我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析及政策建議.doc

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1、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策概述這些年，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府相繼出臺(tái)了大量的調(diào)控政策，“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、“國(guó)十條”等不斷出現(xiàn)。但是每次調(diào)控Z后，市場(chǎng)并沒(méi)有取得預(yù)期的效果，調(diào)控政策很快被市場(chǎng)消化，反而是房?jī)r(jià)越漲越高。于是，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了一種“調(diào)控一一觀望——反彈——更高一一再調(diào)——再高”的惡性循環(huán)。2003年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始迅速發(fā)展，同時(shí)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)。隨Z20()4年國(guó)務(wù)院岀臺(tái)《關(guān)于深入開(kāi)展十?地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%o此次重點(diǎn)是從信貸方向進(jìn)行調(diào)控，政策頒布Z后，部分地區(qū)如上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降；但是其他地區(qū)房?jī)r(jià)仍繼

2、續(xù)大幅上漲。為此，2005年國(guó)務(wù)院先后發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》和《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，對(duì)個(gè)人購(gòu)房不足2年轉(zhuǎn)讓的行為，按銷(xiāo)售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。雖然此次調(diào)控起到了一定的抑制作用，但是全國(guó)的房?jī)r(jià)仍舊高速上漲。2006年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》，要求新開(kāi)工商品房90平方米以下面積占總面積的70%以上。此次調(diào)控重點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)向住房供給結(jié)構(gòu)，但是全國(guó)商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅相對(duì)平穩(wěn)。2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》和《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》等措施，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸和土地調(diào)控。當(dāng)年市場(chǎng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲，地王頻

3、頻出現(xiàn)，但是Z后2008年全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌。隨后，全球金融危機(jī)開(kāi)始蔓延，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始萎靡，2008年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干意見(jiàn)》，房地產(chǎn)政策由抑制轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳?，?shí)施了一系列優(yōu)惠和刺激政策，如放松二套房貸等。于是2009年起我國(guó)樓市逐漸復(fù)蘇，Z后房?jī)r(jià)再次快速上漲。2009年國(guó)務(wù)院發(fā)布《完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施》，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。雖然政策調(diào)控在短期內(nèi)造成市場(chǎng)觀望，二手房成交量出現(xiàn)下降，但是2010年春節(jié)前示房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速恢復(fù)，房?jī)r(jià)再次暴漲。2010年國(guó)務(wù)院更是頻繁出臺(tái)備種政策，先后出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的通

4、知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》等，在信貸、稅收、十?地等多方面實(shí)施更加嚴(yán)丿萬(wàn)的政策。調(diào)控Z后，我國(guó)房?jī)r(jià)增幅開(kāi)始緩慢冋落，投機(jī)現(xiàn)象得到很大的遏制，但是房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭依I口沒(méi)有停止。通過(guò)分析對(duì)比2(X)3年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策，可以發(fā)現(xiàn)，雖然每次調(diào)控的方向和重點(diǎn)不同，但是總體上我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)主要集屮在信貸、稅收、土地、住房保障等幾個(gè)方面?？梢哉f(shuō)基木上已經(jīng)把握住了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兒個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域。從兒次調(diào)控的措施和效果來(lái)看,每次的調(diào)控都在一定程度上產(chǎn)生了積極的效果。但是面對(duì)房?jī)r(jià)依I口持續(xù)升高的現(xiàn)實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控依I口存在很多問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析1=1前我國(guó)房地產(chǎn)

5、調(diào)控存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方血：首先，房?jī)r(jià)上漲受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)政策能夠影響到房?jī)r(jià)走勢(shì)，而我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策很多與歡觀經(jīng)濟(jì)政策相沖突，抵消了調(diào)控的效果。其次，li前我國(guó)的住房調(diào)控機(jī)制不健全，缺乏統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的調(diào)控機(jī)制，缺乏長(zhǎng)效機(jī)制和應(yīng)急機(jī)制，很難及時(shí)抑制房?jī)r(jià)不穩(wěn)定因素。再次，住房調(diào)控能否取得預(yù)期的效果，調(diào)控政策的執(zhí)行非常重要，但是目前我國(guó)住房調(diào)控在執(zhí)行屮沒(méi)有得到很好的落實(shí)，限制了調(diào)控的作用。最后，房?jī)r(jià)受到住房制度影響，當(dāng)前我國(guó)住房制度并不完善，在經(jīng)歷了幾次變革Z示，還沒(méi)有形成完善的住房制度，相關(guān)的法制建設(shè)和配套制度建設(shè)也比較落后。接下來(lái)將具體的分析住房調(diào)控政策失效的

6、原因。宏觀經(jīng)濟(jì)政策與住房調(diào)控政策相矛盾，抵消了調(diào)控的效果房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展育接受到宋觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策的影響。2003年至2009年間我國(guó)M2增長(zhǎng)一H保持在15%以上。2009年我國(guó)貨幣供給達(dá)到60.6力億元，同比增長(zhǎng)27.58%,同時(shí)新增貸款達(dá)到9.59刀億元，這兩項(xiàng)部堪稱(chēng)歷史Z最。高速的貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)和信貸規(guī)模增長(zhǎng)助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲。在較為寬松的貨幣政策下（2007年至危機(jī)爆發(fā)前除外）市場(chǎng)利率很低房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得充足的信貸資金，加速了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與流轉(zhuǎn)，同時(shí)貨帀的超額發(fā)行導(dǎo)致通貨膨脹，進(jìn)而傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)。今年，我國(guó)政府已經(jīng)數(shù)次通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率來(lái)收縮流動(dòng)性。但是，高速增

7、長(zhǎng)的貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模在短期內(nèi)不會(huì)停止，所以這兒次的上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很小。住房調(diào)控政策執(zhí)行不力，限制了調(diào)控的作用我國(guó)諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有取得預(yù)期的效果，很大稈度上是由于政策執(zhí)行不到位。國(guó)家調(diào)控政策往往衣落實(shí)到具體部門(mén)和地方政府的時(shí)候，容易出現(xiàn)偏并。這使得屮央的調(diào)控政策事倍功半，結(jié)果政策越調(diào)，房?jī)r(jià)越漲。地方政府對(duì)屮央政策執(zhí)行不力的原因，主要有以下幾個(gè)方面：（1）在我國(guó)目前的政治體制下，官員的政績(jī)考核與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)密切