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1、觸底反彈：2012年一季度上海房地產(chǎn)市場梳理范黧2011年底——低谷中醞釀著機(jī)會(huì)2011年四季度開始，上海樓市出現(xiàn)了集中降價(jià)潮，以龍湖、綠地、中海、萬科等品牌開發(fā)商為首，星河灣、長甲等公司旗下豪宅項(xiàng)目隨后跟進(jìn)，房價(jià)只漲不跌的神話瞬間被打破。房價(jià)的下跌給買賣雙方都帶來沉重的打擊，購房者損失慘重不談，在大企業(yè)迅速調(diào)整戰(zhàn)略的同時(shí)，許多中小企業(yè)卻緩不過神來。過高的拿地成本、過于集中的投資和部分售樓處遭遇圍攻的狀況讓他們不敢降，也降不起，資金狀況迅速惡化，融資成本驟增。銀行進(jìn)一步收緊了本已緊縮的房地產(chǎn)貸款，原本作為房地產(chǎn)重要資金來源的信托貸款也迅速下降。一時(shí)間，沒降價(jià)
2、的開發(fā)商都面臨巨大的困難，中小開發(fā)商如此，大型房企如保利也是如此——保利從11年開始資金面迅速惡化，這是導(dǎo)致其在2011年中至2012年初基本沒有新增土地儲備入賬的主要原因。然而，異常困難的市場也孕育著機(jī)會(huì)。由于貨幣緊縮政策的全面執(zhí)行，2011年前三季度銀行貸款投放量極低，只有56912億元，距離全年7.5萬億的總額度還有18088億元的差額，完成度僅有75.9%，這在2008年以后是不曾出現(xiàn)的（2010年前三季度貸款額度完成率79.4%，2009年為90.3%）。較多的貸款額度意味著年底集中的貸款投放，也就意味著房地產(chǎn)成交量回升的機(jī)會(huì)（主意，是量?。?，加上
3、一、二季度往往是貸款投放的旺季，這意味著市場擁有較長的時(shí)間孕育行情（事1/5實(shí)也是如此，2011年四季度和2012年一季度貸款投放量較2010年四季度和2011年一季度增長了9.3%，較2009年四季度和2010年一季度增長了20.4%，我在10月曾在一些非正式場合提出過這輪機(jī)會(huì)并建議增加推量，可惜未被重視）。于是，我們看到了年末以星河灣領(lǐng)銜的豪宅成交的集中釋放，這固然是降價(jià)的結(jié)果，但是沒有足夠的貨幣供應(yīng)也是無法實(shí)現(xiàn)的。2012年1-2月——積蓄能量雖然11年底市場回暖的貨幣基礎(chǔ)已經(jīng)夯實(shí)，但無論是消費(fèi)者還是房企仍處于十分悲觀的氣氛之中，加上一月“雙節(jié)”假期占
4、據(jù)了較長的時(shí)間，市場十分低迷。春節(jié)后，二月市場的能量并沒有立即釋放，這主要是“兩會(huì)”在即，對樓市最新動(dòng)態(tài)下政策的走向，供需雙方都在觀望。在此期間，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了重大的問題，“保增長”再次取代“抗通脹”成為經(jīng)濟(jì)政策的主要目標(biāo)，為此，央行從2011年12月5日開始兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，逆回購也頻頻啟動(dòng)，以保證實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金供應(yīng)。由于債務(wù)纏身、經(jīng)濟(jì)困難，加上房地產(chǎn)長期低迷，地方政府的財(cái)政也出現(xiàn)了巨大的缺口，地方政府開始嘗試放松調(diào)控，比如上海于2月22日放開了非戶籍的限購政策，規(guī)定居住證滿三年即可購買二套住房，不過中央對調(diào)控的決心仍然很堅(jiān)決，在短短六天后即將其叫停，
5、浙江象山放松限購的措施也在短短三天內(nèi)被中止，但從此往后，中央與地方類似的博弈就再未停止。盡管如此，由貨幣政策帶來的利好已經(jīng)逐漸在市場上顯示出來，2月22日，年內(nèi)首次傳出銀行放開房貸利率的消息，部分銀行開始對首套房采取95折利率優(yōu)惠，2/5隨后3月3日，四大行宣布，首套房貸款將不高于基準(zhǔn)利率，3月5日，上海開始出現(xiàn)9折利率，3月21日，北上廣部分大銀行首套房貸款利率降至8.5折。銀行貸款利率優(yōu)惠的增加不僅說明銀監(jiān)會(huì)對房貸的限制有所放松，更說明銀行資金面的好轉(zhuǎn)，資本更加充實(shí)，從11年底開始實(shí)行的寬松政策出現(xiàn)了效果。2012年3月——行情啟動(dòng)2012年“兩會(huì)”是激
6、活行情的重要因素,因?yàn)樗_定了“抑投資、保剛需”的基本政策訴求。對于“保剛需”的政策意圖，有必要做下說明。4月20日，國土部發(fā)出警示：在建房產(chǎn)項(xiàng)目逼近48萬公頃，要注意可能出現(xiàn)的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。這則消息說明了政策對房地產(chǎn)“網(wǎng)開一面”的真正原因——如不能保證開發(fā)商的基本資金能力，類似93年海南“滿城遍地爛尾樓”的景象將在全國出現(xiàn)。由于開發(fā)量最大的還是住宅產(chǎn)品，要保障市場可持續(xù)的建設(shè)能力，就必須保證開發(fā)商的回款能力，也就必須在住宅調(diào)控中撕開一道裂口，這道裂口就是剛性需求。之所以選擇小面積剛需房作為政策突破口，無外乎三個(gè)原因。一是促進(jìn)剛需與保障基本居住用房的精神是吻合的
7、，政策上容易自圓其說。二是剛性需求對價(jià)格敏感，不會(huì)成為迅速推高房價(jià)的動(dòng)力。第三，也是最重要的，剛需房以小面積為主，鼓勵(lì)剛需會(huì)使更多的開發(fā)商、更多的地塊被用于小面積房源的開發(fā)，這就增加了單位土地能夠產(chǎn)出的“套數(shù)”，由于客戶是以“套”為單位被消化的，這就意味著單位土地能為更多人提供住房，這會(huì)增加土地利用的效率，并在很大程度上抵消土地成交量下降帶來的供應(yīng)不足問題（如果開發(fā)小面積的土地足夠的多，甚至?xí)斐尚?/5面積產(chǎn)品的絕對過剩，房價(jià)更無從漲起），至少會(huì)延后供不應(yīng)求市場的到來，為保障性住房的建設(shè)贏得更多的時(shí)間。“保剛需”的政策為市場指明了方向，促進(jìn)了剛需樓盤的銷售
8、，這為市場帶來了結(jié)構(gòu)性的改變，直至現(xiàn)在，小面積房源仍
