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《某廠改造項目規(guī)劃及定位建議方案.ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在PPT專區(qū)-天天文庫。
1、星光廠改造項目規(guī)劃及定位建議第一部分項目背景分析第二部分市場分析及定位研究第三部分產(chǎn)品概念及規(guī)劃建議第四部分成本估算與收益分析目錄市場分析及定位項目背景商業(yè)市場分析辦公市場分析酒店/公寓市場分析商業(yè)市場定位辦公市場定位酒店/公寓市場定位產(chǎn)品概念及規(guī)劃建議報告框架成本估算與收益分析第一部分項目背景1.2項目四至及現(xiàn)狀1.3項目SWOT分析1.4項目驅(qū)動力分析1.1區(qū)位發(fā)展背景分析五角場功能區(qū)金橋功能區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴功能區(qū)保稅區(qū)功能區(qū)崇明三島未來輻射區(qū)直接輻射區(qū)直接競爭區(qū)成熟商業(yè)區(qū)滬崇蘇隧道1.1區(qū)位發(fā)展背景分析浦東高橋鎮(zhèn)緊鄰外高橋保稅區(qū)和外高橋港區(qū)，口岸地位明確，地
2、塊位于外環(huán)線以內(nèi)，與中心城區(qū)直線交通距離不遠，近滬崇蘇大通道起點（連接上海與崇明、江蘇、山東的樞紐），隔黃浦江與五角場城市副中心相望（翔殷路隧道連接），是凌橋與市區(qū)交通連接的樞紐，浦東大道、楊高路、張楊路三條主干道到達陸家嘴中心地帶，緊臨軌道交通六號線，是連接市中心的“生命線”，規(guī)劃中的十號線與六號線在港城路實現(xiàn)換乘，下一個五年規(guī)劃中，港城路站將作為上海市區(qū)聯(lián)通崇明島的軌道交通起點站，樞紐地位將被凸顯。1.1區(qū)位發(fā)展背景分析30.6%38.4%12.4%高橋鎮(zhèn)人口類型分布圖8%10.6%消費群體研究高橋鎮(zhèn)居民構(gòu)成以動遷戶為主，占整體人口比例的97%，且從年齡結(jié)構(gòu)上來
3、看人口老齡化趨勢明顯。1.1區(qū)位發(fā)展背景分析1.2項目四至及現(xiàn)狀本案北南東西高橋城區(qū)；港城路世紀聯(lián)華高橋中學；外高橋保稅區(qū)高橋老宅M6外高橋保稅區(qū)北站M10港城路站優(yōu)勢劣勢機會威脅1.地靠6號線保稅區(qū)北站，臨近高橋鎮(zhèn)公交樞紐站，交通便捷。2.周圍小區(qū)密度高，人口數(shù)目眾多。1.地處清溪路較不繁華一帶，地段較偏。2.周邊居民多為動遷戶，消費檔次較低。3.項目左右兩側(cè)均為老式民居，對項目整體外立面檔次有一定影響。1.本項目離世紀聯(lián)華賣場較近。1.整個高橋鎮(zhèn)缺乏商業(yè)環(huán)境，大型娛樂餐飲主題性商場看好。2.經(jīng)適房的開發(fā),將導入10萬多人口,整個高橋鎮(zhèn)消費人口將達到30萬。1.3
4、項目SWOT分析位于民居旁，人流主要導入位置，商業(yè)價值高。適合的物業(yè)類型商業(yè)辦公酒店/服務式公寓項目地塊適應性分析1.3項目SWOT分析1.4項目地塊驅(qū)動性分析1、項目位于浦東新區(qū)東北角，是否可以輻射項目以北（崇明三島）？2、未來交通條件良好，是否可以輻射全市消費人口？兩大核心問題未來5年，150萬人口向外轉(zhuǎn)移，上海外圍新的機會1966城鎮(zhèn)體系：一個中心城，9個新城，60個左右新市鎮(zhèn)，600個左右中心村按照中心城950萬人的人口規(guī)劃與1100多萬的現(xiàn)有人口，中心城區(qū)在未來5年內(nèi)至少需要向外高橋地區(qū)遷出150萬人；外高橋新市鎮(zhèn)處于上海衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)的第三陣營，未來人口將
5、增加至16萬人；外高橋新市鎮(zhèn)的人口導入為商業(yè)發(fā)展帶來機會，而且商業(yè)發(fā)展的動態(tài)過程應與人口導入的進程相匹配。人口因素1.4項目地塊驅(qū)動性分析產(chǎn)業(yè)因素功能區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)及配套評價外高橋保稅區(qū)/港區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)/IT產(chǎn)業(yè)/國際貿(mào)易業(yè)，園區(qū)內(nèi)有一定的辦公，周邊商業(yè)缺乏面臨臨港新城大小洋山港的競爭，未來可能不具備明顯的競爭優(yōu)勢金橋加工區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)：電子信息業(yè)/現(xiàn)代家電/汽車整車及零部件/生物醫(yī)藥，且已有一定體量的大型商業(yè)供應有自身的配套，且更接近中心區(qū)，其產(chǎn)業(yè)需求難于被分流張江功能區(qū)依托高科技園區(qū)，已有一定體量的辦公/商業(yè)五角場城市副中心區(qū)域，54萬平米的大量商業(yè)崇明（包
6、括崇明/長興/橫沙三島）產(chǎn)業(yè)定位：休閑型旅游度假和戶外運動產(chǎn)業(yè)/生態(tài)型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)/自然型現(xiàn)代辦公服務業(yè)/清潔型工業(yè)，其中離項目最近的長興島被定位為國際一流的現(xiàn)代船舶制造業(yè)基地，成為上海近期重點培育的六大產(chǎn)業(yè)基地之一崇明新城的建設(shè)對于本項目形成競爭：本項目對于長興島及橫沙島的輻射力較強本案未來增長點在于：來自外高橋的物資/貿(mào)易/IT產(chǎn)業(yè)來自長興島的現(xiàn)代船舶/港口機械制造業(yè)來自橫沙/崇明島的生態(tài)/旅游等產(chǎn)業(yè)1.4項目地塊驅(qū)動性分析小結(jié)本案的區(qū)位及高橋地區(qū)的定位決定了發(fā)展基礎(chǔ)商業(yè)的可行性,吸引目的性消費對與本案的發(fā)展具有必要性及可能性,通過集中度高的商業(yè)規(guī)劃能為本案的公寓及
7、辦公提供更強市場競爭優(yōu)勢,區(qū)域周邊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展為本案的辦公物業(yè)發(fā)展的能行性奠定基礎(chǔ),本案的開發(fā)進程應與人口的導入同步.第二部分市場分析2.1商業(yè)市場分析及定位2.2辦公市場分析及定位2.3酒店/公寓市場分析及定位城市宏觀商品經(jīng)濟背景2.1商業(yè)市場分析及定位商業(yè)類型主要輻射人群市中心購物中心、百貨、大型超市等全市人口中外環(huán)間區(qū)域商業(yè)中心、專業(yè)特色市場周邊居民、目的性消費人群外環(huán)以外社區(qū)商業(yè)、專業(yè)特色市場、其他目的性消費如休閑度假等周邊居民、目的性消費人群市中心人口集中，商業(yè)發(fā)展成熟，表現(xiàn)為租金水平及入住率高，但未來新增商業(yè)體量受制于有限的可發(fā)展用地；上海外圍商業(yè)的發(fā)
