杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析p.ppt

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1、2012年2月杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)辦公場(chǎng)地形象展示個(gè)性化需求寫(xiě)字樓需求演變過(guò)程:企業(yè)發(fā)展初期,需要的僅僅是一個(gè)辦公場(chǎng)地產(chǎn)品表現(xiàn)為小面積類(lèi)住宅化企業(yè)發(fā)展壯大,需要樹(shù)立企業(yè)品牌和形象對(duì)地段,產(chǎn)品品質(zhì)等展現(xiàn)企業(yè)形象辦公需求產(chǎn)品需求企業(yè)發(fā)展企業(yè)發(fā)展成熟、實(shí)力雄厚,需求開(kāi)始多元化去中心化,多元化,個(gè)性需求影響辦公發(fā)展的因素分析杭州辦公分布及其規(guī)律典型辦公物業(yè)運(yùn)營(yíng)分析杭州辦公市場(chǎng)供求分析杭州辦公市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)分析報(bào)告目錄1.影響辦公發(fā)展的因素分析通過(guò)大量案例總結(jié),城市辦公市場(chǎng)的發(fā)展一般經(jīng)歷四個(gè)階段:非市場(chǎng)化時(shí)期市場(chǎng)化啟動(dòng)期市場(chǎng)化發(fā)展期市場(chǎng)化成熟期辦公市場(chǎng) 發(fā)展階

2、段城市經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,三產(chǎn)比例上升城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期,第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá),以壟斷企業(yè)自建寫(xiě)字樓為主非市場(chǎng)化時(shí)期經(jīng)濟(jì)背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主,第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)供應(yīng)供應(yīng)主體大型國(guó)有企事業(yè)單位:郵電、電信、外貿(mào)等,多為壟斷性行業(yè)或其主管單位企業(yè)自身發(fā)展需要需求客戶(hù)特征自用大型國(guó)有企事業(yè)單位外地外資實(shí)力企業(yè)辦事處(金融保險(xiǎn)分公司、現(xiàn)代制造業(yè)分銷(xiāo)處等)產(chǎn)品在當(dāng)時(shí):形象好、配置高,代表了業(yè)主企業(yè)的實(shí)力投資無(wú)成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素自用良好的產(chǎn)品形象和品質(zhì)盈利模式自用為主,其余對(duì)外出租投資無(wú)階段標(biāo)志壟斷企業(yè)自建寫(xiě)字樓的建造市場(chǎng)化啟動(dòng)期:標(biāo)準(zhǔn)化寫(xiě)字樓開(kāi)始建造

3、,辦公多以類(lèi)住宅(宜居宜辦公)產(chǎn)品為主市場(chǎng)化啟動(dòng)期經(jīng)濟(jì)背景私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展供應(yīng)供應(yīng)主體開(kāi)發(fā)商/企業(yè)自建并存部分開(kāi)發(fā)商由住宅轉(zhuǎn)入寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)的需求顯現(xiàn),能實(shí)現(xiàn)略高于住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)需求客戶(hù)特征自用商住公寓:貿(mào)易物流類(lèi)、裝修裝飾、中介公司等產(chǎn)品由于缺乏寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),商住公寓等模糊產(chǎn)品為主有一定的公建形象,但產(chǎn)品素質(zhì)低,不能很好的適應(yīng)現(xiàn)代化辦公的需求政府無(wú)商務(wù)區(qū)規(guī)劃,開(kāi)發(fā)商主導(dǎo),板塊特征不明顯,對(duì)客戶(hù)決策不構(gòu)成影響投資少量小投資客成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素自用辦公物業(yè)形象與住宅辦公接近的使用成本盈利模式開(kāi)發(fā)類(lèi)寫(xiě)字樓以出售為主投資產(chǎn)品與住宅類(lèi)

