某地塊項(xiàng)目定位報(bào)告2).ppt

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1、常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告2006.04.20璀璨繁華光榮夢想璀璨繁華——理性論證的思辨，激情火花的碰撞項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮光榮夢想——捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）成就貴司的夢想（追求旺租、打造經(jīng)典）報(bào)告思路分析市場認(rèn)識(shí)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位提案大綱第一部分市場分析第二部分項(xiàng)目分析第三部分定位研究第一部分市場分析讓我看看你的城市，我就能說出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么?！绹鞘袑W(xué)家伊里爾·沙里寧印象常熟百強(qiáng)前列蘇南四小龍山水成林悠久文明天下常熟魅力獨(dú)具印象常熟市場初探經(jīng)濟(jì)

2、持續(xù)快速增長；人均收入不斷提高；2005年度全國中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)第8名近年地產(chǎn)勢頭發(fā)展迅猛；一線大牌開發(fā)企業(yè)紛紛搶攤常熟市場；房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展；住宅相對(duì)更成熟，商業(yè)地產(chǎn)正在起步。概況：96年建設(shè)開發(fā)，常熟市三大工業(yè)板塊之一，國家級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技園，常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地位置：地處虞山鎮(zhèn)，位于市區(qū)北部，依山傍水，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷規(guī)模：規(guī)劃面積25平方公里，國內(nèi)知名企業(yè)200多家入駐園區(qū)，項(xiàng)目投資總額超過150億元，新建廠房超380萬平方米規(guī)劃：以電子電器、機(jī)械制造為特色的產(chǎn)業(yè)群體

3、的“外向型、科技型、規(guī)模型、環(huán)保型”的高新產(chǎn)業(yè)園高新園區(qū)整體分析園區(qū)情況分析產(chǎn)業(yè)園企業(yè)分析企業(yè)類別：服裝、電子、光電等企業(yè)規(guī)模：不一，100人－2000多人的企業(yè)都有；企業(yè)性質(zhì)：外資企業(yè)較多，早期有部分內(nèi)資服裝企業(yè)；內(nèi)貿(mào)不多，外貿(mào)為主；他們，在成就價(jià)值！入駐企業(yè)物業(yè)分析項(xiàng)目周邊的企業(yè)多為買地開發(fā)型，自身都有辦公、廠房、公寓和食堂；地價(jià)為10－12萬/畝，目前土地供應(yīng)控制嚴(yán)格，相對(duì)緊張，一般總投資1000萬美元以上，才能買地；邊緣工業(yè)區(qū)如方浜工業(yè)區(qū)有部分現(xiàn)房出租（售），也都配套好了上述設(shè)施，5000平

4、方左右的建筑面積，50年產(chǎn)權(quán)，700萬；園區(qū)職工生活寫真普通藍(lán)領(lǐng)階層，吃、住都在廠里，周末（休假）會(huì)到市區(qū)來；中高層管理人員，部分住廠里，但多數(shù)住市區(qū)，辦公多在廠里的辦公樓，休閑娛樂都在市區(qū)；對(duì)于部分住廠的中高層管理人員和藍(lán)領(lǐng)而言，生活工作都在一個(gè)局促的空間，單調(diào)、乏味可想而知；來往市區(qū)的中高層管理人員，午間、下午的商務(wù)、休閑、娛樂活動(dòng)只能到市區(qū)，但時(shí)間成本比較高。園區(qū)配套分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)有三個(gè)商業(yè)住宅配套區(qū)：分別為珠海路以東、常福路以西的大型商業(yè)住宅配套區(qū)（規(guī)劃中）、外環(huán)北路以南與市區(qū)臨近的綜合商住

5、配套區(qū)（有學(xué)校、酒店、社區(qū)商業(yè)、新開發(fā)的住宅等）和望虞河以西、金陵路以南的集中居住和商業(yè)配套區(qū)。歐尚超市即將開業(yè)，將成為開發(fā)區(qū)最大的商業(yè)配套；明日星城，以70萬的建筑體量成為離園區(qū)最近，銜接園區(qū)、市區(qū)的最大的住宅配套區(qū)，常熟老街一期即將落幕，二期將啟動(dòng)，影響輻射力不可小噓，銜接市區(qū)的幾個(gè)別墅區(qū)都以園區(qū)高端人群為目標(biāo)客戶；常熟國際飯店、梅園賓館、森林大酒店等是園區(qū)外圍的主要酒店配套。休閑娛樂、美食餐飲、商務(wù)聚會(huì)設(shè)施除了周邊酒店內(nèi)的配套，比較欠缺。配套分析結(jié)論居家住宅配套豐富多樣且數(shù)量龐大，但商務(wù)居所欠

6、缺；雖有酒店但都比較偏遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)型舒適酒店欠缺；大商業(yè)配套有，但服務(wù)周邊的小社區(qū)商業(yè)明顯不足；民以食為天，餐飲配套明顯不足；商務(wù)、休閑、娛樂設(shè)施偏遠(yuǎn)。消費(fèi)者分析廠區(qū)藍(lán)領(lǐng)：年齡多集中于20~25歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結(jié)伴而行，喜歡流行，追逐時(shí)尚，愛到市區(qū)逛街，但收入有限，相當(dāng)收入要解濟(jì)家庭，日常必備的購物存在諸多不便；中高層管理人員：年齡多在25－33之間，收入相對(duì)豐厚，講究生活品味，交際圈子比較廣，會(huì)朋友，談戀愛，消費(fèi)力大，部分已經(jīng)有房，部分還沒有，很多沒有結(jié)婚的他們需要一個(gè)自我空間；高層決策管

7、理人員：年齡35－55左右，事業(yè)有成，收入豐厚，講究身份認(rèn)同感，基本都有車，市區(qū)有房或外地有房，且不只一套，作為老總級(jí)人物，他們的朋友也都是商業(yè)精英，他們?nèi)ψ臃浅V，他們是經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)力推動(dòng)者，處在事業(yè)成長期和收獲期的他們，壓力也非常大，除了家庭，他們中不少還有異性知己，另一個(gè)感情寄托，但又不能公開，所以他們需要一個(gè)獨(dú)立的小公館。市場分析結(jié)論開發(fā)區(qū)的大宗配套雖具備，但多偏遠(yuǎn)；能滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)各種消費(fèi)者需求的個(gè)性配套明顯缺乏；開發(fā)區(qū)內(nèi)消費(fèi)者相對(duì)比較集中，群組特征比較明顯，消費(fèi)潛力大，存在較強(qiáng)的個(gè)性需求。

8、知己知彼，百戰(zhàn)不殆?！秾O子兵法》第二部分項(xiàng)目分析周邊環(huán)境SWOT分析項(xiàng)目類型分析總結(jié)項(xiàng)目分析部分項(xiàng)目分析部分——四至分析項(xiàng)目分析部分——地塊SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTHS）地塊方正，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；地段好，緊靠管委會(huì)，國際大企業(yè)集中；兩面鄰路，交通便捷；周邊項(xiàng)目對(duì)我地塊的干擾??；劣勢（WEAKNESSES）地塊面積不大，如果實(shí)現(xiàn)多種功能，相對(duì)會(huì)比較局促；自成一體，沒有依托，不利于形成氣候；項(xiàng)目分析部分——地塊SWOT分析機(jī)會(huì)（OPPORTUNITIES）周邊人