項目總體定位報告.ppt

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1、鎮(zhèn)江紅豆置業(yè)西荷花塘項目總體定位報告CONTENTCh1—鎮(zhèn)江市場分析Ch2—基地分析Ch3—項目發(fā)展核心策略Ch4—項目總體定位及規(guī)劃建議Ch5—住宅定位及設(shè)計建議Ch6—商業(yè)市場及定位鎮(zhèn)江市場分析Chapter1·宏觀市場環(huán)境·房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀·市場競爭分析·客戶需求分析一、鎮(zhèn)江宏觀市場環(huán)境1、鎮(zhèn)江概況地理位置：鎮(zhèn)江是江蘇省轄市。西接南京，東臨上海，毗鄰蘇錫常，北與揚州隔江相望。行政區(qū)劃：2005年全市人口約290萬人，其中市區(qū)約102萬人。下轄京口區(qū)、丹徒區(qū)、潤州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。歷史文化：鎮(zhèn)江是國家歷史文化名城、中國首批

2、優(yōu)秀旅游城市，同時又是全國“科教興市”先進城和全國衛(wèi)生城市。城市的自然稟賦得天獨厚，素有“天下第一江山”、“城市山林”之美稱。2、城市交通外聯(lián)交通：鐵路：京滬鐵路橫貫東西。航空：西面的南京祿口機場和東面的常州羅墅灣機場距鎮(zhèn)江分別為90公里和60公里.公路：滬寧高速公路、312和104國道、沿江公路和規(guī)劃建設(shè)的滬寧高速鐵路均穿越境內(nèi)。水運：長江輪下可到上海，上可到九江、武漢、重慶等市。城市道路交通：“三橫九縱、十字雙環(huán)”的道路骨架體系。城市軌道交通規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)“有環(huán)放射”的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。3、城市經(jīng)濟（1）人均GDP及增漲情況鎮(zhèn)江

3、市2005年人均GDP達到了33870元，增長率為15％，近幾年人均GDP增長率均達到了兩位數(shù)。城市發(fā)展?jié)摿Υ?，居民生活水平逐步提高。?）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及支柱產(chǎn)業(yè)2005年鎮(zhèn)江三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為4.4：58.9：36.7，與前年相比，一產(chǎn)比重略有降低，第二產(chǎn)業(yè)仍占主要比重，第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持增長；鎮(zhèn)江作為以工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的城市，大力發(fā)展旅游業(yè)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)將有很大的發(fā)展?jié)摿Γ谌a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也將勢必為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供較大的發(fā)展空間。（3）居民生活水平城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費支出快速增漲，居民生活水平不斷提

4、升，2005年人均可支配收入達11613元。（4）居民居住支出2002年，鎮(zhèn)江市居住支出在總的消費支出中所占比例最高，2003年回落之后至今保持了兩位數(shù)的增長勢頭，鎮(zhèn)江居民用在居住支出逐年增漲。4、城市規(guī)劃城市空間發(fā)展方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為沿江沿路“T”字型發(fā)展。重點沿江發(fā)展，擴充東西兩翼，適度沿路向南發(fā)展，拉開主城框架，形成“一城兩翼”，即主城區(qū)，東翼和西翼。主城區(qū)：按85萬人、80平方公里建設(shè)用地總?cè)萘恳?guī)劃。構(gòu)筑北依長江，南山居中，“山、水、城”的城市空間框架。由老城分區(qū)（主城核心區(qū)）、丁卯分區(qū)、南徐分區(qū)、谷

5、陽分區(qū)和南山風(fēng)景區(qū)組成。老城分區(qū)：以商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主的城市主中心。由老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分組成。重點塑造具有歷史文化和濱江特色的城市風(fēng)貌。按30萬人、25平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。二、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展（1）房地產(chǎn)投資鎮(zhèn)江房地產(chǎn)投資快速增漲，至2005年其增漲幅度開始有所放緩。（2）房價收入比名稱城市04年人均可支配收入（元）三口之家年收入(元)年節(jié)余(元)每平米房價（元）簡約兩居室平均總價（70平米）（元）買套簡約兩居室需要年限1上海166835004928528862760389021.172杭州14

6、5654369524906721050470020.263南京116023480619839496034720017.504寧波158824764627158590041300015.215南通109373281118702396327741014.836紹興156764702826806489534265012.787揚州98512955316845306421448012.738蘇州144514335324711446031220012.639無錫135884076423235409228644012.3710常州1286

7、83860422004364025480011.5811湖州136644099223365377726439011.3212鎮(zhèn)江108583257418567296020720011.1613泰州96952908516578262018340011.0614舟山13747412412350732082245609.5515嘉興14392431762461031132179108.8515城市平均13231442013.49鎮(zhèn)江房價收入比1：7相對較低，市場健康穩(wěn)定發(fā)展。2、一級市場（1）近年土地供應(yīng)2005年土地供應(yīng)明顯縮量，

8、土地價格較04年小幅增漲；2003年鎮(zhèn)江市土地出讓單價達到了最高值72.4萬元/平米。2004年土地供應(yīng)量達到了最高值3043畝。預(yù)計2006年土地供應(yīng)量將會小幅度增長，土地單價保持平穩(wěn)態(tài)勢。（2）2005年鎮(zhèn)江市土地供應(yīng)從2005年的土地放量來看，土地出讓主要集中在丁卯、金