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《商業(yè)地產(chǎn)四先四后原則-fsw.doc》由會員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、商業(yè)地產(chǎn)"四先四后"原則 中國的商業(yè)地產(chǎn)和購物中心在經(jīng)歷了起步階段的探索和實(shí)踐后正在重新回到起點(diǎn)。重新回到起點(diǎn)并非是退歸于零點(diǎn),而是一種螺旋式的上升,是中國的商業(yè)地產(chǎn)和購物中心轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)入發(fā)展期并日趨深入和專業(yè)的新開始?! ?yīng)該說,在最近三到四年的發(fā)展歷程中,中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)做模式并沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變,但是主動性的改良探索以及模式重塑已經(jīng)在部分區(qū)域和部分項(xiàng)目中顯露頭角,也由此而逐步進(jìn)入到過渡期的新一輪發(fā)展,相信隨著外部制約因素的有效改善,中國商業(yè)地產(chǎn)將在未來兩到三年步入發(fā)展時期?! ∩虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的
2、社會性制約因素 作為復(fù)合型的商業(yè)、地產(chǎn)、金融產(chǎn)品,商業(yè)地產(chǎn)的成長是需要一定基礎(chǔ)條件的,除了開發(fā)商自身的專業(yè)能力以外,社會發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)更是具有至關(guān)重要的影響,商業(yè)地產(chǎn)的主要困擾就是社會化制約因素的存在,這也是不能全盤把商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的問題全部推給開發(fā)商的根本原因。在國內(nèi)融資通路持續(xù)未有改善的環(huán)境下,即使調(diào)高貸款利率,商鋪的分割出售現(xiàn)象仍將難以停止,“只租不售”的推行將會依然艱難,因此盡快出臺房地產(chǎn)信托基金REITs已經(jīng)成為爭取更多有潛力項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵因素。 商業(yè)地產(chǎn)的第二個制
3、約因素是專業(yè)化因素,主要包括復(fù)合型專業(yè)人才缺乏,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新度和專業(yè)度嚴(yán)重不足等?! ∩虡I(yè)地產(chǎn)具備進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ) 從城市發(fā)展角度看,商業(yè)地產(chǎn)的社會化目標(biāo)在于服務(wù)城市建設(shè)、商業(yè)發(fā)展和生活方式的改善;商業(yè)地產(chǎn)與擴(kuò)大內(nèi)需和改善生活環(huán)境相聯(lián)系。這一結(jié)論可以在2006年初全國建設(shè)工作會議的主旨報(bào)告中得到體現(xiàn),其主要內(nèi)容表述為:房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),對經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展具有重大影響,城鄉(xiāng)建設(shè)直接為人民生活改善提供各種服務(wù),負(fù)有滿足消費(fèi)需求、擴(kuò)大內(nèi)需的重要責(zé)任?! 倪@個意義上講,城市建設(shè)
4、需要持續(xù)性的成長空間,而商業(yè)地產(chǎn)是長期性、持續(xù)性的生活形態(tài)和商業(yè)產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品、金融產(chǎn)品集合體,二者目標(biāo)吻合,因此構(gòu)建城市發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的和諧關(guān)系將成為尋求商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展突破的著眼點(diǎn)。 從投資者對項(xiàng)目戰(zhàn)略預(yù)期的調(diào)整看,商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)化目標(biāo)開始轉(zhuǎn)化為注重開發(fā)之后的長期運(yùn)營價(jià)值和物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值,這種趨勢符合企業(yè)追求長期穩(wěn)定價(jià)值的投資理念。從市場消費(fèi)、零售企業(yè)連鎖拓展和資金出路等商業(yè)地產(chǎn)整合鏈條構(gòu)成元素功能作用分析,三者的組合構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)賴以發(fā)展的重要支撐?! ∩虡I(yè)地產(chǎn)雖然具備著進(jìn)一步發(fā)展的客觀基礎(chǔ),可
