中國房地產(chǎn)市場投機泡沫實證研究

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1、中國房地產(chǎn)市場投機泡沫實證研究　　【摘要】一段時間，房地產(chǎn)成為了人們生活的談?wù)撛掝}，而房價的持續(xù)走高更是這些話題中的中心焦點；房地產(chǎn)價格的走高，嚴(yán)重地影響到了國民經(jīng)濟的發(fā)展和對民生造成了威脅。本文就中國房地產(chǎn)市場是否存在投機泡沫進行簡單的闡述，并提出相應(yīng)的對策，旨在拋磚引玉，以領(lǐng)精言?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；投機泡沫；實證；分析1.前言近年來，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)也更是呈現(xiàn)出勃勃生機；近幾年，房地產(chǎn)業(yè)一個獨特的現(xiàn)象吸引了眾人的眼球、引發(fā)了無數(shù)的爭議和討論，那就是房地產(chǎn)價格的上漲速度和上漲力度。人們形容房地產(chǎn)價格近是“暴走的

2、公?！?，從下到上都對房地產(chǎn)價格的攀升，顯露出擔(dān)心與憂郁；各方專業(yè)人士對房地產(chǎn)行業(yè)是否產(chǎn)生了泡沫的討論不絕于耳；是泡沫經(jīng)濟作怪，還是人為故意炒作，或是還有其他更深層次的原因呢？我們從以下幾個方面開始分析。2.房地產(chǎn)市場投機泡沫的概念房地產(chǎn)市場投機泡沫，是指利用房地產(chǎn)不對稱信息或者房地產(chǎn)投機行為、壟斷市場及其外部連鎖效應(yīng)的因素，所引起的房地產(chǎn)價格的非理性、遠(yuǎn)離市場基礎(chǔ)的上漲行為。73.房地產(chǎn)市場投機泡沫實證3.1可支配收入房地產(chǎn)住房價格與居民平均住房消費有著密切聯(lián)系，按正常理論，居民平均住房消費水平支撐、影響著房地產(chǎn)住房價格；居民平均住房消費水平占其總可

3、分配收入的比重的大小，決定著房地產(chǎn)住房價格是否騙你正常軌道。按照國際慣例以及國際具有代表性國家經(jīng)驗顯示，在一般情況下，居民平均住房消費與總可分配收入合理的比率是20%左右，振幅不超過5%；處于這個數(shù)值上看之間，表明房地產(chǎn)住房價格正常合理；在經(jīng)濟發(fā)展的正常上漲時期，達到30%，證明有投機、壟斷的跡象在里面；而當(dāng)比率達到50%的時候，可認(rèn)定投機、壟斷行為已經(jīng)形成對房地產(chǎn)價格的控制，并且會衍生多重“蝴蝶效應(yīng)”繼續(xù)對形成高房地產(chǎn)價格形成支撐。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年底，居民平均住房消費與總可分配收入的平均比率在58%左右；由于地域的不均衡性，這個數(shù)字不能代表

4、全部城市和地區(qū)，在某些地區(qū)，這個比值甚至在2011年產(chǎn)生了86%的峰值，著實令人驚駭。3.2房價收入比7住房價格的適宜性與住戶消費水平還有一個衡量的指標(biāo)，這就是房地產(chǎn)價格與居民住戶的收入之比；房價收入比，在一定程度上，實際反映了居民對房地產(chǎn)價格的承受能力；在此之前，這個數(shù)據(jù)指標(biāo)的得出并不是簡單的過程，通常里面包含很復(fù)雜的因素；要實時衡量房價適宜性，必須要基于國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的水平、人均收入、住房價格、其他生活消費等多種因素，有的甚至基于金融住房貸款的年限或額度來實質(zhì)衡量。假如衡量規(guī)劃的角度不一致，可能導(dǎo)致的結(jié)果也不一致。后來人們?yōu)榱撕喕饬康膹?fù)雜性

5、，就綜合采用房價收入比這個指標(biāo)來統(tǒng)一衡量的標(biāo)準(zhǔn)。這個公式很簡單，利用每個月對房地產(chǎn)的支出占總收入的比值來確定，有按揭貸款的房地產(chǎn)項目，均可平均分?jǐn)傆嬎?。由于國際上通認(rèn)的居民住房消費占居民收入比例在30%以下是可以承受的，所以一般房價比在3—6倍是合理的區(qū)域。近年來，我們國家的房地產(chǎn)價格飛漲，2012年的平均房價為5791元每平米，而這個數(shù)字在1987年僅為408元每平米。我們國家的房價比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國家，甚至達到了其他國家的十倍。3.3銷售增長率任何行業(yè)的投資收益均與銷售密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外；如果投資和銷售脫節(jié)產(chǎn)生較大落差，就意味著投資就

6、不能轉(zhuǎn)化成市場認(rèn)可的結(jié)果，因而在市場規(guī)律的走向上，需要將投資增長率與銷售增長率相互比較，以得出結(jié)論，比較值相差大證明有投機泡沫的存在。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從2010年到2012年三年間，房地產(chǎn)投資增長達到了46.7%，而同期銷售增長卻下降了17%，這個數(shù)據(jù)嚴(yán)重背離了正常區(qū)域的投資與銷售的增長率的比值。73.4房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率之比銀行信貸促進了房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售，信貸對房地產(chǎn)起著平衡調(diào)節(jié)杠桿作用；據(jù)調(diào)查，到2012年底，銀行的房地產(chǎn)貸款就接近2萬億元人民幣，比上年同期增長62%，而同期貸款總額僅上升16.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)貸款的增幅。我們可以

7、看出：寬松的貸款條件是泡沫得以滋生的“催化劑”，它使泡沫不斷膨脹。4.房地產(chǎn)市場投機泡沫深層次原因4.1經(jīng)濟原因4.1.1地價上漲房價無疑是與地價有密切關(guān)系的，地價的上漲必然帶動房價的上漲；由于地價政策在中國的特殊性，地方政府實際控制著對土地的征收權(quán)即所有權(quán)，由于“級差地租”的變化影響，地方政府的土地“轉(zhuǎn)移”制度造成土地集中在少數(shù)人手中，從而使得大量的土地被開發(fā)商所掌握；借助供求關(guān)系的變化，少數(shù)開發(fā)商推波助瀾，以壟斷的價格進行土地的招、拍、掛。4.1.2房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理7房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理性，主要體現(xiàn)在我國大部分地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)中；因為修建高檔住

8、房可以博取更高的建筑利潤，于是開發(fā)商拼命地往這條路上擁擠；相比較中間層次的住房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量非常至少。這