我國城市化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展研究

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1、2010年第4期學(xué)習(xí)與探索No．4，2010(總第189期)Study＆ExolorationSeria1．No．189·管理學(xué)研究·我國城市化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展研究郭曉男(黑龍江科技學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，哈爾濱150027)摘要：在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，城市化和房地產(chǎn)業(yè)均有其自身演變規(guī)律，而二者的演變則具有較強(qiáng)的同步性，因此，應(yīng)使二者協(xié)調(diào)發(fā)展。但現(xiàn)階段我國部分城市與房地產(chǎn)業(yè)存在失調(diào)發(fā)展的問題，如城市化模式不確定誘發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)盲目性等。應(yīng)積極制定城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略等措施，促進(jìn)我國城市化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。關(guān)鍵詞：城市化；房地產(chǎn)業(yè)；增長極中圖分類號(hào)：1：57文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1002—4

2、62X(2010)o4—0169一O2大等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)業(yè)具有資金密集性。一城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遵循一般產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，即城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有其自身的演變規(guī)先后經(jīng)歷產(chǎn)業(yè)形成期、成長期、成熟期和衰退期四律，同時(shí)二者在演變中表現(xiàn)出了一定的客觀同步個(gè)階段。在形成期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度緩慢；在成性和協(xié)調(diào)性，為學(xué)術(shù)界研究促進(jìn)二者互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)長期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，發(fā)展速度明顯高于該產(chǎn)展提供了依據(jù)。業(yè)的平均發(fā)展速度，市場(chǎng)需求擴(kuò)大，而且在國民經(jīng)城市化一詞源于英文urbanization，至今有百濟(jì)中的地位有所提高，產(chǎn)值占GDP的比重迅速增余年的歷史。由于城市化進(jìn)程的復(fù)雜性和學(xué)術(shù)界

3、加；在成熟期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度將會(huì)放緩，市場(chǎng)對(duì)其研究的多角度，所以目前學(xué)術(shù)界對(duì)其沒有統(tǒng)供求基本處于均衡狀態(tài)，其在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的作用一的界定。雖然各學(xué)科對(duì)城市化沒有統(tǒng)一的定和潛力基本得到發(fā)揮；在衰退期，由于技術(shù)進(jìn)步的義，但綜觀學(xué)術(shù)界多年的研究，目前形成了三種具推動(dòng)，一些技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，所以房地產(chǎn)有代表性的觀點(diǎn)：一是以農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)市場(chǎng)需求開始減少，產(chǎn)業(yè)周期曲線呈現(xiàn)出不斷下人口的過程為核心內(nèi)容的“人口城市化”；二是以降的趨勢(shì)。城市人口規(guī)模擴(kuò)大、城市地理界限調(diào)整、城市數(shù)量二、我國城市化與房地產(chǎn)業(yè)失調(diào)的原因增加等為主要內(nèi)容的“空間城市化”；三是強(qiáng)調(diào)人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、環(huán)境條件等

4、因素的1．城市化模式不確定誘發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)盲目性綜合動(dòng)態(tài)發(fā)展，即“綜合城市化”。在城市化進(jìn)程中，各城市應(yīng)充分結(jié)合地區(qū)經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)被國家統(tǒng)計(jì)局列為第三產(chǎn)業(yè)，主要濟(jì)發(fā)展階段、資源稟賦等實(shí)際情況，準(zhǔn)確定位和選有房地產(chǎn)開發(fā)、房屋建設(shè)、經(jīng)營管理、土地使用權(quán)擇城市化模式。由于改革開放后我國采取的是非轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)買賣、租賃等，以及由此形成的均衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，所以東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。增長速度不一致，西部地區(qū)落后于東部地區(qū)，客觀房地產(chǎn)業(yè)以土地為依托，具有固定性與區(qū)域上決定了西部地區(qū)城市與東部地區(qū)城市發(fā)展的不性，即房地產(chǎn)的交易只是產(chǎn)權(quán)的交易，不會(huì)出現(xiàn)房平衡。對(duì)于東部地區(qū)來說，城市化發(fā)展模

5、式傾向地產(chǎn)的流動(dòng)；由于房地產(chǎn)商品既可用于消費(fèi)又可選擇建立城市群，如長江三角洲、珠江三角洲、京用于投資，所以其具有雙重性與投資性；房地產(chǎn)價(jià)津冀等地區(qū)，對(duì)于西部地區(qū)而言，城市化發(fā)展模式格受多種因素影響，主要由建造成本和市場(chǎng)供求應(yīng)考慮培育“增長極”，通過“增長極”的輻射作決定；由于房地產(chǎn)業(yè)具有建設(shè)周期長、資金需求量用，以點(diǎn)帶面實(shí)現(xiàn)周邊地區(qū)的發(fā)展。，2．城市規(guī)劃不科學(xué)收稿日期：2cflg一02—20目前我國部分城市在發(fā)展中存在缺乏科學(xué)、作者簡(jiǎn)介：郭曉男(196o一)，男，黑龍江哈爾濱人，副長遠(yuǎn)的總體規(guī)劃，一方面表現(xiàn)在城市建設(shè)缺乏層教授，從事房地產(chǎn)管理研究。次性，工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)布局不合理，導(dǎo)致

6、·169·盲目建設(shè)和盲目拆遷現(xiàn)象，造成資源浪費(fèi)；另一方要注重工作的持續(xù)性和一致性，進(jìn)行連續(xù)、系統(tǒng)的面由于部分城市在制定規(guī)劃時(shí)脫離實(shí)際發(fā)展情研究，從間斷性的編制研究轉(zhuǎn)向不斷跟蹤反饋，使況，過度追求建設(shè)形象工程，不惜投入巨額資金建規(guī)劃更符合城市發(fā)展的切實(shí)要求。另一方面要充設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓、住宅樓等，擴(kuò)大城市建設(shè)用地分體現(xiàn)城市發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)以及生產(chǎn)要素規(guī)模，為此損耗了大量資源和耕地。的優(yōu)化配置，而不是強(qiáng)調(diào)形象工程建設(shè)。通過構(gòu)3．城市化過度引致房價(jià)上漲建城市土地利用的長效機(jī)制加強(qiáng)對(duì)城市用地的過度城市化是從城市化與工業(yè)化發(fā)展水平關(guān)管理，促進(jìn)優(yōu)化利用城市土地和抑制土地投機(jī)，促系的角度定義的，主要指

7、城市化速度大大超過了進(jìn)生產(chǎn)要素合理配置。工業(yè)化速度，城市化主要是依靠傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)3．完善城市基礎(chǔ)設(shè)施來推動(dòng)。引致過度城市化的主要原因是二元經(jīng)濟(jì)完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施是保障城市生存和發(fā)展結(jié)構(gòu)下，大量農(nóng)村人口流入少數(shù)大中城市，人口城的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是促進(jìn)城市產(chǎn)生集聚效應(yīng)的重要市化進(jìn)程快于城市建設(shè)步伐和工業(yè)發(fā)展速度，城推動(dòng)力，沒有完備的城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市的運(yùn)行將市拉力小于農(nóng)村推力。受到制約和限制。完善城市基礎(chǔ)設(shè)施將能夠