陽光名宅營銷策劃案.doc

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1、陽光洺宅營銷策劃案第一章遂寧市經(jīng)濟(jì)形勢分析一、遂寧市經(jīng)濟(jì)增長狀況：指標(biāo)2001年2002年增長率GDP（萬元）129370014062008.7%人均國內(nèi)生產(chǎn)總（元）4505511513.54%第一產(chǎn)業(yè)增價(jià)值4217464584218.2%第二產(chǎn)業(yè)增價(jià)值4408024682656.23%第三產(chǎn)業(yè)增價(jià)值43115247951411.22%社會消費(fèi)品零售總額1022000111089811.5%遂寧市2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長8.7%；比四川省的增長7.5%高出1.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)凸美信息統(tǒng)計(jì)，至2002年，遂寧市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，第二產(chǎn)業(yè)所占比重為33.3%，第三產(chǎn)業(yè)所占

2、比重為34.1%，已逐步形成了第二、三產(chǎn)業(yè)為主，第一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。由以上可知，遂寧市經(jīng)濟(jì)呈快速增長態(tài)勢，增長動力主要來于第二、三產(chǎn)業(yè)；特別是第三產(chǎn)業(yè)增長速度最快，其中批發(fā)和零售貿(mào)易對第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)較大。同時(shí)，隨著遂寧市加大力度經(jīng)營城市建設(shè)，第三產(chǎn)業(yè)將得到更大的發(fā)展，從而進(jìn)一步拉動遂寧市經(jīng)濟(jì)增長，對遂寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會起到一定的推動作用。二、居民購買力分析：1、儲蓄：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年遂寧市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額由2001年的869708萬元增至981158萬元，增幅達(dá)12.82%，居民的潛在購買力有所增強(qiáng)。2、工資水平：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年遂寧市在崗職

3、工年平均工資7685元，并且仍與經(jīng)濟(jì)增長相當(dāng)?shù)乃俣确€(wěn)步遞增，城市居民的實(shí)際購買力在穩(wěn)步增強(qiáng)。種種跡象表明，遂寧市居民的實(shí)際購買力與日俱增。二、區(qū)域慨況：1、人口：遂寧市人口總數(shù)373.17萬人，其中市中區(qū)143.18萬，射洪103.47萬，大英51.74萬，蓬溪74.77萬人。2、四川中部中心城市，輻射區(qū)域廣。三、遂寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的機(jī)遇：1、在西部大開發(fā)的大好形勢下，四川省將把遂寧市規(guī)劃為四川省的區(qū)域性城市，遂寧市將會得到更多的政府支持。2、隨著成南高速、遂合高速的開通，遂渝鐵路的開工建設(shè)，遂寧市將成為成渝兩地的交通樞紐，中心城市，隨之帶動一方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。四、遂寧市經(jīng)濟(jì)

4、發(fā)展前景對本項(xiàng)目的影響：1、遂寧市目前經(jīng)濟(jì)增長勢頭較好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景明朗，能在一定程度上增強(qiáng)潛在客戶的消費(fèi)信心，促使現(xiàn)有購買力較強(qiáng)的客戶較為樂觀的消費(fèi)和以后有購買能力的消費(fèi)者增強(qiáng)超前消費(fèi)的信心。2、遂寧市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使其城市化進(jìn)程加快，作為項(xiàng)目所在的中心區(qū)域?qū)焖侔l(fā)展，配套設(shè)施也將會更加完善。3、遂寧市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會聚集外地或周邊區(qū)域的“眼球”，其中一部分人將可能會選擇此地作為投資首選，并為本項(xiàng)目帶來了一部分潛在客戶。小結(jié)：本章對影響本項(xiàng)目的遂寧市經(jīng)濟(jì)形勢作了簡要分析，而如何借遂寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢頭抓住本項(xiàng)目的潛在客戶，將是以下各章節(jié)所要闡述的內(nèi)容。第二章區(qū)域房地產(chǎn)

5、市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢一、居民住房水平：遂寧市居民住房面積水平見下表：2001年2002年增長率城市居民人均住房面積17.7219.81㎡11.8%農(nóng)村人均住房面積25.7828.67㎡11.2%以上數(shù)據(jù)表明：遂寧市城市居民人均擁有住房面積較大，且增幅較大，主要原因是遂寧市房價(jià)普遍較低及購房者相互之間的攀比心理較強(qiáng)等。二、遂寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀：1、遂寧市部分在售住宅物業(yè)供給一覽表物業(yè)名稱地理位置銷售均價(jià)銷售率遂寧花園城北開發(fā)區(qū)北固街1260元/M230%金帝花園遂寧市遂州北路116號1240元/M270%百盛家園遂寧市凱旋路111號1500元/M270%陽光花園城北開發(fā)區(qū)

6、北固鄉(xiāng)政府450元/M240%銀河嘉園吳家灣農(nóng)場西山路1050元/M250%麗陽花園電江路38號700元/M230%松濤公寓開發(fā)區(qū)北固街南側(cè)400元/M240%凱興福苑天宮大道與臨江路交匯口600元/M240%蓮花小區(qū)油房下街600元/M250%鑫發(fā)小區(qū)川中副食品批發(fā)市場旁560元/M250%衛(wèi)星橋小區(qū)衛(wèi)星橋市場旁800元/M250%萬達(dá)臨江花園公園路與濱江路交匯口760元/M230%萬和苑幸福路下街（楊師廟）630元/M235%桂園濱江路教工幼兒園旁700元/M260%紫荊嘉苑嘉禾中路880元/M245%馨園遂寧市北轉(zhuǎn)盤890元/M235%2、遂寧市部分在售住宅物業(yè)現(xiàn)狀

7、分析A、物業(yè)供給分析1)各檔次價(jià)位物業(yè)供給分析價(jià)位（元/㎡）400～799800～900901～11001101以上樓盤個(gè)數(shù)9313比例（%）56.2518.756.2518.752）據(jù)上述統(tǒng)計(jì)顯示，遂寧市占56.25%在售物業(yè)價(jià)格定位在800元/M2以下，另有信息統(tǒng)計(jì)，個(gè)別樓盤甚至以380元/M2成本價(jià)招攬客戶，占據(jù)遂寧半數(shù)樓盤均以低價(jià)入市，導(dǎo)致遂寧市民對低價(jià)格的認(rèn)同度較高，對高價(jià)位的敏感程度很大。3）遂寧市價(jià)位在800—900元/M2的住宅物業(yè)多以地段提升附加價(jià)值，同類檔次物業(yè)因所處地段不同價(jià)格提升在150—200/M2不