花園項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告.doc

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1、目錄第一部分內(nèi)容摘要2第二部分調(diào)研的工作目標(biāo)6第三部分調(diào)研與分析的方法7一、調(diào)研以及分析方法的選擇7(一)調(diào)研方法7(二)分析方法7二、區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研方法7三、高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研方法7四、亞北地區(qū)住房消費(fèi)情況的調(diào)研方法8五、有關(guān)目標(biāo)客戶情況的調(diào)研方法9第四部分調(diào)研的成果與分析10一、亞北區(qū)域市場(chǎng)10(一)本區(qū)域的差不多特征10(二)區(qū)域市場(chǎng)狀況11(三)亞北地區(qū)購買力分析13二、北京高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目13三、高檔項(xiàng)目的客戶群1969/69(一)客戶特征描述19(二)客戶需求描述20第五部分關(guān)于本項(xiàng)

2、目分析與建議22一、項(xiàng)目的SWOT分析22二、安索夫模型分析:新市場(chǎng)、新產(chǎn)品23(一)安索夫模型簡(jiǎn)介23(二)分析、研究23三、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位24四、項(xiàng)目的客戶定位24五、項(xiàng)目的產(chǎn)品定位25附件一:北京部分高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目情況一覽表27附件二:高檔樓盤優(yōu)勢(shì)因素匯總、分析表28附件三:高檔樓盤個(gè)案簡(jiǎn)介2969/69第一部分內(nèi)容摘要為了確立“潤(rùn)豐花園”的市場(chǎng)定位、客戶定位和產(chǎn)品定位。同時(shí)編寫“潤(rùn)豐花園”項(xiàng)目的《規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書》并為制訂前期策劃方案做預(yù)備,我公司對(duì)亞運(yùn)村地區(qū)的區(qū)位市場(chǎng)狀況、北京市萬元以上

3、銷售價(jià)格的典型項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研分析。在調(diào)研中采納了“桌面調(diào)研法”、“調(diào)查法”、“問卷法”和“深入訪談法”幾種方法相結(jié)合的方式,通過對(duì)收集到的數(shù)據(jù)的歸納整理,對(duì)項(xiàng)目的SWOT分析和安索夫模型分析,得到了相關(guān)結(jié)論。一、亞北區(qū)域市場(chǎng)在亞運(yùn)村地區(qū),差不多形成了北京最大的居住類物業(yè)市場(chǎng),區(qū)域的進(jìn)展明顯領(lǐng)先于北京市其它部位。目前這一地區(qū)不管交通條件、市政配套,依舊生活設(shè)施及社區(qū)環(huán)境都已日漸完善,奧運(yùn)村及奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)對(duì)亞北地區(qū)環(huán)境改善及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生重大阻礙,本地區(qū)將成為北京市居住類物業(yè)進(jìn)展最為成熟的地區(qū)之

4、一。1、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈69/69在亞北地區(qū)我們共選取了12個(gè)要緊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目作為研究對(duì)象,這12個(gè)項(xiàng)目的占地面積為191.42公頃,總建筑面積達(dá)到402.9萬平方米。講明本區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較為充足,競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、市場(chǎng)產(chǎn)品以中高檔為主目前亞北地區(qū)在售項(xiàng)目銷售均價(jià)集中在6000~7000元/平方米左右,其要緊緣故是這些項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施、服務(wù)水平并沒有實(shí)現(xiàn)高檔化。3、市場(chǎng)存在向高檔化進(jìn)展的趨勢(shì)目前亞北的差不多狀況與東部CBD仍然有較大差距,表現(xiàn)在市場(chǎng)上是兩地房?jī)r(jià)相差大約3000元。然而奧運(yùn)會(huì)的舉辦將會(huì)

5、促使國(guó)家在此投入大量的資金進(jìn)行配套建設(shè);世貿(mào)中心的建成也會(huì)在京北地區(qū)形成一個(gè)新的中心商務(wù)區(qū)。加上本地區(qū)業(yè)已形成的良好居住環(huán)境,市場(chǎng)將會(huì)由中端市場(chǎng)向高端市場(chǎng)變遷。4、亞北地區(qū)購買力不足以支撐高檔市場(chǎng)通過對(duì)亞運(yùn)村地區(qū)已購房人群的問卷調(diào)查,這一地區(qū)的住房消費(fèi)勁水平盡管相對(duì)北京市整體消費(fèi)能力較高,然而仍然沒有達(dá)到足以支撐豪宅市場(chǎng)的能力,豪宅市場(chǎng)需要跨地區(qū)進(jìn)展。二、北京高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目在對(duì)所選取的14個(gè)高檔項(xiàng)目的研究中,我們重點(diǎn)對(duì)其銷售價(jià)格、容積率、建設(shè)規(guī)模、綠化率、戶型、面積配比和、會(huì)所等情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分

6、析,得到以下結(jié)論。69/691、高檔項(xiàng)目絕大多數(shù)屬于外銷房性質(zhì)2、高檔產(chǎn)品要緊區(qū)域集中在東部CBD地區(qū)3、容積率在4~8的占多數(shù)4、建筑規(guī)模不大,大多數(shù)占地面積1.5~3萬平米,建筑面積10萬平米左右。5、建筑形態(tài)以塔樓或板、塔結(jié)合為主6、主力戶型單位面積在180~230平米之間7、主力戶型以三居兩衛(wèi)為主8、均建有豪華會(huì)所,規(guī)模在2000~4000平米我們同時(shí)對(duì)這些樓盤的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)進(jìn)行了分析,認(rèn)為其要緊的共性依次為:優(yōu)越的地理位置、外銷性質(zhì)、高檔豪華的配套設(shè)施、突出的社區(qū)規(guī)劃、良好的周邊環(huán)境、進(jìn)展

7、商的品牌號(hào)召力以及治理服務(wù)的質(zhì)量。三、高檔項(xiàng)目的客戶群(一)客戶特征描述:客戶要緊來源于40~69/6950歲之間的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級(jí)治理人員以及其他行業(yè)的成功人士。資產(chǎn)豐厚,十分關(guān)懷自己的健康問題。本人社交活動(dòng)比較頻繁,喜愛生活在都市當(dāng)中。家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,家庭差不多上都雇傭保姆。有多次購房經(jīng)驗(yàn),對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)也專門在意,注重細(xì)節(jié)。對(duì)銷售單價(jià)的敏感度較低,要求物業(yè)服務(wù)必須做得到位,能夠確保人身和財(cái)產(chǎn)安全。關(guān)于房屋裝修的個(gè)性化相當(dāng)強(qiáng)。(二)客戶需求描述:豪宅項(xiàng)目所面對(duì)的要緊客戶的需求更要緊的是住房的

8、居住舒適性和外在的豪華感。關(guān)于自身的健康與安全也逐漸成為這部分客戶所關(guān)懷的要緊問題之一,希望擁有安全、健康的居住環(huán)境。在住宅的裝修方面,客戶希望充分得到個(gè)性發(fā)揮。對(duì)200平米左右的三居、260平米左右的四居需求量較大。客戶所需要的“豪宅”,特點(diǎn)是外觀雍容典雅、戶型設(shè)計(jì)合理、會(huì)所設(shè)施齊全、智能化方案先進(jìn)、物業(yè)配套完善、社區(qū)環(huán)境幽雅、服務(wù)體貼周到。四、關(guān)于本項(xiàng)目分析與建議(一)項(xiàng)目的SWOT分析通過對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)和所面臨威脅的分析,我們認(rèn)為潤(rùn)豐花園項(xiàng)目盡管受到來自于宏觀和微觀的威脅以及項(xiàng)

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