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1、橋梁&價值BRIDGE&VALUE易居中國E-HOUSECHINA謹呈：升龍地產(chǎn)取勢與壟斷升龍齊禮閻項目營銷定位報告2009.12.30本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸易居（中國）投資有限公司鄭州分公司所有，未經(jīng)易居（中國）投資有限公司鄭州分公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。1愛家國際華城三期營銷研判報告橋梁&價值BRIDGE&VALUE報告大綱鄭州市場宏觀環(huán)境預判項目屬性深度解讀項目指標解讀項目在城市中的位置與關系區(qū)域市場研判項目周邊配套客戶研判類比
2、性國內(nèi)市場經(jīng)典個案分析（合肥、武漢）項目與區(qū)域市場的關系項目地理屬性評估項目核心營銷價值提煉項目營銷定位營銷核心戰(zhàn)略取勢城市項目營銷戰(zhàn)略部署區(qū)域壟斷媒體渠道分析2010年營銷計劃總表2升愛龍家齊國際禮華閻城項三目期營營銷銷定研判位報報告告橋梁&價值BRIDGE&VALUEPART1鄭州市場宏觀環(huán)境預判3升愛龍家齊國際禮華閻城項三目期營營銷銷定研判位報報告告橋梁&價值BRIDGE&VALUE宏觀市場環(huán)境研判：鄭州樓市整體走向研判2009年1-10月份商品住房各月新增投放量情況萬平方米15012090■鄭
3、州樓市成交量持續(xù)走高的情況下，商品房60成交均價也一路走高，在今年11月份達到高峰。30從1月到11月的近一年時間內(nèi)，增幅達到1113元0/平方米，漲幅26%。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月累計2009年71.0219.1212.3461.5427.3566.6310.1511.03109.3578.29466.8209年1-10月份商品住房新增投放面積累計：466.82;■2009年1-10月份各月商品住房銷售均價4807元/平方米，市場價格穩(wěn)步攀升。目前市場均價基本維持在5000元/㎡
4、左右的水平，短時間內(nèi)很難出現(xiàn)大幅度的調(diào)整。4升愛龍家齊國際禮華閻城項三目期營營銷銷定研判位報報告告橋梁&價值BRIDGE&VALUE鄭州市商品房、商品住宅施工面積逐步上漲，市場未來競爭較大。2009年1—11月份，鄭州供大于求供小于求市商品住房新增投放面積606萬平方米，銷售面積992萬方，供給量遠遠小于銷售量，供需比達到1：1.63，為2009年市場火暴價格快速上升提供了先決條件；11月新增供應量為126.60萬平方米，較10月供應67.78萬平方米增長了86.78%。近期供應量激增，供求矛盾緩解。
5、5升愛龍家齊國際禮華閻城項三目期營營銷銷定研判位報報告告橋梁&價值BRIDGE&VALUE鄭州市商品房、商品住宅施工面積逐步上漲，市場未來競爭較大。?施工面積經(jīng)歷低谷后逐步回升從施工面積變化趨勢來看，自09年初，全市商品房、商品住宅施工量逐步上升。數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局?竣工面積依然徘徊在負增長區(qū)間。前期投資、開工、施工力度降低的影響，竣工項目數(shù)量減少，供應吃緊，預計需要數(shù)月的恢復期。數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計局6升愛龍家齊國際禮華閻城項三目期營營銷銷定研判位報報告告橋梁&價值BRIDGE&VALUE當前存
6、量與未來2年市場新增供應量中長期來看，盤點未來24個月市場上所有已經(jīng)開發(fā)項目可能上市量、以及已拿地且未來可能上市的推量，未來24個月新增供應約為1527萬平方米。其中二七區(qū)新增供應量約為179萬平方米，占到總量的12%。未來24個月新增供應量預測增量1已開發(fā)項目未來增量224個月上市量預估已拿地待開發(fā)且未來24個月可能上市的推量二七區(qū)179二七區(qū)64二七區(qū)115鄭東新區(qū)207鄭東新區(qū)68鄭東新區(qū)139金水區(qū)575=金水區(qū)255+金水區(qū)320惠濟區(qū)132惠濟區(qū)76惠濟區(qū)56管城區(qū)205管城區(qū)127管城區(qū)
7、78中原區(qū)229中原區(qū)90中原區(qū)1397升愛龍家齊國際禮華閻城項三目期營營銷銷定研判位報報告告橋梁&價值BRIDGE&VALUE當前存量與未來2年市場新增供應量盤點市場上已批售未售項目，加上未來24個月的批售總面積，未來24個月的供應總量接近1890萬平方米。其中二七區(qū)約238萬平方米，占到總量的15%；未來全市以及區(qū)域市場供應將更加激烈。未來24個月供應總量預測存量未來24個月新增供應量預測截止9月底市場存量二七區(qū)179二七區(qū)59二七區(qū)238鄭東新區(qū)207鄭東新區(qū)21鄭東新區(qū)228=金水區(qū)575+金
8、水區(qū)158金水區(qū)733惠濟區(qū)132惠濟區(qū)150惠濟區(qū)18管城區(qū)205管城區(qū)261管城區(qū)56中原區(qū)229中原區(qū)281中原區(qū)52供應總量預測值：1890萬㎡新增供應量預測值：1527萬㎡截止9月底存量值：364萬㎡8升愛龍家齊國際禮華閻城項三目期營營銷銷定研判位報報告告橋梁&價值BRIDGE&VALUE宏觀市場環(huán)境總結(jié)：鄭州樓市整體走向預測未來發(fā)展預測——量價齊漲，競爭白熾化t成交回穩(wěn)，市場由調(diào)整恢復期進入穩(wěn)定上漲期2009年1-10月同比增長的各項成交量逐
