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1、中融-融盛一號集合資金信托計劃推介材料一、項目背景上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱“上海鑫泰”）作為恒盛地產(chǎn)控股有限公司（HK00845,下稱“恒盛地產(chǎn)”）實際控制的公司，目前正在進(jìn)行“尚海灣”項目的開發(fā)建設(shè)?！昂闶?尚海灣”項目位于上海市徐匯區(qū)黃浦江南延伸段的核心區(qū)范圍內(nèi)，與世博園隔江相望?！吧泻稠椖靠傆玫孛娣e19.63萬平方米，總建筑面積93.75萬平方米，業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓，項目總投預(yù)計183.3億元。鑒于項目總投額度較大，為了保障項目的后續(xù)順利開發(fā)運作，上海鑫泰向中融信托申請信托貸款12億元人民幣。二、交易主體介紹A
2、.上海鑫泰上海鑫泰成立于1999年4月，公司注冊資本14億元，由恒盛地產(chǎn)（00845,HK）下屬子公司上海意景房地產(chǎn)開發(fā)公司100%控股，公司具備房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，公司目前正在開發(fā)的項目為“尚海灣"項目。截至2012年11月底，上海鑫泰總資產(chǎn)規(guī)模151.55億元，公司各項財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)正常，符合公司經(jīng)營現(xiàn)狀。B.上海鑫泰實際控制人-恒盛地產(chǎn)恒盛地產(chǎn)成立于1996年，公司自成立以來在長三角周邊積極開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司于2009年10月在香港聯(lián)交所上市。恒盛地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)高增長地區(qū)領(lǐng)先的房地產(chǎn)發(fā)展商，專注于在上海地區(qū)、長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)和
3、東北地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)城市之黃金地段發(fā)展大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。目前，集團(tuán)在北京、天津、上海、無錫、蘇州、南京、南通、合肥、嘉興、哈爾濱、長春、沈陽及大連13個城，共有32個發(fā)展項目。恒盛地產(chǎn)專注于房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度和出眾的開發(fā)能力，造就了一系列優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，也為公司贏得了眾多的榮譽(yù)和獎項。2011年，公司榮獲2011年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的“融資能力Top10"“運營效率ToplO”“年度社會責(zé)任感企業(yè)ToplO”以及中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評榜的第二十三名。根據(jù)公司年中報，恒盛地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)563億元，凈資產(chǎn)達(dá)185億元，連續(xù)三年保持增長。2
4、012年，恒盛地產(chǎn)累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額人民幣109.3億元，累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積127.5萬平方米，銷售金額及銷售面積居全國前50強(qiáng)。2013年，集團(tuán)預(yù)計全年有21個項目推出市場，全年可供出售的樓面面積約為209萬平方米。三、信托要素及交易結(jié)構(gòu)（一）信托計劃要素zrt審慎Prudence誠信IntegrityM效Efficiency創(chuàng)新Innovation?信托規(guī)模:12億，才艮據(jù)上海鑫泰實際資金需求分期發(fā)行。?信托類別：集合資金信托。?信托期限:2+1年。?資金用途:“尚海灣”項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)。?還款來源：“尚海灣”項目銷售回款。?風(fēng)控
5、措施:土地使用權(quán)、在建工程抵押以及恒盛集團(tuán)連帶責(zé)任保證。（二）交易結(jié)構(gòu)圖（三）流程描述1）合格投資人作為委托人將合法擁有的現(xiàn)金信托給中融信托，設(shè)立“中融■融盛一號集合資金信托計劃”，為保障信托財產(chǎn)的安全，—托選擇保管行并開立信托專戶。2）中融信托以募集的信托資金向上海鑫泰發(fā)放信托貸款，專項用于尚海灣項目的開發(fā)建設(shè)。為保障信托資金安全，上海鑫泰以“濱江中心北樓”土地及在建工程為信托提供甲擔(dān)保，同時恒盛地產(chǎn)為本次融資提供連帶責(zé)任保證。3）上海鑫泰根據(jù)貸款合同約定，償付信托貸款本息以實現(xiàn)受益人信托利益?！吧泻场表椖拷榻B1?項目位置項目位于上海市
6、徐匯區(qū)黃浦江南延伸段的核心區(qū)范圍內(nèi)，東至規(guī)劃東安路，南臨黃浦江與龍華港，西至宛平南路，北至規(guī)劃路。本項目作為上海黃浦江濱江地區(qū)世博會配套設(shè)施區(qū)位條件非常優(yōu)越，周邊配套成熟，交通十分便捷O2?項目規(guī)劃指標(biāo)Bf血上海外U大■僉船廠83H后加公I(xiàn)S鼻宛平中學(xué)龍華旅游城嚴(yán)龍華卉巽（7羽杯大樓創(chuàng)上飛Ifi村云禺新苑創(chuàng)龍;S路z-龍細(xì)士叱"也華路料華庵創(chuàng)金龍花苑玫理國江uU您公園n21商丹旗!8怎徐匯實“"teas（徐匯區(qū)IM?項目總占地面積19.63萬平方米，總建筑面積93.75萬平方米，計容面積62.81萬平方米，容積率為3.2。項目業(yè)態(tài)包括高層
7、住宅（43.82萬平方米）、商業(yè)（4.01萬平方米）、酒店（8.97萬平方米）、寫字樓（5.08萬平方米）及其他等附屬配套設(shè)施。項目分為兩期開發(fā)，其中一期包括1-8#及酒店、二期包括9-16#、辦公樓及地下商業(yè)部分。3?項目現(xiàn)狀目前項目一期1-8#已經(jīng)全部竣工驗收并交付使用，6號樓于2012年10月份開盤，目前現(xiàn)房在售；一期酒店已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂，目前正在進(jìn)行外立面及內(nèi)部的裝修改造。二期住宅項目工程9#、10#已經(jīng)封頂，目前剩余少量房源在售，二期住宅、寫字樓及地下商業(yè)目前四證齊全，且項目自投比例已超35%,符合放貸條件。4?銷售回款預(yù)測尚
8、海灣項目自2007年4季度開盤，截止2012年12月31日，項目住宅部分累計實現(xiàn)銷售收入68.83億元，累計銷售面積17.48萬平方米，均價39376元/平方米。根據(jù)尚海灣一期住
