某樓盤(pán)年度推廣方案.ppt

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1、UniquePartner&CustomerSkills大發(fā)凱潤(rùn)金城·煊赫門(mén)09年度推廣方案大發(fā)品牌小組2008年12月24日A09年度推廣分析09年度推廣分析銷(xiāo)售目標(biāo)6億6#7#高層8#9#小高層5#小戶(hù)型6億2.3億09年度推廣分析營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用900萬(wàn)6#7#高層8#9#小高層5#小戶(hù)型600萬(wàn)300萬(wàn)從樓市上來(lái)看：08年度整體樓市低迷，年末有所回升，09年上半年成為樓市是否回暖的重要時(shí)期。從推售上來(lái)看：目前已推出高層（6、7號(hào)樓），小高層（8、9號(hào)樓），高層去化量17%，小高層去化量50%，就比例來(lái)看小高層抗性較小。從推廣上來(lái)看：從08年8月起，項(xiàng)目重新包裝，打造成為新街口核心

2、豪宅，從原來(lái)的高檔公寓趿身為豪宅之列。推廣背景09年度推廣分析推廣思考我們說(shuō)什么？怎么做？2009年即將到來(lái)09年度推廣分析首先，我們需要明確09年的推廣目標(biāo)：銷(xiāo)售層面：1）配合銷(xiāo)售達(dá)到客戶(hù)蓄水最大化；2）鎖定目標(biāo)客群；3）協(xié)同營(yíng)銷(xiāo)；推廣層面：1）尋找新的利益點(diǎn)，提升項(xiàng)目附加值；2）鞏固并提升豪宅地位；3）建立新街口酒店式公寓的標(biāo)桿形象；推廣目標(biāo)09年度推廣分析什么樣的客戶(hù)會(huì)關(guān)注和購(gòu)買(mǎi)我們的產(chǎn)品？第一：客觀描述現(xiàn)在：就目前成交客戶(hù)的情況來(lái)看，多以項(xiàng)目為原點(diǎn)，他們的特征如下：1、新街口周邊，以玄武、白下、鼓樓為主；2、年齡在35-55歲之間，以40歲左右為主；3、大多數(shù)以自住為目的

3、；4、依賴(lài)新街口地段，很享受市中心生活帶來(lái)的便利；人群分析09年度推廣分析第二：感性描摹這些人喜歡新街口的人氣、熱鬧；他們比較念舊，兒時(shí)住在新街口周邊，功成名就后還是希望回到這里；他們從外地來(lái)到南京經(jīng)過(guò)多年漂泊想安家在南京，覺(jué)得住在新街口有面子，對(duì)得起自己這么多年努力；他們是一群：離不開(kāi)新街口的人人群分析09年度推廣分析內(nèi)容客群關(guān)注度地段市正核心，南京城市的名片戶(hù)型主力面積在120平米左右，普通舒適型產(chǎn)品細(xì)節(jié)花崗巖干掛外立面，入戶(hù)門(mén)韓國(guó)進(jìn)口電子鎖缺乏有力競(jìng)爭(zhēng)力服務(wù)保利物業(yè)專(zhuān)屬服務(wù)配套南京第一核心商業(yè)圈，金鷹、德基、金陵飯店等高端配套環(huán)繞再來(lái)看看產(chǎn)品的特性：產(chǎn)品分析09年度推廣分析

