別墅項目提案.ppt

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1、目錄目錄企劃范圍本企劃案針對廣富林項目包括項目現(xiàn)狀分析、周邊環(huán)境分析、市場調(diào)研、大政策走勢對其市場方向進(jìn)行定位。通過企劃方案為銷售提供方針和依據(jù)，實現(xiàn)價值最大化，降低項目風(fēng)險。項目分析項目區(qū)位分析大上?！に山べ苌健V富林三、在大上海–國際性大都市上海新一輪的發(fā)展中，上海正在以世界級國際大都市為發(fā)展目標(biāo)，謀劃市域范圍的戰(zhàn)略發(fā)展構(gòu)想，戰(zhàn)略重心從中心城逐步向整個市域擴(kuò)散。上海的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想賦予了松江全新的發(fā)展定位和廣闊的拓展空間，在目前上海啟動郊區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略、構(gòu)建郊區(qū)“綠色商務(wù)走廊”的時候，松江區(qū)將從中獲得較大的發(fā)展機(jī)遇。項目區(qū)位分析大上?！に?/p>

2、江·佘山·廣富林在項目分析松江新城總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)由城市中心區(qū)、副中心區(qū)、交通樞紐區(qū)和居住區(qū)組成。高密度的城市中心區(qū)包括商業(yè)金融、文化會展、旅游、辦公及交通中轉(zhuǎn)等設(shè)施。以上海軌道交通9號線線路的松江站為核心形成的交通樞紐區(qū)，形成松江近期發(fā)展的一個多功能區(qū)域。項目分析項目區(qū)位分析大上?！に山べ苌健V富林佘山–大上海的后花園佘山度假區(qū)的迅速發(fā)展，確立了佘山地區(qū)作為上海最大旅游度假基地的地位。目前區(qū)內(nèi)已形成集游樂、觀光、會務(wù)、休閑、度假、居住等多項功能為一體的綜合型旅游度假區(qū)的雛形，吸引了大量游人前來觀光游覽。項目區(qū)位分析大上海·松江·佘山·廣富林項目分

3、析區(qū)位分析廣富林–“上海之根、都市新城”廣富林是一個特指區(qū)域，由政府主導(dǎo)，其中近50%區(qū)域是房產(chǎn)地塊，除去住宅部分，剩下的50%是文化、旅游休閑、商業(yè)項目用地。而如今住宅地塊已全部拍出，周邊土地可出讓土地同樣不多，近幾年都不會有大量土地推出。廣富林板塊的文化旅游產(chǎn)業(yè)未來幾年都會是松江地區(qū)的建設(shè)重點所在，也是人口導(dǎo)入的重要方面。正在大規(guī)模發(fā)掘中的廣富林遺址將擴(kuò)建為古文化遺址公園。地塊分析項目分析項目位于上海市松江新城板塊內(nèi)：銀河路南側(cè)，廣富林路北側(cè)，龍騰路西側(cè)，龍躍路東側(cè)位于目前大學(xué)城的最北端，佘山國際社區(qū)南端，西邊有不少已經(jīng)交付使用的居住項目生態(tài)

4、環(huán)境，景觀優(yōu)勢，文化氛圍樓盤結(jié)構(gòu)分析在項目分析項目位于上海市松江新城板塊內(nèi)：銀河路南側(cè)，廣富林路北側(cè)，龍騰路西側(cè)，龍躍路東側(cè)位于目前大學(xué)城的最北端，佘山國際社區(qū)南端，西邊有不少已經(jīng)交付使用的居住項目總用地面積約86600平方米：其中居住用地54494平方米，商業(yè)金融用地26290平方米，河道用地約5816平方米社區(qū)為維多利亞時期英式建筑風(fēng)格，17套獨棟別墅，(面積為220-227平方米)；166套聯(lián)排別墅，(面積為146-197平方米)；64套疊加別墅，(面積為172-199平方米)；3棟辦公樓(面積為80-100平方米)社區(qū)為純別墅半合院式布局

5、，人車分流，一條天然河道將商業(yè)于住宅和諧融合在一起宏觀市場分析1、人口狀況2010年末松江區(qū)戶籍人口為64.5萬人，較上年增加8.56萬人，較前年漲幅較大，隨著交通的便利性增加，松江未來的人口勢必會增長，人口持續(xù)的增長對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到推動作用。市場分析宏觀市場分析2、政策法規(guī)2010年，我國政府出臺多項財政、貨幣政策和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策直接和間接地對固定資產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，10年固定資產(chǎn)增長率明顯放緩，由30.1%降至23.8%。市場分析上海周邊別墅市場分析三、在市場分析房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)開發(fā)狀況從上圖可見，近今年來，全市房地產(chǎn)發(fā)展速度

6、迅猛市場分析房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)開發(fā)狀況從上圖可見，近今年來，全市房地產(chǎn)發(fā)展速度迅猛市場分析房地產(chǎn)市場分析2011年上海別墅市場走勢預(yù)測一、預(yù)計在2011年推出的別墅達(dá)60個，但由于政策頻出使得許多別墅延遲了開盤時間，在樓市不明朗的整體態(tài)勢下，由于對市場預(yù)期的有所保留使得延遲開盤現(xiàn)象較為頻繁。這60個樓盤明確了開盤時間的只有21個，其余都有待明年酌情而定二、在2011年預(yù)開盤的60個別墅中，有23個將推出獨棟（含純獨棟別墅社區(qū)和混合社區(qū)）房源，占據(jù)了近四成的比重。這其中，不乏各區(qū)頂級豪宅，從其規(guī)劃、品質(zhì)以及所占據(jù)的地理位置來看，多數(shù)都在300

7、0萬元以上。三、從2010年上海別墅實際情況來看，受政策沖擊明顯的多為經(jīng)濟(jì)型別墅，高端別墅尤其是占據(jù)稀缺地理資源的頂級別墅，雖然也收到一定沖擊，但由于買家對豪宅的保值預(yù)期增長而始終熱度不減，使得成交量始終保持在一定的基礎(chǔ)上。市場分析上海周邊別墅市場分析一、上海周邊各郊區(qū)在售別墅及對比分析1、2010年上海別墅成交前10名：2010年上海別墅成交TOP10排名樓盤名稱版塊成交面積（㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）1綠地布魯斯小鎮(zhèn)浦東區(qū)51253481178482長泰東郊御園浦東區(qū)46509241239853綠地薔薇九里松江區(qū)2208123524307

8、4上海萬科第五園浦東區(qū)39746214316035龍湖酈城嘉定區(qū)36834162284526沿海酈墅松江區(qū)37553156193237保