱009地塊010地塊011地塊合計用地面積（㎡）302169661151821505東側(cè)－地稅局生活區(qū)北側(cè)－棉七生活區(qū)西側(cè)－建設(shè)中的君澤苑南側(cè)－河北軍區(qū)指導大隊本案類型名稱位置寫字樓陽光大廈平安大街與裕華路交口冶金大廈平安大街與裕華路交口裕園廣場站前街與裕華路交口大型酒店及娛樂百尺桿大飯店平安大街與裕華路交口樓外樓大酒店平安大街與裕華路交口金色時代KTV平安大街與裕華路交口燕山大酒店站前街與裕華路交口明珠大酒店站前街與裕華路交
8、口錢隆KTV休門街錢柜KTV中山路北國對面商業(yè)東購中山路與站前街交口北國商場中山路與建設(shè)大街交口裕華路市場平安大街與裕華路交口西行南三條批發(fā)市場大徑街北頭槐中路裝飾材料市場槐中路與平安大街交叉口以西項目周邊配套類型名稱位置銀行中國銀行建設(shè)大街與裕華路交叉口商業(yè)銀行平安大街與裕華路交叉口建設(shè)銀行平安大街與裕華路交叉口工商銀行大徑街與裕華路交叉口西行光大銀行平安大街與裕華路交叉口交通銀行平安大街與裕華路