5、以認(rèn)為是一個有發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè),但是我認(rèn)為,潛力并不一定等于機(jī)會,機(jī)會只屬于堅(jiān)持持續(xù)運(yùn)營的決策人,屬于有專業(yè)判斷和專業(yè)執(zhí)行的戰(zhàn)略投資人,這就要求中國商業(yè)地產(chǎn)必須盡快從地產(chǎn)開發(fā)模式向商業(yè)不動產(chǎn)價(jià)值提升模式轉(zhuǎn)變,從開發(fā)時代向運(yùn)營時代轉(zhuǎn)變?! 榱藢?shí)現(xiàn)上述重要轉(zhuǎn)變,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和投資者需要強(qiáng)化三種認(rèn)識。一是對商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)識要深化,要加強(qiáng)對商業(yè)運(yùn)營價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營技術(shù)的研究和分析,適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)向運(yùn)營的轉(zhuǎn)變,使開發(fā)、招商和運(yùn)營之間保持互通能力和互助能力;二是對商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)認(rèn)識要深化,商業(yè)地產(chǎn)的投
6、資目標(biāo)上應(yīng)盡快從單純的地產(chǎn)產(chǎn)品向商業(yè)不動產(chǎn)價(jià)值提升型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變,只有實(shí)現(xiàn)了這樣的轉(zhuǎn)變,才能更加準(zhǔn)確地反映商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合性、專業(yè)性、商用性、持續(xù)性、經(jīng)營性、增殖性的六大特征;三是對商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)理解要深化,要變追求短期房產(chǎn)銷售利潤為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營回報(bào)和長期物業(yè)回報(bào),切實(shí)扭轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)是暴利行業(yè)的誤區(qū)?! 〈_立四先四后原則促建設(shè)與開發(fā)和諧發(fā)展 依據(jù)目前中國商業(yè)地產(chǎn)和購物中心行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài),我認(rèn)為只有從政府和企業(yè)層面嚴(yán)格商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和專業(yè)操作程序,確立“四先四后”為原則的專業(yè)開發(fā)、招商、運(yùn)營邏輯序列,才能確保
7、城市建設(shè)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之間的和諧關(guān)系。 第一,城市功能規(guī)劃為先,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)為后,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定要符合城市發(fā)展的總體目標(biāo)?! ∈紫?,商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展中最為活躍的元素之一,是需要不斷改善和提高的商業(yè)經(jīng)營場所,也是城市再開發(fā)的戰(zhàn)略承擔(dān)者。商業(yè)地產(chǎn)與城市長期性、持續(xù)性發(fā)展特征具有相結(jié)合的內(nèi)在機(jī)理,城市開發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)堅(jiān)持“以城建商、以商興城”,以把商業(yè)地產(chǎn)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的高度嚴(yán)格規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn),政府調(diào)控和專業(yè)完善并重。我們也必須要看到,商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展之間具有“雙韌劍”的特殊關(guān)系,促進(jìn)意義與破壞風(fēng)險(xiǎn)同
8、時存在,因此商業(yè)地產(chǎn)投資必須跟緊城市規(guī)劃的要求,而城市規(guī)劃也要通過其它公用設(shè)施的建設(shè)助力經(jīng)過嚴(yán)格規(guī)劃和專業(yè)評估的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?! ∑浯?,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須在城市功能指導(dǎo)下實(shí)施開發(fā)規(guī)劃,其功能布局應(yīng)與城市功能布局相協(xié)調(diào),并與城市的招商引資形成統(tǒng)籌關(guān)系,與城市環(huán)境、商業(yè)和交通的改善相協(xié)調(diào),最終使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)成市民需要的生活方式提升的社會責(zé)任和“物盡其用”的經(jīng)濟(jì)功能?! ∧壳半A段,中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的最為普遍的一個問題就是,政府在城市新區(qū)建設(shè)中強(qiáng)調(diào)更多的是建筑開