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《土地出讓政策發(fā)展趨勢——來自最前端的挑戰(zhàn)和機遇.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、地產(chǎn)市場專題研究系列之二來自最前端的挑戰(zhàn)和機遇——土地出讓政策發(fā)展趨勢簡析【按語】土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，在備地持續(xù)化、規(guī)模化地獲得質(zhì)地優(yōu)良、價格合理的地塊是力?科實現(xiàn)其広偉日標(biāo)的基礎(chǔ)。今天，在全新的發(fā)展形勢下，萬科該怎樣去拿地？集團(tuán)企劃部將從土地出讓政策的最新發(fā)展趨勢方面，為各地分公司及業(yè)務(wù)部門提供一些簡要的分析和建議。趨勢（_）：近年來，在圉內(nèi)的備主要城市，尤H繪在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，以招投標(biāo)方式出讓?十.地的現(xiàn)彖逐漸增多，這表明土地市場的市場化程度正在提高。預(yù)計在今后數(shù)年內(nèi)，這…趨勢將會變得愈加明顯；而奮些發(fā)展成熟的市場，招投標(biāo)將成為十地出讓的主要方式?，F(xiàn)象：?北京：十?地使用權(quán)出
2、讓法規(guī)1=11993年沿用至今，未作改動，但已出現(xiàn)向市場化方向發(fā)展的趨勢，如近期進(jìn)行了一些土地拍賣活動（未獲成功）。?杭州：自1999年開始，市區(qū)所有商住用地一律采取招標(biāo)拍賣方式供地，政府不僅控制年度土地供而且有計劃地控制土地投入市場的節(jié)奏。土地供應(yīng)總量理所當(dāng)然地成為決定當(dāng)?shù)氐貎r高低的關(guān)鍵性因素Z-o?南京：今年首次對國有土地使用權(quán)進(jìn)行招標(biāo)，五塊地基木以居住用地為主；招標(biāo)非常成功，五塊地轉(zhuǎn)讓所得近2.4億元，邊出了規(guī)范土地的第一步。?上海：1996年上海率先建立土地收購儲備機構(gòu)，實現(xiàn)政府壟斷土地一級市場。?武漢：1999年末建立十一地儲備屮心，統(tǒng)一收購國有存量土地和集體土地。2000年已
3、成功對南岸嘴186畝土地實行收購儲備，整理成無遺留債務(wù)的“凈地”，只待規(guī)劃作出，即可進(jìn)行升值扌1‘1賣、招標(biāo)或以協(xié)議方式出讓。?深圳：即將出臺土地出讓方面的法規(guī)，今后商業(yè)用地須進(jìn)行招投標(biāo)，私人用地轉(zhuǎn)讓也須掛牌交易，合作建房以后不批；房地產(chǎn)交易所將成立專門管理十?地招投標(biāo)的部門。?成都：招投標(biāo)增多；但大的成塊土地開發(fā)，政策仍較靈活。?天津：成立土地交易中心，控制土地一級市場，以拍賣、招投標(biāo)方式出讓土地。?沈陽：今年年底或年屮，招投標(biāo)管理辦法可能出臺。?大連：2000年8月，開始出現(xiàn)十-地以招投標(biāo)形式出讓。己公布tl2001年始土地出讓實行招標(biāo)拍賣的規(guī)定。影響：對地產(chǎn)發(fā)展商的資金實力要求較高
4、，有利于實力型企業(yè)打入封閉壟斷的區(qū)域市場；但客觀上也抬高了地價及開發(fā)成本，對致力于大規(guī)模擴張的企業(yè)而言，其發(fā)展速度勢必受到不利的影響。對策：可考慮集屮資源于重點區(qū)域，在確保收益率的情況下，擴大市場片有率；而在非重點區(qū)域，可以品牌作為支點，積極利川聯(lián)盟合作的方式，充分借助外力及社會資源，實施品牌的高速擴張。此外，強化營銷策劃和組織管理能力，將有助于化解和轉(zhuǎn)移因地價提高而加大的投資風(fēng)險。趨勢（二）:隨若國民經(jīng)濟連續(xù)多年的高速穩(wěn)定增長,國內(nèi)衿主要城市的城市化進(jìn)程顯苦加快，政府鼓勵發(fā)展商奮城郊結(jié)合部展開大規(guī)模開發(fā)。現(xiàn)象：?杭州：大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，將部份集體十?地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?。?jù)統(tǒng)計，1999
5、年杭州市區(qū)撤村建居住區(qū)34個，共有1.2力-多畝土地得以盤活。?深圳：已基木無農(nóng)村土地。?南京：“九五”期河，南京交通基礎(chǔ)設(shè)施大大改善，城市空心化特征口益明顯。未來尢年內(nèi)，南京城市將大規(guī)模擴容，規(guī)劃建設(shè)屮二環(huán)城內(nèi)圍合約冇1000平方公里的土地面積。在“I?五”期河，城區(qū)將東進(jìn)南延，加強沿江開發(fā)，以年均10平方公里的速度擴大主城范圍,五年新增城市人口將達(dá)50萬。?成都：政府于多年前即想向城東、城南發(fā)展，但由于基礎(chǔ)配套、資金等問題而未獲進(jìn)展。這次力?科率先進(jìn)入開發(fā)，獲得了很大優(yōu)惠。?天津：天津力-科配合政府的城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，獲得價格等方面的優(yōu)惠。?北京：城市化進(jìn)程加快；在遠(yuǎn)離市區(qū)的四、五環(huán)Z間
6、建大型綠化帶，在綠化帶Z間及五環(huán)Z外，規(guī)劃興建大規(guī)模社區(qū)，將城內(nèi)部份地區(qū)的居民外遷。北京力科正在與政府商談有關(guān)項目及可享受的優(yōu)惠條件。?上海：政府通過連續(xù)加大市政基建投入，積極推動城市化進(jìn)程，有序地拓展城區(qū)范圍，引導(dǎo)城市人口流向城郊結(jié)合部；對于開發(fā)商，地方上有稅收減免等優(yōu)惠政策。?大連：市政府的“十五規(guī)劃”初步確定：提高城市化水平，改變傳統(tǒng)的老T業(yè)區(qū)，啟動泉水新居住區(qū)（規(guī)劃面積17平方公里）；從遠(yuǎn)景規(guī)劃上看，城市向北的拓展空間達(dá)數(shù)十公里。城市交通捷運系統(tǒng)建設(shè)也將全面啟動。?武漢：即將出臺的〈〈武漢市城市總體規(guī)劃（1996——2020年）〉〉確定的重點為：推動城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)
7、展；合理引導(dǎo)城市發(fā)展空間，優(yōu)化人口分布，提高用地集約性。影響：萬科當(dāng)前的產(chǎn)品開發(fā)方向與屮國城市化進(jìn)程相適應(yīng)，將受到政策上的傾斜和扶持，得到地方政府所能給予的更多優(yōu)惠條件。對策：緊密配合當(dāng)?shù)氐氖姓?guī)劃和人口流向展開規(guī)?；_發(fā)，充分利丿IJ城市化講程所帶來的歷史性機遇，獲得超常規(guī)發(fā)展；與此同時，必須高度重視對規(guī)劃可行性的評估，有效控制投資風(fēng)險。趨勢（二）：雖然隨著市場化程度的提高，十?地市場的政策法規(guī)口趨完善，操作程序的透明度較以往顯著
