河南南陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào).doc

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1、2010年南陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2010年南陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2010年南陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告目錄一、樓市環(huán)境掃描71.1、宏觀政策綜述71.2、土地政策方面71.3、金融政策方面81.4、其他房地產(chǎn)政策方面101.5.1、房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵問(wèn)題101.5.2、國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)整動(dòng)向111.5.3、房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)111.5.5、土地供應(yīng)走勢(shì)111.5.6、金融走勢(shì)111.5.7、公租房與廉租房落實(shí)情況121.6、宏觀小結(jié)12二、南陽(yáng)發(fā)展環(huán)境分析122.1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值122.2、人均可支配收入132

2、.3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)142010年南陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告2.4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額152.5、固定資產(chǎn)投資162.6、歷年商品房及住宅竣工情況172.7、城市建設(shè)182.7.1、城市概述182.8、人口增長(zhǎng)20三、房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察213.1、土地市場(chǎng)213.1.1、土地供應(yīng)分析223.1.2、交易類型233.1.3、重點(diǎn)地塊匯總233.2、住宅市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)253.2.1、市場(chǎng)概述253.2.2、供求分析263.2.3、住宅類商品房成交分析263.3、各區(qū)域市場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)303.3.1、臥龍區(qū)302010年南陽(yáng)市房地產(chǎn)

3、市場(chǎng)研究報(bào)告3.3.2、宛城區(qū)323.3.3、高新區(qū)343.4、產(chǎn)品研究353.4.1、產(chǎn)品綜述353.4.2、產(chǎn)品分析363.5、2011年走勢(shì)預(yù)測(cè)393.5.1、宏觀背景393.5.2、南陽(yáng)市場(chǎng)40注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間說(shuō)明：2010年（2010年1月1日—12月27日）數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明：數(shù)據(jù)來(lái)源于南陽(yáng)市房管局主辦南陽(yáng)市房地產(chǎn)信息網(wǎng)、南陽(yáng)市商品房信息網(wǎng)及南陽(yáng)市產(chǎn)權(quán)交易中心、中國(guó)土地交易網(wǎng)、達(dá)成行市場(chǎng)監(jiān)控部等單位及部門(mén)。2010年南陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告——————————————————————卷首語(yǔ)———

4、——————————————————樓市，你還要飆多久？如果說(shuō)2009年是中國(guó)樓市令人大跌眼鏡的一年，那么2010年給人的應(yīng)該是一種“山窮水復(fù)疑無(wú)路”的無(wú)奈與驚喜。全球金融危機(jī)浪潮漸過(guò)，2009年的中國(guó)樓市逆市狂飆，以報(bào)復(fù)性反彈的勢(shì)頭拉出一條大陽(yáng)線。有升必有控，2009年第四季度起，過(guò)熱的樓市又被接踵而至的調(diào)控政策敲響警鐘，及至2010年4月新政橫空出臺(tái)，中國(guó)樓市一夜之間似乎進(jìn)入“萬(wàn)馬齊喑”的時(shí)代。然而，短暫的休整卻為長(zhǎng)線的發(fā)力埋下伏筆，“金九銀十”過(guò)后，中國(guó)樓市依然火爆。年關(guān)及近，各地“地王”更是重

5、出江湖，紛爭(zhēng)不休。關(guān)鍵詞一、博弈我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的共生品，從土地源頭進(jìn)行計(jì)劃性控制、從土地價(jià)格走市場(chǎng)化運(yùn)作，從商品房項(xiàng)目審批走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)路線、從商品房開(kāi)發(fā)銷售走市場(chǎng)化路線，從信貸資金監(jiān)管走計(jì)劃路線、從資金運(yùn)作走市場(chǎng)化路線，在這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)矛盾的博弈中，中國(guó)樓市價(jià)格呈現(xiàn)出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)共同作用的結(jié)果——調(diào)控、上漲、上漲、調(diào)控，周而復(fù)始，在此情況下，2010年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)任他政策密集、樓市依然故我，呈現(xiàn)出“他強(qiáng)任他強(qiáng)，清風(fēng)拂山崗”的尷尬局面。關(guān)鍵詞二、分家規(guī)范商品房市場(chǎng)與興建保障

6、性住房可以說(shuō)是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的核心路線。2010年在國(guó)家調(diào)控政策效果不大的情況下，2011年必然將從規(guī)范市場(chǎng)與加大保障兩條線路大幅發(fā)力。該保障的保障、該市場(chǎng)的市場(chǎng)，這種“分家”的背后，其實(shí)也是中國(guó)國(guó)情之下的唯一的一條陽(yáng)光大道。2011年，商品房市場(chǎng)將從規(guī)范土地市場(chǎng)、加強(qiáng)信貸監(jiān)管和信貸成本兩個(gè)角度同時(shí)發(fā)力；同時(shí)保障性住房空前力度已經(jīng)出臺(tái)（2011年將興建1000萬(wàn)套保障性住房，將近2009年的兩倍）2010年南陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告關(guān)鍵詞三、運(yùn)動(dòng)“這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代”，這句話對(duì)于

7、南陽(yáng)的部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房客群來(lái)說(shuō)，最是恰當(dāng)不過(guò)。2010年，南陽(yáng)市房地產(chǎn)正在掀起一場(chǎng)轟轟烈烈的樓市運(yùn)動(dòng)，名盤(pán)迭起、群雄逐鹿。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)加快的基礎(chǔ)之上，農(nóng)運(yùn)會(huì)適時(shí)而來(lái)，農(nóng)民運(yùn)動(dòng)會(huì)帶動(dòng)樓市運(yùn)動(dòng)會(huì)，供應(yīng)量需求量齊步跨欄、銷售價(jià)上漲價(jià)“漲”聲一片、新城區(qū)老城區(qū)江山代有才人出，預(yù)計(jì)2012年前，南陽(yáng)樓市無(wú)論是價(jià)格、供應(yīng)消化量將以氣貫長(zhǎng)虹之勢(shì)一路上揚(yáng)，在這種大利好的背景下，階段性供過(guò)于求、結(jié)構(gòu)單一等隱患暫時(shí)被雪藏起來(lái)，2012年之后農(nóng)運(yùn)會(huì)后樓市經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將逐一得到證實(shí)，潮退之后正是檢驗(yàn)成績(jī)之時(shí)。

8、但無(wú)論如何，在以農(nóng)運(yùn)會(huì)為契機(jī)的帶領(lǐng)之下，南陽(yáng)樓市在全省17個(gè)同級(jí)地市（不將鄭州納入?yún)⒄辗懂牐┲幸呀?jīng)取得發(fā)展先機(jī)。達(dá)成行觀點(diǎn)：雖然宏觀環(huán)境及樓市政策在2011年依然具有各種不確定性，但南陽(yáng)樓市本身受其影響有限，在農(nóng)運(yùn)會(huì)利好大背景之下，南陽(yáng)樓市很可能突破河南各地市正面臨的“百萬(wàn)效應(yīng)”，更上一個(gè)百萬(wàn)臺(tái)階。總之，2011年南陽(yáng)樓市將依然保持高位運(yùn)轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)，樓市波動(dòng)不大。（百萬(wàn)效應(yīng)：全省17地市樓市在跨越商品房年均消化量100萬(wàn)/㎡大關(guān)之后，發(fā)展都出現(xiàn)放緩徘徊的局