4、似,易于被接受,投資門(mén)檻較低投資意識(shí)開(kāi)始萌發(fā),市場(chǎng)其他投資渠道少階段標(biāo)志開(kāi)發(fā)商進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)展期:產(chǎn)品多元化,板塊逐漸形成,客戶(hù)開(kāi)始細(xì)分,領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目出現(xiàn)市場(chǎng)化發(fā)展期經(jīng)濟(jì)背景第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展供應(yīng)供應(yīng)主體開(kāi)發(fā)商逐漸占據(jù)主導(dǎo)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn),引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展需求客戶(hù)特征自用一線(xiàn)寫(xiě)字樓:高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢(xún)服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)客戶(hù)逐漸按租金承受力分層外地外資企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品多元化產(chǎn)品:商住、純寫(xiě)字樓、高檔寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)水平和產(chǎn)品素質(zhì)快速提升依托不同的資源(政策、傳統(tǒng)認(rèn)知、產(chǎn)業(yè)聚集等)板塊化趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)投資中產(chǎn)階級(jí)

5、,對(duì)房地產(chǎn)投資有一定的認(rèn)識(shí)成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素自用一線(xiàn)寫(xiě)字樓:物業(yè)形象與產(chǎn)品品質(zhì),由于市場(chǎng)整體租金的絕對(duì)水平不高,對(duì)成本敏感度低中檔寫(xiě)字樓:性?xún)r(jià)比,對(duì)形象有要求,對(duì)成本敏感盈利模式出售為主投資城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的信心投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)(參考市場(chǎng)可比物業(yè)的租金實(shí)現(xiàn))階段標(biāo)志出現(xiàn)領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商和標(biāo)桿項(xiàng)目市場(chǎng)化成熟期:辦公地段主導(dǎo)性弱化,分布分散化;客戶(hù)充分細(xì)分,產(chǎn)品需求元化、個(gè)性化市場(chǎng)化成熟期經(jīng)濟(jì)背景城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位供應(yīng)供應(yīng)主體專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商為主需求客戶(hù)特征自用一線(xiàn)寫(xiě)字樓:高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢(xún)

6、服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等個(gè)性化產(chǎn)品:企業(yè)會(huì)所等形式開(kāi)始出現(xiàn)產(chǎn)品高端產(chǎn)品:建筑形象地標(biāo)化、設(shè)備設(shè)施尖端化、物業(yè)管理品牌化、辦公功能純粹化國(guó)際品牌與團(tuán)隊(duì)板塊認(rèn)知已經(jīng)深入人心,各板塊客戶(hù)、產(chǎn)品平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向主要由地段主導(dǎo)投資投資機(jī)構(gòu)整購(gòu)財(cái)富階層成交關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素自用商務(wù)成熟度與聚集度、企業(yè)所依賴(lài)的資源聚集度產(chǎn)品:客戶(hù)素質(zhì)、物業(yè)形象、硬件配置、物業(yè)管理盈利模式大部分持有出租,部分項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售投資對(duì)固定資產(chǎn)升值保值、租金實(shí)現(xiàn)的信心對(duì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的信心階段標(biāo)志板塊(及板塊的標(biāo)志物業(yè))形成、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建立、客戶(hù)充分細(xì)分、產(chǎn)品需求多元化個(gè)性化影響城市寫(xiě)字

7、樓市場(chǎng)發(fā)展的主要因素:城市能級(jí)按照城市的影響范圍,城市可以分為全球性城市、地區(qū)型城市、區(qū)域型城市和本地型城市。城市等級(jí)越高,其寫(xiě)字樓市場(chǎng)的規(guī)模越大,本地型城市對(duì)高端寫(xiě)字樓的需求不高。商務(wù)環(huán)境包括政策的透明度、政府的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)效率。良好的商務(wù)環(huán)境將能夠吸引企業(yè)進(jìn)入,從而帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展?,F(xiàn)代服務(wù)業(yè),尤其是金融業(yè)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、企業(yè)總部機(jī)構(gòu),是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要需求來(lái)源,一個(gè)城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)達(dá)程度直接影響了對(duì)寫(xiě)字樓的需求。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施人才基礎(chǔ)商務(wù)環(huán)境包括對(duì)外交通設(shè)施條件、城市交通設(shè)施、電力、電信基礎(chǔ)設(shè)施等。完善的基礎(chǔ)設(shè)施是城市寫(xiě)

8、字樓市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。高素質(zhì)人才是寫(xiě)字樓的主要就業(yè)人口,也是吸引金融業(yè)、企業(yè)總部、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的重要條件。城市的高素質(zhì)人口規(guī)模及對(duì)高素質(zhì)人才的吸引力是影響

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