4、PS：以上特點(diǎn)評(píng)級(jí)，只針對(duì)于同區(qū)域/同品質(zhì)的豪宅樓盤(pán)相較得出。普通住宅：高層/小高層內(nèi)容客群關(guān)注度地段市正核心，南京城市的名片戶(hù)型主力面積60-80平米，精裝酒店公寓（精裝標(biāo)準(zhǔn)2500元）價(jià)格預(yù)計(jì)20000元/平米，首付二成服務(wù)保利物業(yè)專(zhuān)屬服務(wù)交通城中交通主干道，地鐵、交通四通八達(dá)配套南京第一核心商業(yè)圈，金鷹、德基、金陵飯店等高端配套環(huán)繞升值潛力住宅性質(zhì)，首付低，地段潛力巨大產(chǎn)品分析09年度推廣分析PS：以上特點(diǎn)評(píng)級(jí)，只針對(duì)于同區(qū)域/同品質(zhì)的豪宅樓盤(pán)相較得出。精裝酒店公寓產(chǎn)品分析地段從客戶(hù)的關(guān)注度分析來(lái)看，核心關(guān)注點(diǎn)交集在：09年度推廣分析08年度我們一直在談地段，談新街口、談市

5、中心價(jià)值；在09年度，我們需要將產(chǎn)品進(jìn)一步提升，如何提升？如何挖掘地段之上的更高價(jià)值？我們?cè)俅窝芯课覀兊牡囟危陂L(zhǎng)江路的文化氛圍與新街口商圈的經(jīng)濟(jì)氛圍兩相結(jié)合之下，我們發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的歷史人文價(jià)值尚未挖掘。同樣談地段，歷史上的“新街口”又是怎樣的呢？產(chǎn)品分析09年度推廣分析先來(lái)看一下現(xiàn)在的地段價(jià)值以項(xiàng)目為圓心，輻射周邊1、項(xiàng)目處于南京市中心，周邊商業(yè)、娛樂(lè)、生活、人文、交通、餐飲一應(yīng)俱全，擁有金陵飯店、德基、金鷹等高端人群消費(fèi)場(chǎng)所，具備真正的星級(jí)生活配套。2、大新街口商圈，東至太平南路、太平北路，南至建鄴路、白下路，西至莫愁路、上海路，北至長(zhǎng)江路、華僑路。3、長(zhǎng)江路是政府規(guī)劃的民國(guó)文化

6、一條街。產(chǎn)品分析09年度推廣分析再來(lái)看一下歷史上的地段價(jià)值1、新街口，今天的繁華自無(wú)需多言，從1928年“首都計(jì)劃”始，它已經(jīng)是國(guó)家金融中心。2、這里有總統(tǒng)府、國(guó)立美術(shù)館、國(guó)民大會(huì)堂，這里濃縮中國(guó)近代史，如今這里是南京最負(fù)盛名的民國(guó)文化一條街。3、這里的1912街區(qū)是南京時(shí)尚文化的代表，南圖新館則以厚重續(xù)寫(xiě)城市人文滄桑。4、曾經(jīng)的江寧織造府輝煌即將再現(xiàn)，“一條傳承后世的街道”也已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。5、袁枚、曹雪芹、孫中山……這些名字曾經(jīng)響徹歷史，至今足跡依舊。產(chǎn)品分析09年度推廣分析產(chǎn)品分析結(jié)論世代承襲的都心小豪宅這里不論是現(xiàn)在還是過(guò)去都是南京的核心區(qū)域，一直以來(lái)都是商家必爭(zhēng)之地，是經(jīng)

7、濟(jì)文化的發(fā)源地，是城市繁榮的象征！因此，我們產(chǎn)品是：09年度推廣分析推廣語(yǔ)新街口為家而傳世一個(gè)城市的封面界定家族秩序09年度推廣分析住宅：推廣語(yǔ)圈定我世界新街口專(zhuān)屬行政套房,僅供上流圈層09年度推廣分析酒店公寓：B推廣策略凱潤(rùn)金城住宅公寓精裝酒店式公寓打造豪宅品牌深度挖掘地段價(jià)值“城市中心”以外的價(jià)值凱潤(rùn)金城·煊赫門(mén)新街口高層/小高層細(xì)分豪宅市場(chǎng)推出升級(jí)型產(chǎn)品在承襲豪宅資源之外，提供更多選擇世代承襲的都心小豪宅進(jìn)入上流社會(huì)的一張通行證價(jià)值的再次升級(jí)傳播推廣策略推廣策略新街口都心