酒店式公寓營銷策略.ppt

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1、昆山市酒店式公寓分布1昆山市酒店式公寓主要集中在城中主干道長(zhǎng)江路兩側(cè)，城中區(qū)域主打老城區(qū)低總價(jià)周邊環(huán)境一般；城北作為新興城市副中心建筑標(biāo)準(zhǔn)較高并形成已形成社區(qū)；城東依托開發(fā)區(qū)配套設(shè)施欠缺；城西自然環(huán)境好有相應(yīng)配套；城南相對(duì)開發(fā)較晚,但較為發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)勢(shì)必造就巨大升值潛力。東方國際華庭東方麗池藍(lán)海領(lǐng)御中航城翡翠名都凱迪城中基高爾夫隆祺麗景鹿城一品僅限本次市調(diào)樓盤2項(xiàng)目名稱昆山上海浙江外籍其他東方國際華庭39%26%4%3%28%東方麗池21%45%9%13%12%藍(lán)海34%39%14%4%9%領(lǐng)御51%22%7%2%18%中航城28%52%10%3%17%翡翠名都31%41%13

2、%1%14%凱迪城25%36%19%10%10%中基高爾夫41%48%5%4%2%隆祺麗景30%50%10%3%7%鹿城一品48%28%12%4%8%平均值：35%39%10%4%12%根據(jù)詳細(xì)調(diào)查昆山的酒店式公寓39%依靠上?？唾徺I，35%本地客購買，浙江客人也占到了相當(dāng)一部分比例，其余份額分別是昆山當(dāng)?shù)氐耐赓Y企業(yè)中的非大陸人士和其他區(qū)域的外地客組成。在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，純投資者占到70%，投資建自住占到20%，純自住的只有10%左右。3項(xiàng)目名稱產(chǎn)品賣點(diǎn)東方國際華庭市政府區(qū)域，70年產(chǎn)權(quán)精裝修，促銷多東方麗池城市主幹道，70年產(chǎn)權(quán)，低總價(jià)，超高回報(bào)率藍(lán)海周邊配套齊全，精裝修有臺(tái)商

3、客源支撐領(lǐng)御地理位置的稀缺性，精裝修，有穩(wěn)定投資回報(bào)中航城大盤社區(qū)，精裝修低總價(jià)翡翠名都交通便利，70年產(chǎn)權(quán)精裝修，小面積低總價(jià)凱迪城生態(tài)環(huán)境、低碳生活，有穩(wěn)定的投資回報(bào)中基高爾夫坐擁繁華，超高標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修，有固定投資回報(bào)隆祺麗景座伴五星酒店，五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)豪裝，有包租回報(bào)鹿城一品位置交通便利配套成熟，伴以人性化科技配套本次調(diào)查中大部份酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)在1500左右的硬裝，隆基麗景和中基高爾夫?yàn)槌邩?biāo)準(zhǔn)2500元/㎡豪華裝修（硬裝、軟裝、家電全配）除了少數(shù)樓盤沒有包租外大部分項(xiàng)目都包含3年以上的包租回報(bào)率在6%左右70年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓相對(duì)客戶吸引力還是不小，以上70年產(chǎn)權(quán)的酒

4、店式公寓基本銷售情況都不錯(cuò)。PART.6—昆山酒店公寓未來市場(chǎng)分析4項(xiàng)目名稱裝修導(dǎo)向市場(chǎng)適應(yīng)度東方國際華庭自住居家型（結(jié)案）較好東方麗池長(zhǎng)租居家、短租商務(wù)（尾盤）較好藍(lán)海商務(wù)型（尾盤）較好領(lǐng)御居家型（尾盤）一般中航城居家型一般翡翠名都居家型較差凱迪城居家型一般中基高爾夫商務(wù)型（尾盤）非常好隆祺麗景商務(wù)型非常好鹿城一品商務(wù)型（尾盤）較好由上述客戶導(dǎo)向分析可以看出，大部分投資客戶關(guān)注的是產(chǎn)品功能性趨向于酒店一站式配置和管理，10年之前的老產(chǎn)品都偏向居家功能及裝修，成本較低，但很難面對(duì)現(xiàn)今客戶群體對(duì)個(gè)性化及舒適度的要求。中冶昆庭總套數(shù)1547套，目前推出372套，已售50套?！乩砦?/p>

5、置較遠(yuǎn)，配套不完善，裝修缺乏主題隆祺麗景國際：總套數(shù)833，已售695套。——依托五星級(jí)酒店概念，成功裝修及物管配套中基高爾夫：總套數(shù)183，已售85套?！b修符合市場(chǎng)需求，地理位置較好，但戶型較大價(jià)格較高景秀麗都廣場(chǎng)：總套數(shù)183.，已售33套?！鞔虺菂^(qū)地段，裝修缺乏主題個(gè)性，推廣較少——————部分競(jìng)品近期銷售數(shù)據(jù)風(fēng)格選型客戶對(duì)風(fēng)格的選型分散，甚至提出其他風(fēng)格問題：讓客戶在各類風(fēng)格中選擇自己喜歡的風(fēng)格，同時(shí)選擇相應(yīng)的色系我喜歡簡(jiǎn)約的風(fēng)格，不喜歡中式的，中式家具可以看，但不適合住?！獣x女士不喜歡歐式的樣子，喜歡活潑和有情趣一點(diǎn)好——李小姐實(shí)際上，對(duì)裝修風(fēng)格的的各異的品味

6、，是我們最大的困擾，相信也是各類酒店全裝修標(biāo)準(zhǔn)化過程中，所有開發(fā)商會(huì)遇到的最大困擾我喜歡極簡(jiǎn)的感覺，就是中鷹黑森林那種感覺——胡小姐晉女士偏向的簡(jiǎn)約風(fēng)格李小姐選擇了有女性風(fēng)格的粉色系胡小姐很喜歡簡(jiǎn)單而整潔的效果實(shí)在很難選，我會(huì)選優(yōu)質(zhì)裝修公司幫我，直到自己滿意為止——袁先生袁先生表現(xiàn)出對(duì)各類選型的抗性要現(xiàn)代，又要?dú)W式的感覺，黑胡桃木太深了，取個(gè)中間色即可——張小姐張女士不喜歡太古典，希望色系溫暖三.客戶推導(dǎo)3.目標(biāo)客戶市場(chǎng)研判裝修房是未來主流發(fā)展方向，未來三年裝修房供應(yīng)集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2010年下半年至2011年上半年市中心將有三個(gè)以上的項(xiàng)目以精裝修形式進(jìn)入市場(chǎng)，可售面

7、積達(dá)80萬平方，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈；從銷售速度來看，總價(jià)中由于加入裝修比例，從一定程度上抬高了房?jī)r(jià)，與周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的總價(jià)優(yōu)勢(shì)即將失去，且去化速度相對(duì)較緩，難以在短期達(dá)到迅速回籠資金的目的；從后續(xù)維護(hù)及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任來看，根據(jù)最新江蘇省精裝房新《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，開發(fā)商是裝修質(zhì)量的第一負(fù)責(zé)人，最低保修期為有防水要求的衛(wèi)生間等房間的防滲漏為5年，供熱供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期，電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年，裝修工程為2年，從今后維護(hù)及運(yùn)營成本上大大增加開發(fā)商的成本及責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)；三.客戶推導(dǎo)3.