商業(yè)寫字樓市場定位分析報告.ppt

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1、長沙商業(yè)寫字樓分析報告目標項目商業(yè)寫字樓市場定位分析長沙市整體商業(yè)發(fā)展分析長沙市寫字樓市場發(fā)展分析目標項目商業(yè)寫字樓市場定位分析目錄整體商業(yè)發(fā)展綜述階段劃分時段發(fā)展特點代表第一階段80年代人群的聚集形成繁榮的街鋪商業(yè)中山百貨大樓/女人街/黃興北路第二階段90年代前段本土百貨繁榮,出現(xiàn)競爭“五虎”,主要集中在五一路及東塘中山/曉園/東百/友誼/阿波羅第三階段1998-2006外資巨頭開始進入,本地商業(yè)漸落下風、優(yōu)勝劣汰友阿集團/平和堂萬達/沃爾瑪目前2008以后外資巨頭大規(guī)模進入,四處布點,大型超市、購物中心成為競爭焦點以王府井為代表從小范圍集中商業(yè)

2、到服務網點四處開花、輻射全省,近20年來長沙的商業(yè)發(fā)生巨變。商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展歷程外來巨頭不斷進入,本土零售集團漸落下風90年代初,“五虎鬧長沙”阿波羅友誼中山曉園東塘金色家族1998年,日本平和堂進駐五一路2002年,深圳新一佳入主侯家塘友阿集團轉戰(zhàn)超市(家潤多)家樂福麥德龍沃爾瑪易初蓮花沃爾瑪華納平和堂王府井新一佳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展歷程傳統(tǒng)百貨被購物中心替代、超市成巨霸、專賣市場密集業(yè)態(tài)現(xiàn)狀發(fā)展購物中心平和堂、通程商業(yè)中心、王府井等成功運作新興的商業(yè)如銅鑼灣、深天健、深國投等項目勢頭迅猛,隨著城市的南拓,南城的購物中心被看好百貨傳統(tǒng)百貨(如友誼阿波

3、羅集團屬下的百貨)經營狀況一般,單一的購物功能已無法激發(fā)消費者的興趣積極尋求變革,或整合提升或轉戰(zhàn)新領域大型超市外來巨頭大舉進駐:家樂福、沃爾瑪、新一佳、麥德龍等,經營狀況良好本土:步步高、家潤多、華銀旺和迅速成長易初蓮花(河西)、法國歐尚(東塘)項目正在籌備中,超市仍具備一定的發(fā)展空間專業(yè)賣場家電:國美、蘇寧、通程、家潤多、有有、泰陽等,分布密集家居:紅星美凱龍,品牌單一,經營狀況一般IT:積聚在火車站一帶,定向消費,競爭激烈。家電賣場繼續(xù)實現(xiàn)在新興區(qū)域的擴張,其他類別專業(yè)賣場的品牌、檔次亟待提高商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀1、商業(yè)體系發(fā)展完善中已具備購

4、物中心、百貨、大型綜合性超市、專業(yè)市場及各類專賣店等各種業(yè)態(tài),社區(qū)型便利店、大型SHOPPINGMALL等正在醞釀中。2、傳統(tǒng)百貨讓位,購物中心成為主角友阿屬下老百貨競爭力下降,購物中心成為競爭熱點。3、國內外零售巨頭大舉進入,競爭激烈沃爾瑪、麥德龍、新一佳、家樂福、易初蓮花、銅鑼灣等國內外零售巨頭爭相布點,僅04-05年間進入超過10家。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展特點長沙市城市商業(yè)市場總述1.商業(yè)過于集中:在五一商圈,本土的春天百貨、日資背景的平和堂、北京王府井、新大新、深圳銅鑼灣、馬來西亞的百盛等大賣場,彼此相隔不過數百米同質經營、利潤銳減。商業(yè)發(fā)展存在問題

5、2.傳統(tǒng)百貨業(yè)經營結構及定位較雷同,缺乏個性化和特色,難以與國內外零售巨頭匹敵3.各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡:大型超市、家電賣場密集分布(04-05年家電專賣新開了10余家),社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展則未盡人意??傮w來看,商業(yè)結構布局欠合理,經營缺乏差異長沙市城市商業(yè)市場總述商業(yè)商圈發(fā)展格局市級——五一商圈區(qū)域級——袁家?guī)X、火車站、東塘、侯家塘、榮灣鎮(zhèn)、伍家?guī)X六個商圈溁灣鎮(zhèn)商圈伍家?guī)X商圈五一商圈火車站商圈袁家?guī)X商圈東塘商圈侯家塘商圈長沙現(xiàn)有主要零售商圈商業(yè)商圈現(xiàn)有格局除了六大零售商圈外,長沙還憑借其優(yōu)越的地理位置、交通樞紐地位以及長期的歷史沉積,形成在二環(huán)線周邊尤其

6、是東二環(huán)沿線各類專業(yè)市場林立的局面。紅星市場,也以批發(fā)為龍頭,并開始涉足零售型商業(yè)。三湘南湖大市場金蘋果服裝大市場高橋建材市場長沙建材批發(fā)大市場高橋友誼汽配大市場高橋大市場馬王堆陶瓷建材城馬王堆汽車汽配大市場紅星建材大市場紅星農副產品批發(fā)大市場安居樂園建材市場廣大環(huán)球家具超市萬家麗建材廣場紅星商業(yè)廣場長沙現(xiàn)有主要專業(yè)市場:商業(yè)商圈現(xiàn)有格局——專業(yè)市場現(xiàn)有商業(yè)根據《長沙城市商業(yè)網點布局規(guī)劃2005-2020》基本保持商圈現(xiàn)有格局現(xiàn)狀不變城市的東部的星沙將形成新的城市的副中心隨城市快速擴張城市外圍出現(xiàn)七個區(qū)域級商業(yè)中心商業(yè)規(guī)劃對商圈格局的影響業(yè)態(tài)類別代

7、表物業(yè)購物中心平和堂王府井商業(yè)廣場東方百聯(lián)百貨春天百貨新友誼錦繡店新大新時代廣場萬達購物廣場新世界百貨步行街黃興路步行街金滿地地下商城大型超市沃爾瑪專業(yè)賣場紅星美凱龍國際家具廣場(萬達四樓)蘇寧電器(黃興路步行街內)新大新平和堂金滿地地下商城萬代酒店新友誼錦繡店春天百貨王府井百貨萬達購物廣場黃興南步行街解放西路五一大道中山路黃興路東方百聯(lián)區(qū)域范圍:以五一大道與黃興路交匯立交為圓心,步行在30分鐘的范圍商圈格局分析——五一商圈新世界起源于舊居民區(qū):居民的聚居形成了原始的商業(yè),有2000多年的發(fā)展歷史交通便利:南北、東西兩大主干道匯集城市CBD的定位:

8、高集中的商務與金融配套奠定了其于市內的商業(yè)主導地位,屬市級商圈最齊全的業(yè)態(tài):百貨、大型連鎖超市、步行街、專賣店…商業(yè)營業(yè)面

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