從武漢工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)看房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型.doc

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1、僅供個人參考 “地產(chǎn)諸葛亮”之老總訪談（1）從武漢工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)看房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型1、您如何看待武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與前景？Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在武漢地區(qū)應(yīng)屬發(fā)展的初級階段，由于十多年來以住宅為主體的房地產(chǎn)發(fā)展保持著迅猛勢頭，涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不多，且先期大多是國企。近幾年來由于國家不斷加強對房地產(chǎn)調(diào)控的力度，且竟爭已日趨激烈，造成相當數(shù)量的房企被迫轉(zhuǎn)型涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，同時其它行業(yè)的企業(yè)由于利益趨使，期往涉足于房地產(chǎn)開發(fā)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是其一個迅速入市的領(lǐng)域。因此，總體上來看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的

2、開發(fā)對大多數(shù)企業(yè)而言，均處于探索階段，真正發(fā)展成型的企業(yè)和模式并不多。我十分看好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，首先產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順應(yīng)國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，將得到地方政府的歡迎和政策的實質(zhì)性支持。同時各地大中城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和建設(shè)均走上快車道，未來城市的發(fā)展空間和需求將對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供有效的支撐。其次產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有發(fā)展的可持續(xù)性特點不得用于商業(yè)用途僅供個人參考，對于許多房企而言，是實現(xiàn)其企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和升級的一個較好的選擇。2、Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse3、4、對于武漢房企而言，開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的常見難題有哪些？應(yīng)該如何解決？Forp

3、ersonaluseonlyinstudyandresearch;notforcommercialuse目前開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目最常見的難題概括起來主要有四難：1、定位難2、招商難3、人才難4、贏利難一些轉(zhuǎn)型類的開發(fā)企業(yè)，仍以住宅開發(fā)的思維來進行運作，草率定位，盲目建設(shè)，以產(chǎn)定客，或單純以價格和優(yōu)惠政策來吸引客商，結(jié)果往往就是供需不對路，事與愿違。另外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商與房地產(chǎn)住宅銷售差異很大，難度和要求也相差很多。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身就是一個探索的領(lǐng)域不得用于商業(yè)用途僅供個人參考，因此成熟的人才本身就十分稀缺，這從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商方面就可以佐證，各地均擁有大量的從事房地產(chǎn)開發(fā)的策劃和招商銷售的服務(wù)商，而能夠為

4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供專業(yè)策劃和招商銷售的服務(wù)商則十分稀少。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“找人”十分困難。“贏利”是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一大難題，由于開發(fā)周期本身較長，若定位不準或招商不暢，項目會處于收支嚴重失衡，且轉(zhuǎn)型十分困難。各地均有一定數(shù)量的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園處于仃滯甚至荒廢的現(xiàn)象。3、您認為武漢的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)該怎樣定位？這個問題只能宏觀地講，因為必須針對每個項目的具體情況進行策劃。我這主要針對工業(yè)地產(chǎn)談?wù)勛砸训囊恍┯^點，我認為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定位要注意三點（1）一個方向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要確立綜合性開發(fā)的這個思維方向，產(chǎn)業(yè)城市化發(fā)展是這個行業(yè)發(fā)展的趨勢，由于多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地處開發(fā)區(qū)或城市近郊等城市新興發(fā)展區(qū)，單一的產(chǎn)品開發(fā)往往難以

5、解決現(xiàn)金流和贏利問題，只有復合思維并階段性運作，使項目順應(yīng)城市建設(shè)的節(jié)奏而發(fā)展，這才是真正的科學發(fā)展觀。（2）二個對象產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要服務(wù)好二個對象，即政府和客戶。對政府要爭取在地方經(jīng)濟發(fā)展格局中扮演重要的角色，以投資和稅收就業(yè)作為對地方經(jīng)濟的貢獻，這樣才能得到其有力的支持。不得用于商業(yè)用途僅供個人參考產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)若無政府的支持就難以順利發(fā)展。對客戶，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實質(zhì)上是打造了一個平臺，為其的經(jīng)營或投資帶來經(jīng)濟及社會效益。（3）三個環(huán)節(jié)一是客戶定位要精準：精準就是具體準確，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶定位是在摸清和掌握區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展本質(zhì)及規(guī)律的基礎(chǔ)之上，策劃構(gòu)建項目利益發(fā)展鏈，進而劃定屬于自已的客戶類型

6、。再加上前期招商工作，來進一步驗證并確定客戶定位。二是產(chǎn)品定位要成熟：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為客戶提供的是產(chǎn)品和服務(wù)，它必須是十分成熟的，不要盲目追求創(chuàng)新和領(lǐng)先。三是形象定位要有高度：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是打造了一個平臺，政府和客戶都希望通過這個平臺給自己帶來利益，并提升自身的形象，所以說項目代表了二個對象的形象。4、以總部基地為代表的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，經(jīng)常出現(xiàn)企業(yè)將此類產(chǎn)品作為投資品轉(zhuǎn)手售賣，導致許多總部基地空置率上升的情況，而許多孵化器也同樣如此，您是如何看待這些行業(yè)現(xiàn)象的？總部基地實質(zhì)上是一種類寫字樓的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，從城市商務(wù)用房的發(fā)展規(guī)律來看，它具有較好的發(fā)展前景，尤于大多處于開發(fā)區(qū)和城市近郊的地域特點，由于交通

7、和配套等條件的改善也是隨著城市所發(fā)展走向而發(fā)展，總部基地項目先期的實際使用者會有從大中型公司到中小公司為主這一過程不得用于商業(yè)用途僅供個人參考，北京、上海等地的發(fā)展己驗證了這一點，所以我認為在城市主導的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)目前許多總部基地空置率上升是正常的。但在城市非主導的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)若出現(xiàn)大量空置，則是十分危險的信號，需要在規(guī)劃上進行總體控制。5、隨著工業(yè)用地成本的攀升及高端產(chǎn)品的出現(xiàn)，行業(yè)的競爭格局是否會發(fā)生改變？您