房地產(chǎn)金融與項目投資.ppt

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1、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。從房地產(chǎn)投資的慣例來看，不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，投資者很少完全以資本金（權(quán)益資金）投入。為此，不論是開發(fā)商還是置業(yè)投資者，均需要為其投資活動進行融資。第九章房地產(chǎn)金融與項目融資1掌握房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)資本市場、房地產(chǎn)項目融資等基本概念和知識。具體來講：掌握:房地產(chǎn)抵押貸款的概念與類型,房地產(chǎn)項目融資的概念,房地產(chǎn)項目融資方案編制方法,金融機構(gòu)對項目貸款審查的內(nèi)容.學(xué)習(xí)目的與要求:2熟悉:房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資與債務(wù)融資的概念,房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲備貸款的概念與特性,房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房

2、貸款的風(fēng)險與風(fēng)險管理措施。了解：房地產(chǎn)市場與資本市場的關(guān)系，抵押貸款二級市場，房地產(chǎn)投資信托及其風(fēng)險與風(fēng)險管理。學(xué)習(xí)目的與要求:3第一節(jié)　房地產(chǎn)資本市場第二節(jié)　房地產(chǎn)金融風(fēng)險第三節(jié)　房地產(chǎn)項目融資主要內(nèi)容：4第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場一、房地產(chǎn)市場與資本市場房地產(chǎn)市場與資本市場之間密不可分。主要包括土地儲備貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款，個人住房貸款，商業(yè)用房貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款，已經(jīng)成為商業(yè)銀行，儲蓄機構(gòu)等金融機構(gòu)的資產(chǎn)的主要組成部分；房地產(chǎn)抵押貸款支持證券也逐漸成為證券市場的重要組成部分。按照房地產(chǎn)市場各類資金的來源渠道，房地產(chǎn)資本市場的結(jié)構(gòu)

3、見下表：5市場渠道融資分類私人市場公眾市場權(quán)益融資個人房地產(chǎn)上市公司企業(yè)權(quán)益型REIT退休基金債務(wù)融資商業(yè)銀行抵押貸款支持證券保險公司抵押型REIT退休基金表1房地產(chǎn)資本市場的結(jié)構(gòu)分類6二、房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益與債務(wù)融資1、權(quán)益融資當(dāng)房地產(chǎn)投資者的資本金數(shù)量達不到啟動項目所必須的資本金的數(shù)量要求時，投資者就需要通過公司上市和增發(fā)新股、吸收其他機構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等方式，進行權(quán)益融資。據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查，我國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率目前普遍高于75%。7二、房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益與債務(wù)融資2、債務(wù)融資通過舉債的方式融資（向銀行、保險公司、退休基

4、金等其他機構(gòu)舉債），如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項目融資的風(fēng)險，其報酬是融資協(xié)議規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費用。貸款是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源。8三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款與土地儲備貸款房地產(chǎn)開發(fā)項目資金需求量大，開發(fā)商很少自行投入全部資金，其所需的大部分資金是以債務(wù)融資的方式籌集。主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款。1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款它是向借款人發(fā)放的用于開發(fā)建設(shè)向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。按貸款用途，房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以分為：9（1）土地購置貸款由于風(fēng)險較高，土地購置貸款

5、的金額通常不超過土地評估價值的50%-60%。開發(fā)商在土地購置階段通常較難獲得商業(yè)銀行的貸款，因為單純的土地并不能帶來足夠的現(xiàn)金流收益，其還款能力在很大程度上取決于房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，而未來市場變化的風(fēng)險是比較大的。因此，大多數(shù)金融機構(gòu)通常避免發(fā)放土地購置貸款。我國目前規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。10土地開發(fā)是對毛地或生地進行改良，為建筑施工進行前期準(zhǔn)備的階段。為土地開發(fā)進行融資比較困難。土地開發(fā)貸款通常對房地產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，貸款隨著土地開發(fā)的進度分階段撥付。（2）土地開發(fā)貸款11（3）建設(shè)

6、貸款商業(yè)銀行通常在房地產(chǎn)建設(shè)階段的融資中扮演關(guān)鍵角色。建設(shè)貸款被用于償還土地購置貸款和土地開發(fā)貸款，支付建設(shè)階段的人工、材料、設(shè)備、管理費和其它相關(guān)成本。開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項目是這種貸款的主要抵押物。金融機構(gòu)有時候還要求借款人提供必要的擔(dān)保，例如用其他房地產(chǎn)做抵押，或者提供質(zhì)押，或者第三方擔(dān)保。建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或長期抵押貸款。12（1）土地收購儲備制度土地收購儲備制度是指政府依照法定程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過收回、收購、置換和征用等方式取得土地，進行前期開發(fā)和存儲后，以公開招標(biāo)、

7、拍賣供應(yīng)土地，調(diào)控各類建設(shè)用地需求的制度。作用：政府統(tǒng)一供地，實現(xiàn)土地一級市場的絕對壟斷；提高房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控能力和土地市場的透明度；促進土地資源的有效利用和房地產(chǎn)市場與社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。2、土地儲備貸款13土地儲備貸款是向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。其對象是對一級土地市場進行管理的縣級以上人民政府指定或授權(quán)的土地儲備機構(gòu)和開發(fā)企業(yè)。（2）土地儲備貸款14房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人（抵押人）以合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。目前我國抵押貸款

8、的資金來源全部是商業(yè)銀行，有以下三種方式：四、房地產(chǎn)抵押貸款15是個人在購買住房時，以所購住房作為抵押擔(dān)保，向金融機構(gòu)申請貸款的行為。個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性（住房公積金）住房抵押貸款兩種類型。后者利率通常較低。我國個人住房抵押貸