【最新策劃方案】XXXX策劃思路[doc].doc

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1、【最新策劃方案】XXXX策劃思路[doc]　　Xxxx項(xiàng)目策劃報(bào)告xx年，小戶(hù)型風(fēng)云突起，A、B、C、D四個(gè)樓盤(pán)相繼推出（A、B定位為超小戶(hù)型精品住宅，目標(biāo)客戶(hù)群瞄準(zhǔn)了城市白領(lǐng)階層；C、D定位于商住公寓，目標(biāo)客戶(hù)群為成長(zhǎng)型企業(yè)與城市白領(lǐng)?！　∷膫€(gè)樓盤(pán)客群不同、但已形成競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)），本案要想脫穎而出，不但要借助獨(dú)有的地段優(yōu)勢(shì)，更要在細(xì)致分析競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)、客群心理的基礎(chǔ)上找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)，做出特有定位，本策劃書(shū)將圍繞這個(gè)核心展開(kāi)?！　∫弧⑹袌?chǎng)分析xx年上半年，x市商品房成交6883件，同比增長(zhǎng)71.81%；成交面積93.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)77.65%；成交金額達(dá)25.75億元,同

2、比增長(zhǎng)110.72%?！　∩唐贩夸N(xiāo)售情況對(duì)比表總體件數(shù)（件）米）米）xx年上半年xx年上半年同比增長(zhǎng)（％）xx年相對(duì)于xx年出現(xiàn)如此快速的增長(zhǎng)，受拆遷及時(shí)間住宅金額（億元）面積（萬(wàn)平方金額（億元）均價(jià)（元/平方件數(shù)（件）面積（萬(wàn)平方米）均價(jià)（元/平方米）688393.6825.752749669089.6923.392608390652.7312.222317379248.2610.56218871.8177.65110.7218.6476.4285.84121.4919.19人口因素影響較大，房產(chǎn)作為一種需求彈性較小的商品，出現(xiàn)如此高的增幅，也從另一方面說(shuō)明x市房產(chǎn)市

3、場(chǎng)存在巨大的潛力?！　x年上半年價(jià)格走勢(shì)xx年上半年，商品住宅均價(jià)達(dá)到2527元/平方米，甚至在五月份一度上升到2801元/平方米的高價(jià)，這從一個(gè)側(cè)面反映出x市的住房供應(yīng)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到要求，在居民消費(fèi)水平緩增長(zhǎng)的情況下，房?jī)r(jià)在如此高位運(yùn)行，表明當(dāng)前房市供求略有失衡，這也是x市經(jīng)濟(jì)適用房（x首批經(jīng)濟(jì)適用房位于X區(qū)域，總建面100萬(wàn)平方米）推出的原因之一?！　房地產(chǎn)今年價(jià)格上另一個(gè)比較鮮明的特點(diǎn)是西部房產(chǎn)價(jià)格逐步向東部、南部靠攏、拉近，X路附近區(qū)域已達(dá)到3800元/平米；而另一方面，在二手房交易中，整體成交價(jià)格、面積也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，進(jìn)一步旁證了x市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力巨大

4、?！　市xx年上半年需求狀況　　1、成交住宅類(lèi)型分析　　2、成交住宅價(jià)位分析　　3、成交住宅面積分析總體分析，x市房地產(chǎn)在xx年上半年突出特點(diǎn)如下1.價(jià)格、成交量持續(xù)上升，市場(chǎng)潛力巨大；2.居民收入與現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)r(jià)格差距較大，經(jīng)濟(jì)房需求旺盛；3.市區(qū)各區(qū)域價(jià)格逐步貼近；4.小高層較受歡迎；5.4000元/平米是區(qū)分樓盤(pán)檔次的一個(gè)可參考標(biāo)準(zhǔn)；6.需求面積集中在130平米以下；7.高檔、高價(jià)住宅必須在定位上有所突破，才能打破競(jìng)爭(zhēng)瓶頸?！　∠掳肽?，預(yù)測(cè)x房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)如下1.下半年x共有280多綜土地，計(jì)1500公頃獲得合法身份，房?jī)r(jià)上漲將得到平抑；2.更多項(xiàng)目的上馬，意味著下

5、半年末到xx年x將迎來(lái)更為殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；3.經(jīng)濟(jì)適用房的啟動(dòng)將進(jìn)一步降低中低檔房產(chǎn)價(jià)位，中高檔次房產(chǎn)受影響不大；4.南部及城市核心地段房?jī)r(jià)將有進(jìn)一步的攀升；5.本案板塊價(jià)位將獲得更多的上升空間。　　小戶(hù)型市場(chǎng)預(yù)測(cè)1.小戶(hù)型樓盤(pán)尚有一定上升空間；2.客戶(hù)群限制小戶(hù)型樓盤(pán)進(jìn)一步風(fēng)行，客群分為兩類(lèi)第一類(lèi)是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶(hù)群?！　∵@類(lèi)人購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的目的是自住；第二類(lèi)是二次或者多次置業(yè)的投資型業(yè)主，他們購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的目的也很簡(jiǎn)單，追求投資回報(bào)?！　《S著客戶(hù)資源的迅速下降，小戶(hù)型的銷(xiāo)售會(huì)陷入舉步維艱的狀態(tài)?！　?.市場(chǎng)分流嚴(yán)重，郊區(qū)房源對(duì)兩類(lèi)客戶(hù)群都存在比較大的沖擊，

6、經(jīng)濟(jì)適用房的推出影響更大?！　?.總體趨勢(shì)，小戶(hù)型市場(chǎng)走低不可避免，預(yù)測(cè)黃金階段不會(huì)超高xx年。　　二、產(chǎn)品分析XXXX為單棟12層小高層建筑（地下一層），　　一、二層為公建部分，以體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、銀行為主，三-十二層為住宅部分，平層19戶(hù)，建筑面積40-160平米左右，其中40平米以下5套、40－50平米8套、90平米左右戶(hù)型2套、復(fù)式戶(hù)型2套、140平米左右戶(hù)型2套?！　⌒?hù)型北向5套、西向4套、東向4套，共計(jì)13套，戶(hù)型基本為酒店標(biāo)準(zhǔn)間格局，作為經(jīng)典SOLO銷(xiāo)售，市場(chǎng)認(rèn)可度不存在太大問(wèn)題；中戶(hù)型東南向、西南向各兩套，因?yàn)槲恢孟鄬?duì)較好，基本不存在太大銷(xiāo)售難度；大戶(hù)型南

7、向及復(fù)式共4套，因樓盤(pán)僅為單體建筑，缺少綠化及大的社區(qū)配套，且戶(hù)型南北不通風(fēng)，黑廳、黑衛(wèi)，總價(jià)太高，可形成強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤(pán)過(guò)多，客戶(hù)可選擇范圍較大，在銷(xiāo)售實(shí)操中難度較大?！　拿娣e上計(jì)算?！　〈笾袘?hù)型與小戶(hù)型所占面積比例基本相同，為充分保證在銷(xiāo)售中不形成死角，本案不宜在定位上完全直接采用小戶(hù)型定位方式，應(yīng)根據(jù)充分的客戶(hù)需求分析綜合考慮?！　「絊OLO概念及所需樓盤(pán)配套、物業(yè)管理相關(guān)細(xì)節(jié)SOLO是一個(gè)英文單詞，原意為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行；在美國(guó)建筑界，它是一種個(gè)性化的、以尊重人的生活方式為目標(biāo)的精準(zhǔn)居住空間，作為獨(dú)立的房屋設(shè)計(jì)形態(tài)而存在，它的