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《商業(yè)地產(chǎn)制勝的法寶.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。
1、策劃：商業(yè)地產(chǎn)制勝的法寶策劃，商業(yè)地產(chǎn)之靈魂；策劃，商業(yè)地產(chǎn)之源泉；策劃，商業(yè)地產(chǎn)之血脈?！ 〔邉潱荷虡I(yè)地產(chǎn)制勝的法寶 眾所周知，地產(chǎn)業(yè)是個(gè)高利潤(rùn)的行業(yè)，而商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤(rùn)，更是使得商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)異常火爆。近來，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與投資所呈現(xiàn)的蓬勃發(fā)展之勢(shì)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的一大熱點(diǎn)。而當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)，正在進(jìn)入一個(gè)規(guī)?；推放苹l(fā)展的時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之激烈不言自明?！??雖然“條條大路通羅馬”，但是，尋找捷徑更能加速到達(dá)成功的彼岸，策劃就是要尋找的最近的那條路?！白罱笔侵肝呛馅厔?shì)與規(guī)律，最大限度地避免走彎路。趨勢(shì)的潛流就在現(xiàn)實(shí)平靜的海面之下，策劃
2、就是要找到它的流向，通過創(chuàng)新思路讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向，如沖浪者立于潮頭之上搏擊風(fēng)浪，成為規(guī)則的制定者?！ ∶鎸?duì)時(shí)代的快速變革，一個(gè)方案能否發(fā)揮其功效，能否打造黃金旺鋪，不在于它一時(shí)的領(lǐng)先或市場(chǎng)占有，關(guān)鍵在于它能否審時(shí)度勢(shì)，在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，及時(shí)調(diào)整航向，讓大勢(shì)推涌向前！ 商業(yè)地產(chǎn)策劃原則? 在商業(yè)地產(chǎn)策劃的發(fā)展過程中，經(jīng)過策劃人不斷的實(shí)踐和總結(jié)，策劃定位開始逐漸形成，并體現(xiàn)出了商業(yè)地產(chǎn)策劃的一些基本規(guī)律。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況靈活運(yùn)用這些規(guī)律，創(chuàng)造項(xiàng)目典范和營(yíng)銷經(jīng)典，以提高商業(yè)地產(chǎn)策劃的科學(xué)性和規(guī)范性。 1、位置原則
3、 商業(yè)地產(chǎn)的選址和商業(yè)地產(chǎn)的定位是密不可分的，不同的商業(yè)地產(chǎn)形式、定位，勢(shì)必需要不同的位置與之相對(duì)應(yīng)。先天位置的好壞并不起決定作用，只要配以適應(yīng)的商業(yè)就可充分彰顯地塊的潛在的商業(yè)價(jià)值，創(chuàng)造出興旺的商業(yè)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的位置原則貴在一個(gè)“準(zhǔn)”字！ 在現(xiàn)代大型購(gòu)物中心的選址中有一句名言：“成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。” 購(gòu)物中心的選址，必須同時(shí)具備三個(gè)條件： 一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)； 二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的消費(fèi)群體；9/9 三是交通便利，停車方便。由于中國(guó)的城市居住郊區(qū)化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，
