成華大道板塊區(qū)域價值分析

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1、成華大道板塊區(qū)域價值分析如果在成都選擇一個區(qū)域，作為近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個縮影，城東大致可作為最典型的代表，從原本的“東窮”到現(xiàn)今的所謂“中產(chǎn)城東”，城東的價值早已被顛覆。與某些新興區(qū)域遙遙無期的畫餅不同，憑借地理位臵、居住人口等支撐，城東的改造發(fā)展早已觸手可及，短短數(shù)年間，建設(shè)路、萬年場等板塊已然成氣候，攀成鋼、東客站等新興區(qū)域也早已蓄勢待發(fā)。如果說萬年場、攀成鋼板塊的崛起，與420廠、攀鋼集團(tuán)這類老國企的搬遷有著至關(guān)重要的關(guān)系，那么，我們大也可以對成華大道沿線抱有更大的期待與幻想。一．相關(guān)背景2011年4月28日，位于成華區(qū)跳蹬河的嘉陵電廠冷卻塔爆破，這標(biāo)志著曾是成都城區(qū)最大的污

2、染源的電廠拆遷進(jìn)入新的階段，原本該區(qū)域內(nèi)有三家電廠，成都嘉陵電廠，華能熱電廠及成都熱電廠，在過去，都曾是成都地區(qū)主要的電能、熱能供應(yīng)者；但隨著城市外擴(kuò)，二環(huán)外這類原來的郊區(qū)被抬升變?yōu)橹行某菂^(qū)，原本經(jīng)濟(jì)建設(shè)的功臣變?yōu)槌菛|的一塊心病，不僅嚴(yán)重污染空氣，給居民生活造成不便，同時由于成華大道沿線遍布的高壓輸電線路，騰出的土地多位于高壓走廊周圍，可供開發(fā)的優(yōu)質(zhì)地塊極少。目前，成都熱電廠、華能熱電廠已經(jīng)搬遷，而嘉陵電廠則由于種種復(fù)雜的歷史原因，一直無法徹底搬遷，而此次的冷卻塔爆破，則可以認(rèn)為是嘉陵電廠搬遷的重大轉(zhuǎn)折，對整個成華大道沿線的改造有著標(biāo)志性的意義。據(jù)了解，嘉陵電廠整體拆除后，所在區(qū)域?qū)⒓{入

3、天府城際商旅區(qū)和龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)、成都中央創(chuàng)意大道功能區(qū)定位發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)。?關(guān)鍵詞：搬遷地塊規(guī)模沙河2005年以來，城東房地產(chǎn)業(yè)開始騰飛，從東二環(huán)沿線來看，建設(shè)路、跳蹬河-崔家店、萬年場、攀成鋼、東湖板塊中，除跳蹬河-崔家店板塊即成華大道沿線外，其余板塊均有大量房產(chǎn)大鱷進(jìn)駐，如需打通東2.5環(huán)，成華大道沿線改造勢在必行，而上述的各已發(fā)展成熟的板塊中，無不是建立在搬遷老工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)之上。據(jù)中原地產(chǎn)實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除正在拆遷的廠區(qū)外，該區(qū)域中尚存大量老舊低矮建筑，建筑時間在60、70年代的比比皆是，屬于亟需改造的城中村范疇，據(jù)粗略估算，這一片區(qū)可拆遷整理出的土地面積可達(dá)上萬畝，存量土地規(guī)模遠(yuǎn)超

4、攀成鋼板塊。作為污染重地，電廠的每一次運(yùn)作，都會使?jié)鉄?、煤灰漫天，周邊居民苦不堪言，但隨著政府對沙河整治工程的推進(jìn)，流經(jīng)片區(qū)內(nèi)的沙河沿線有望得到徹底的治理，沿河22公里的兩岸，都將建設(shè)50—200米寬的綠化帶，從已經(jīng)改造過的沙河沿線區(qū)域來看，原本承載納污重?fù)?dān)的沙河變?yōu)榍逅樱瑯O大的改善了城市環(huán)境及周邊居住感受，沙河，已經(jīng)成為區(qū)域名片，這點(diǎn)，從成都有多少項目均冠以沙河XX中可見一斑。成都人歷來善于享受生活、對于山水之樂的追求從未停歇，自然資源景觀優(yōu)勢的占有，在屆時的土地出讓市場上，對區(qū)域價值也有著極大的抬升。?關(guān)鍵詞：稀缺七號線如上所述，目前城東房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)如火如荼，而隨著攀成鋼地塊的陸

5、續(xù)推出，東二環(huán)已經(jīng)成為高價地區(qū)域的代表，進(jìn)駐的企業(yè)也非富即貴，部分開發(fā)商開始將目光投向城北，尋找價值洼地，但卻將同屬于東二環(huán)區(qū)域的成華大道沿線板塊忽略，由于區(qū)域搬遷進(jìn)度緩慢，該區(qū)域地價及房價始終在低位徘徊，與周圍板塊上萬/平米的均價相差甚大，作為中心城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的成片待開發(fā)區(qū)域，在主城區(qū)三環(huán)內(nèi)土地資源稀缺的背景下，顯得尤為珍貴，目前的土地價格與潛在價值并不對等。表1：近年土地成交信息凈用地面積樓面地價單價宗地位臵成交日期用地使用性質(zhì)獲得方（畝）（元/平米）（萬元/畝）成華區(qū)多寶寺2009.07.2428.27922667640二類住宅用地萬誠地產(chǎn)成華區(qū)成華大2010.12.3057.2

6、44100820二類住宅用地富臨運(yùn)業(yè)道以北，數(shù)據(jù)來源：成都市國土局規(guī)劃中的地鐵七號線也將經(jīng)過片區(qū)，設(shè)有崔家店站，8路、20路、108路、112路、402路、502路、532路、537路公交線路可直達(dá)，公共交通貫穿了城市的東西南北各個主要方向，交通通達(dá)度高。二．主要商業(yè)及生活配套目前區(qū)域內(nèi)無大型商場超市，商業(yè)配套主要依托區(qū)域南北兩端的萬年場、建設(shè)路板塊，相信其規(guī)劃將仿照上述兩個板塊，由于目前地塊出讓相關(guān)規(guī)定的限制，類似華潤二十四城這類數(shù)百畝的超級大盤將不可復(fù)制，地塊將多以200畝以下的中小規(guī)模進(jìn)行開發(fā)。?教育配套：雙橋子幼兒園；成都華林小學(xué)、成都理工大學(xué)、南華實(shí)驗中學(xué)?綜合商場：SM廣場、

7、龍湖三千集、萬象城（在建）、家樂福、華聯(lián)?醫(yī)院：成華區(qū)社保定點(diǎn)醫(yī)院?銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行、城市農(nóng)村信用社三．二手房市場周邊目前暫無在售項目，近年來已建成的樓盤中，無大型品牌開發(fā)商，加之區(qū)域環(huán)境因素，造成產(chǎn)品類型單一、品質(zhì)普通，售價自然也處于相對低位，并未享受到近年來城東房地產(chǎn)飛速發(fā)展帶來的好處。表2：周邊項目信息樓盤名稱開發(fā)商二手房均價（元/平方米）天空城成都立吉房地產(chǎn)有限公司6800-7500上霖東方東方住宅開發(fā)有限責(zé)任公司6600