物業(yè)管理之業(yè)主與業(yè)主大會.ppt

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1、第四章業(yè)主與業(yè)主大會9/14/20211EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)業(yè)主一、業(yè)主的含義業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，具體來講是指：在城市房屋土地管理機構(gòu)登記注冊，且現(xiàn)有記錄表明其擁有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的單位或個人，以及享有此份業(yè)權(quán)的注冊受抵押人。9/14/20212EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)業(yè)主業(yè)主是物業(yè)真正的主人。業(yè)主分“獨立所有權(quán)人”和“區(qū)分所有權(quán)人”區(qū)分所有權(quán)人是指：數(shù)人區(qū)分擁有一幅土地上的同一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，

2、按其專有部分的比例共有的建筑物所有權(quán)人。區(qū)分所有權(quán)人多見于居住物業(yè)，一幢樓宇或一個小區(qū)有數(shù)十名甚至數(shù)千名業(yè)主；獨立所有權(quán)人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。獨立所有權(quán)人多見于非居住物業(yè)，一般是一個團體或組織。9/14/20213EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)業(yè)主業(yè)主對財產(chǎn)享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主所擁有的物業(yè)權(quán)利有兩種形態(tài)：業(yè)主獨自擁有的物業(yè)業(yè)主與同幢或同區(qū)域的其他業(yè)主共同使用的物業(yè)，即公共部位公共部位在產(chǎn)權(quán)上屬該樓宇或該區(qū)域全體業(yè)主共有，決策權(quán)主體應該是全體業(yè)主。9/14/20214Edit

3、edbyZ.M.Gu第一節(jié)業(yè)主二、業(yè)主的權(quán)利和義務（一）業(yè)主的權(quán)利1、按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)9/14/20215EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)業(yè)主5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同8、對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維

4、修資金的管理和使用10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利9/14/20216EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)業(yè)主（二）業(yè)主的義務1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)共用部位、公用設施設備專項維修資金5、按時交納物業(yè)服務費用6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務9/14/20217EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)業(yè)主三、業(yè)主自治管理“自治”即自己治理，是指業(yè)

5、主對自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營和管理作出決定的行為。業(yè)主自治管理是新的《物業(yè)管理條例》的主導思想之一。（一）業(yè)主自治管理的組織形式1、業(yè)主大會2、業(yè)主委員會3.業(yè)主小組（二）業(yè)主自治管理的方式1、自主管理方式2、委托管理方式9/14/20218EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)業(yè)主大會制度一、業(yè)主大會及會議召開流程（一）業(yè)主大會及職責業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會一個物業(yè)管

6、理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應成立一個業(yè)主大會劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設項目分期開發(fā)的，先行開發(fā)區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)應當成立業(yè)主大會9/14/20219EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)業(yè)主大會制度業(yè)主大會的職責（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)（4）決定物業(yè)共用部位、公用設施設備專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部

7、位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責9/14/202110EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)業(yè)主大會制度（二）召開業(yè)主大會會議的程序l、會議籌備工作業(yè)主委員會做好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（選票）、核實業(yè)主情況2、發(fā)布公告業(yè)主大會召開會議前15日，由業(yè)主委員會將會議的時間、地點、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告9/14/202111EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)業(yè)主大會制度

8、3、征詢意見或投票表決采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會應發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決4、回收統(tǒng)計意見業(yè)主委員會通過設投票箱或者專人送達等方式回收業(yè)主意見，進行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計9/14/202112EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)業(yè)主大會制度5、通報大會議事決定業(yè)主委員會