4、因此大型購(gòu)物中心普遍都選擇在市中心的商業(yè)區(qū)，因?yàn)檫@里商業(yè)繁榮，中高收入消費(fèi)者集中，而且交通便利，客流量大，例如北京的東方廣場(chǎng)位于繁華的商業(yè)中心——王府井，每日的人流至少有10萬以上，這保證了東方廣場(chǎng)巨大人流的規(guī)模?！ ∪绻诘乩砦恢们芳训膮^(qū)位操作商業(yè)地產(chǎn)，不要認(rèn)為沒有成功的可能性，只要能創(chuàng)造出適合區(qū)域消費(fèi)的準(zhǔn)確商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，并一定可以順利操作，街區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)都有可能成為操盤的選擇。所以，位置原則重在一個(gè)“準(zhǔn)”上！ 2、商業(yè)優(yōu)先原則 曾幾何時(shí)，有人調(diào)侃地說：“商業(yè)地產(chǎn)就是一半是商業(yè)，一半是地產(chǎn)”。但是，商業(yè)地產(chǎn)盡管是地產(chǎn)的一種，畢竟是為商業(yè)制
5、造經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，所以商業(yè)地產(chǎn)的核心是“商業(yè)”，商業(yè)的形式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)的形式！ 地產(chǎn)與商業(yè)的對(duì)接非常重要。過去往往是先地產(chǎn)后商業(yè)，開發(fā)商蓋房子的時(shí)候沒有想以后商業(yè)怎么搞，把房子蓋起來后才開始招商，把商鋪打散賣給小業(yè)主。可是賣給小業(yè)主以后，出租給誰？誰來經(jīng)營(yíng)？并且，這個(gè)地方適不適合搞商業(yè)？適合搞什么業(yè)態(tài)的商業(yè)？一些開發(fā)商很盲目，沒有統(tǒng)籌考慮。 正確的做法應(yīng)該是先把市場(chǎng)調(diào)查清楚，這個(gè)地方需要什么商業(yè)？需要什么業(yè)態(tài)？業(yè)態(tài)如何分配？有多大的營(yíng)業(yè)額？區(qū)域消費(fèi)能力如何？根據(jù)這些基礎(chǔ)信息開發(fā)商規(guī)劃合理的商業(yè)地產(chǎn)。先后經(jīng)過商業(yè)調(diào)研、商業(yè)策劃設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷
6、策劃、廣告策劃等幾個(gè)步驟，順序合理、按部就班地操作。在營(yíng)銷策劃的過程中，也應(yīng)時(shí)刻注意“商業(yè)優(yōu)先”的原則。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)，它更多地是一種制造“賺錢工具”的過程，因此在營(yíng)銷過程中，必須始終思考：如何合理有效地將賺錢工具推銷出去，使所有從事商業(yè)的人了解該賺錢工具的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？而使精明的商人們認(rèn)可商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是需要相當(dāng)功力的，因此，“商業(yè)優(yōu)先”必須深入每個(gè)策劃人的心中！ 3、現(xiàn)象原則 現(xiàn)象原則即“向時(shí)而動(dòng)”。做商業(yè)策劃和做生意相同，都必須充分了解市場(chǎng)、掌握最新信息，并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做到知己知彼。盡管商業(yè)地產(chǎn)策劃的每一步都有很強(qiáng)的計(jì)劃性，但在堅(jiān)持
7、執(zhí)行既定計(jì)劃的同時(shí)，還必須根據(jù)市場(chǎng)的變化和競(jìng)爭(zhēng)者的動(dòng)態(tài)，實(shí)行即時(shí)性對(duì)策，以確保在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持有利的地位，搶占市場(chǎng)先機(jī)。9/9 舉例說明向時(shí)而動(dòng)的必要性。有兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同期面向市場(chǎng)進(jìn)行營(yíng)銷推廣，一般做商業(yè)都非常注重風(fēng)水。所以，其中一個(gè)為提升項(xiàng)目的風(fēng)水形象，為項(xiàng)目賦予了一個(gè)印度神的概念，極大地吸引了眾多生意人。作為回應(yīng)，另一個(gè)項(xiàng)目很快推出了一個(gè)“失落的寓言”，號(hào)稱自己項(xiàng)目所在地是天上諸神降落凡間的棲息地，用一系列的神對(duì)抗一個(gè)印度神，自然效果更勝一籌。這個(gè)例子是策劃人之間的過招，說明根據(jù)對(duì)手的動(dòng)向改變自己的戰(zhàn)術(shù)，向時(shí)而動(dòng)，必能成功?！ ?、逆向
8、推廣原則 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，無論是投資者，還是經(jīng)營(yíng)者，他們的經(jīng)濟(jì)效益都必須通過最終的消費(fèi)者才能得以體現(xiàn)。所以說，商業(yè)的消費(fèi)
